无权的物业受托人：共同所有权诉讼的无效性，谁可以援引？

想象一下：您是位于瑟堡-科唐坦（Cherbourg-en-Cotentin）港口附近一栋楼的共同所有权人。您的物业受托人针对一个施工质量差的企业主提起诉讼。但物业受托人并未得到业主大会的授权。企业主指出这一点，法官宣告诉讼无效。问题：如果另一个被告，例如拥有公共部分的SCI（民事房地产公司），也想援引这一无效性？它可以这样做吗？这正是法国最高法院在1993年5月12日裁决的问题。

这项判决虽然常被忽视，但对于理解共同所有权中的程序规则至关重要。它回答了一个简单的问题：谁可以抱怨物业受托人没有诉讼代理权？答案不是“每个人”，而只是那些有直接利益的人。换句话说，如果您是被起诉的企业主，您可以援引这一权力缺失来宣告针对您的诉讼无效。但如果您是另一个被告，您不能为了保护第三方而援引它。

在这项技术性法律背后，隐藏着一条常识性规则：每一方都维护自己的利益。因缺乏代理权而产生的无效性是一种实质性抗辩（涉及行为有效性的辩护手段），只有援引它的人才能受益。法国最高法院在本判决中强调了这一点，支持了上诉法院对两个处境相似的企业主区别对待的推理。

事实：一个每天都会发生的故事

案件始于巴黎，但也可能发生在库唐斯（Coutances）或瑟堡-科唐坦。一个共同所有权人协会对多个企业主完成的工程不满，决定起诉一个民事房地产公司（SCI）和两家企业，其中包括OTH公司。问题在于：物业受托人未获得业主大会的明确授权来提起这一诉讼。这是《民事诉讼法典》第117条规定的典型实质性违规（该条列举了因实质性瑕疵导致无效的原因）。

在上诉法院，OTH公司提出了这一违规，并要求宣告对其的诉讼无效。另一家企业则未对此发表意见。上诉法院支持了OTH的请求：诉讼对其宣告无效。但驳回了SCI提出的相同请求，认为无效性仅对援引者有效。结果：协会在对SCI和另一家企业的诉讼中获胜，但未对OTH获胜。

SCI向最高法院提出上诉。它辩称，实质性违规应惠及所有被告，因为整个诉讼无效。但最高法院驳回了其上诉。它赞同上诉法院：“虽然每个被告都有权援引基于物业受托人缺乏诉讼代理权的实质性违规，但如果上诉法院认定只有一名企业主援引了该违规，并正确指出该违规仅对援引者有效，那么它批准共同所有权人协会针对SCI的请求同时驳回SCI对一名企业主的追索并支持对另一名企业主的请求，在法律上是合理的。”

法院的推理——解析

最高法院依据《民事诉讼法典》第117条和第118条。第117条规定，实质性违规尤其包括法人（如物业受托人）缺乏代理权。第118条明确，这些无效性可以由任何有利益关系的人提出，但并非自动生效：援引方仍需证明其因此遭受损害。简言之，无效性不是自动制裁：它取决于援引方的利益。

在本案中，最高法院认为实质性违规并不影响诉讼本身的存在，而仅影响其针对援引方的有效性。这是一个微妙但至关重要的区别。换言之，物业受托人缺乏代理权并不导致整个程序无效，而仅导致针对提出抗辩的一方行为无效。其他未援引的被告不能从中受益。

鲜为人知的是，这一解决方案基于无效性的人身性逻辑：每一方维护自己的权利。如果被告不抱怨代理权缺失，则暗示其默示接受诉讼对其的合法性。最高法院因此驳回了SCI希望从OTH提出的抗辩中受益的论点。通过这样做，它重申法官不能依职权补充实质性无效性（除非法律另有规定），且每一方必须自行维护自身利益。

但请注意：本判决并不质疑物业受托人必须获得业主大会授权才能提起诉讼的原则。如果没有任何一方提出违规，诉讼可以继续进行。但一旦有被告提出，诉讼即对其宣告无效。这是对缺乏良好建议的业主协会的一把达摩克利斯之剑。

对您的实际影响

如果您是瑟堡-科唐坦或其他地方的共同所有权人，本判决提醒您在任何诉讼前核实物业受托人的权力。具体而言，在起诉企业主或邻居之前，业主委员会必须确保业主大会已投票通过明确授权，明确争议标的和所涉当事人。否则，任何希望这样做的被告均可要求宣告诉讼无效。

对于像库唐斯的企业主来说，本判决是一件武器：如果您被业主协会起诉，立即核实物业受托人是否有诉讼代理权。如果没有，您可以要求宣告对您的诉讼无效，协会必须重新开始，并承担额外费用。例如，一个涉及10,000欧元劣质工程的纠纷可能因此停滞数月，等待业主大会投票授权。

对于SCI或其他共同所有权人被告，教训不同：您不能依赖其他被告为您提出违规。如果您想利用代理权缺失，您必须自己提出。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中拥有分区的SCI错过了这一机会，结果与有过错的企业主承担连带责任，而如果它提出了抗辩，本可免责。

最后，对于房地产专业人士（经纪人、公证人、物业管理者），这一判例要求对委托书加强警惕。无代理权行事的物业受托人将承担职业责任。如果协会败诉，共同所有权人可能向物业受托人追偿所遭受的损害。

避免此类纠纷的四点建议

• 在任何诉讼前核实物业受托人的权力：在启动程序前，要求物业受托人提供授权其行事的业主大会会议记录。如果不明确，不要启动诉讼。
• 如果您是被告，检查物业受托人的授权：收到传票后，立即核实物业受托人是否有明确授权。如有疑问，在首份答辩状中提出违规，否则将视为放弃。
• 投票通过宽泛但明确的授权：在业主大会上，物业受托人应请求授权“针对任何对损害负责的人提起诉讼”，并列出潜在被告的姓名。过于模糊的表述可能受到质疑。
• 在起诉前咨询专业律师：房地产法律师将核实程序的合法性，并就可能成功的机会提供建议。在瑟堡和其他地方，预防胜于治疗。

深入研究：相关判例与演变

1993年的判决符合最高法院的一贯立场，即区分实质性无效和形式性无效。例如，在1996年7月10日的判决（第94-18.542号）中，最高法院裁定物业受托人缺乏代理权是一种实质性无效，不能通过业主大会事后追认来弥补。换言之，即使业主大会事后投票授权，也不能使已提起的诉讼合法化。这是一项严格规则，保护被告免受仓促诉讼。

更近期，最高法院在2021年3月18日的判决（第19-22.413号）中明确，物业受托人必须为每项诉讼提供明确和特殊的授权。任期开始时给予的一般授权不够。这一演变加强了共同所有权人协会需认真准备业主大会的必要性。

在实践中，趋势是加强对透明度和明确授权的要求。法院对共同所有权中程序规则的遵守越来越严格。对被告而言，这是一个机会；对原告而言，这是额外的约束。

关键要点

• 谁可以援引物业受托人缺乏代理权？每个被告单独援引，但仅为其自身利益。一个被告不能利用另一被告提出的抗辩。
• 如果您被业主协会起诉，该怎么办？立即核实物业受托人是否有业主大会的明确授权。如果没有，在首份答辩状中提出违规。
• 物业受托人的风险是什么？无授权提起诉讼将使物业受托人面临协会的责任诉讼，甚至损害赔偿。
• 事后可以补救吗？不能，根据判例，授权必须事先存在。事后追认不能弥补无效性。
• 本判决的实际意义是什么？它使企业主能够单独辩护，不受其他被告态度的影响。它保障了各方的立场。

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