Syndic sans pouvoir : nullité de l'action en copropriété, qui peut l'invoquer ?

Imaginez : vous êtes copropriétaire d'un immeuble à Cherbourg-en-Cotentin, près du port. Votre syndic engage une action en justice contre un entrepreneur qui a mal réalisé des travaux. Mais le syndic n'avait pas été autorisé par l'assemblée générale à agir. L'entrepreneur le fait remarquer, et le juge annule l'action. Problème : et si un autre défendeur, comme la SCI propriétaire des parties communes, voulait aussi se prévaloir de cette nullité ? Peut-elle le faire ? C'est exactement la question qu'a tranchée la Cour de cassation le 12 mai 1993.

Cette décision, souvent méconnue, est pourtant essentielle pour comprendre les règles de procédure en copropriété. Elle répond à une question simple : qui peut se plaindre du fait que le syndic n'avait pas le pouvoir d'agir en justice ? La réponse n'est pas « tout le monde », mais seulement celui qui a un intérêt direct à le faire. undefined, si vous êtes un entrepreneur mis en cause, vous pouvez invoquer ce défaut de pouvoir pour faire annuler l'action contre vous. Mais si vous êtes un autre défendeur, vous ne pouvez pas vous en prévaloir pour protéger un tiers.

Derrière cette technicité juridique se cache une règle de bon sens : chaque partie défend ses propres intérêts. La nullité pour défaut de pouvoir est une exception de fond (un moyen de défense lié à la validité de l'acte) qui ne profite qu'à celui qui l'invoque. La Cour de cassation l'a rappelé avec force dans cet arrêt, en validant le raisonnement de la cour d'appel qui avait traité différemment deux entrepreneurs pourtant dans la même situation.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence à Paris, mais aurait pu se dérouler à Coutances ou Cherbourg-en-Cotentin. Un syndicat de copropriétaires, mécontent de travaux réalisés par plusieurs entrepreneurs, décide d'assigner en justice une société civile immobilière (SCI) et deux entreprises, dont la société OTH. Le problème ? Le syndic n'avait pas reçu d'autorisation expresse de l'assemblée générale pour engager cette action. C'est une irrégularité de fond classique, prévue à l'article 117 du Code de procédure civile (qui énumère les causes de nullité pour vice de fond).

Devant la cour d'appel, la société OTH soulève cette irrégularité et demande l'annulation de l'action à son encontre. L'autre entrepreneur, lui, ne dit rien sur ce point. La cour d'appel fait droit à la demande d'OTH : l'action est annulée à son égard. Mais elle rejette la même demande formulée par la SCI, estimant que la nullité n'a d'effet que pour celui qui l'invoque. Résultat : le syndicat obtient gain de cause contre la SCI et l'autre entrepreneur, mais pas contre OTH.

La SCI se pourvoit en cassation. Elle argue que l'irrégularité de fond devrait profiter à tous les défendeurs, car l'action est nulle dans son ensemble. Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi. Elle approuve la cour d'appel : « si chaque défendeur est en droit de se prévaloir de l'irrégularité de fond, tirée du défaut de pouvoir du syndic d'agir en justice, justifie légalement sa décision d'accueillir les demandes d'un syndicat de copropriétaires dirigées contre une société civile immobilière tout en écartant le recours de celle-ci contre un entrepreneur et en l'accueillant contre un autre la cour d'appel qui, après avoir relevé que seul un entrepreneur excipait de l'irrégularité, retient exactement que celle-ci n'a d'effet qu'à l'égard de celui qui l'invoque. »

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur les articles 117 et 118 du Code de procédure civile. L'article 117 énonce que constituent des irrégularités de fond notamment le défaut de pouvoir d'une personne morale (comme le syndic). L'article 118 précise que ces nullités peuvent être soulevées par toute personne qui y a intérêt, mais qu'elles ne sont pas automatiques : encore faut-il que la partie qui les invoque en subisse un préjudice. undefined la nullité n'est pas une sanction automatique : elle dépend de l'intérêt de celui qui la soulève.

Dans cette affaire, la Cour de cassation a considéré que l'irrégularité de fond n'affecte pas l'action elle-même dans son existence, mais seulement sa validité à l'égard de celui qui s'en prévaut. C'est une distinction subtile mais cruciale. undefined, le défaut de pouvoir du syndic n'entraîne pas la nullité de toute la procédure, mais seulement l'annulation des actes à l'encontre de la partie qui soulève l'exception. Les autres défendeurs, qui ne l'ont pas invoquée, ne peuvent pas en bénéficier.

undefined, c'est que cette solution repose sur une logique de personnalité des nullités : chaque partie défend ses propres droits. Si un défendeur ne se plaint pas du défaut de pouvoir, c'est qu'il accepte implicitement la régularité de l'action à son égard. La Cour de cassation a ainsi rejeté l'argument de la SCI qui voulait profiter de l'exception soulevée par OTH. En agissant ainsi, elle a rappelé que le juge ne peut pas suppléer d'office une nullité de fond (sauf exceptions légales), et que chaque partie doit veiller à ses propres intérêts.

Attention toutefois : cette décision ne remet pas en cause le principe selon lequel le syndic doit être habilité par l'assemblée générale pour agir en justice. Si aucune des parties ne soulève l'irrégularité, l'action peut prospérer. Mais dès qu'un défendeur le fait, l'action est annulée à son égard. C'est une épée de Damoclès pour les syndicats mal conseillés.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes copropriétaire à Cherbourg-en-Cotentin ou ailleurs, cette décision vous rappelle l'importance de vérifier les pouvoirs de votre syndic avant toute action en justice. Concrètement, avant d'assigner un entrepreneur ou un voisin, le conseil syndical doit s'assurer que l'assemblée générale a voté une autorisation expresse, précisant l'objet du litige et les parties visées. À défaut, l'action pourra être annulée à la demande de chaque défendeur qui le souhaite.

Pour un entrepreneur comme ceux de Coutances, cette décision est une arme : si vous êtes assigné par un syndicat, vérifiez immédiatement si le syndic avait le pouvoir d'agir. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez demander l'annulation de l'action à votre encontre, et le syndicat devra tout recommencer, avec les frais supplémentaires que cela implique. Par exemple, un litige de 10 000 € de travaux mal faits pourrait se retrouver bloqué pendant des mois, le temps que l'assemblée générale vote l'autorisation.

Pour une SCI ou un autre copropriétaire défendeur, la leçon est différente : vous ne pouvez pas compter sur un autre défendeur pour soulever l'irrégularité à votre place. Si vous voulez vous prévaloir du défaut de pouvoir, vous devez le faire vous-même. undefined, j'ai rencontré des dossiers où une SCI propriétaire de lots a raté cette occasion, et s'est retrouvée condamnée solidairement avec l'entrepreneur fautif, alors qu'elle aurait pu être libérée si elle avait soulevé l'exception.

Enfin, pour les professionnels de l'immobilier (agents, notaires, administrateurs de biens), cette jurisprudence impose une vigilance accrue sur les mandats. Un syndic qui agit sans pouvoir engage sa responsabilité professionnelle. Et si le syndicat est débouté, les copropriétaires pourraient se retourner contre lui pour obtenir réparation du préjudice subi.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez les pouvoirs du syndic avant toute action : Avant d'engager une procédure, demandez au syndic de vous communiquer le procès-verbal de l'assemblée générale l'habilitant à agir. Si ce n'est pas clair, ne lancez pas l'action.
• Si vous êtes défendeur, examinez l'habilitation du syndic : Dès réception de l'assignation, vérifiez si le syndic avait un mandat exprès. En cas de doute, soulevez l'irrégularité dans vos premières conclusions, sous peine de la voir couverte.
• Faites voter une autorisation large mais précise : Lors de l'assemblée générale, le syndic doit demander une autorisation pour « agir en justice contre toute personne responsable des désordres », en citant les noms des défendeurs potentiels. Une formulation trop vague pourrait être contestée.
• Consultez un avocat spécialisé avant d'assigner : Un avocat en droit immobilier vérifiera la régularité de la procédure et pourra vous conseiller sur les chances de succès. À Cherbourg comme ailleurs, mieux vaut prévenir que guérir.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1993 s'inscrit dans une ligne constante de la Cour de cassation, qui distingue les nullités de fond des nullités de forme. Par exemple, dans un arrêt du 10 juillet 1996 (n° 94-18.542), la Cour a jugé que le défaut de pouvoir du syndic est une nullité de fond qui ne peut être couverte par une ratification ultérieure de l'assemblée générale. undefined, même si l'assemblée générale vote après coup l'autorisation, cela ne régularise pas l'action déjà engagée. C'est une règle stricte, qui protège les défendeurs contre des actions précipitées.

Plus récemment, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 18 mars 2021 (n° 19-22.413) que le syndic doit justifier d'une habilitation expresse et spéciale pour chaque action. Une autorisation générale donnée en début de mandat ne suffit pas. Cette évolution renforce la nécessité pour les syndicats de copropriétaires de bien préparer leurs assemblées générales.

En pratique, la tendance est au renforcement des exigences de transparence et de mandat précis. Les tribunaux sont de plus en plus vigilants sur le respect des règles de procédure en copropriété. Pour les défendeurs, c'est une opportunité ; pour les demandeurs, une contrainte supplémentaire.

Points clés à retenir

• Qui peut invoquer le défaut de pouvoir du syndic ? Chaque défendeur individuellement, mais uniquement pour son propre compte. Un défendeur ne peut pas se prévaloir de l'exception soulevée par un autre.
• Que faire si vous êtes assigné par un syndicat ? Vérifiez immédiatement si le syndic avait une autorisation expresse de l'assemblée générale. Si ce n'est pas le cas, soulevez l'irrégularité dans vos premières conclusions.
• Quels sont les risques pour le syndic ? Engager une action sans pouvoir expose le syndic à une action en responsabilité de la part du syndicat, voire à des dommages et intérêts.
• Peut-on régulariser après coup ? Non, selon la jurisprudence, l'habilitation doit être préexistante. Une ratification ultérieure ne couvre pas la nullité.
• Quel est l'intérêt pratique de cette décision ? Elle permet à un entrepreneur de se défendre seul, sans être affecté par l'attitude des autres défendeurs. Elle sécurise les positions de chacun.

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