参考裁决： cc • N° 05-12.278 • 2006-06-21 • 查阅裁决 →
想象一下，您是法国圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）一处住宅的公寓业主。您参加了您共有产权的年度业主大会（assemblée générale），会上正在就屋顶的重要工程进行投票。物业经理（syndic）宣布了结果：该决定以75%的票数获得通过。但是等等……这些百分比是如何计算的呢？所有的份额（tantièmes）——包括那些属于业主委员会（syndicat）本身的单元的份额——真的都被计入在内了吗？
这个问题看似技术性，但对于您共有产权的民主生活却至关重要。因为如果票数被错误计入，一项决定可能会在不满足法定多数票要求的情况下被通过。在这种情况下，会发生什么？该决定可能会被质疑、撤销，而您将面临以不合规方式投票通过的工程。
法国最高法院（Cour de cassation）在2006年6月21日的一项裁决中对这一疑问给出了明确的答案。这一判例（jurisprudence）虽然年代较早，但至今仍然适用，值得每位业主、租户或房地产专业人士理解。但这究竟对您日常的共有产权生活意味着什么呢？
事实：一个每天都在发生的故事
故事发生在一个共有产权中，和通常情况一样，业主委员会（syndicat des copropriétaires）拥有一个单元。这个单元，通常是一个技术用房、地窖或停车位，是业主委员会为满足建筑的共同需求而购置的。它附带有27个份额（tantièmes）（这些份额决定了投票权重和分摊费用的比例）。
在一次业主大会（assemblée générale）上，物业经理（syndic）提交了一份会议纪要（procès-verbal），指出扣除属于业主委员会的单元后，总份额为12,395个。基于此，计算了投票结果以做出关于共有产权的重要决定。
但是，一位共有人，假设是达克斯（Dax）一套公寓的业主马丁先生（M. Martin），对这些计算提出了质疑。他认为，不仅扣除后的总份额有误（根据他的计算是12,399，而非12,395），更重要的是，与业主委员会单元相关的27个份额根本不应该被计入投票。换句话说，这27个份额不应该“随同”业主委员会一起投票。
争议进入了司法程序，在法庭上几经波折。马丁先生主张，业主委员会作为独立于各共有人的法人实体（personne morale），不能利用其单元的份额来影响投票。而物业经理则为其计算方法辩护。最终，这个问题被提交到了法国最高司法法院——最高法院（Cour de cassation）。
法院的推理——深入剖析
最高法院（Cour de cassation）的法官们以严密的逻辑审视了此案。他们的推理基于共有产权法的基本原则，特别是1965年7月10日法律（loi du 10 juillet 1965）的第24条（该法规范共有产权）。该条规定，每位共有人拥有的票数与其在共有部分中的份额比例，即其份额（tantièmes）成正比。
但请注意：业主委员会（syndicat des copropriétaires）并非普通的共有人。它是一个代表全体共有人并管理共有部分的法人实体（personne morale）。当它拥有一个单元时，该单元被视为是为集体利益持有，而非为其自身利益。简而言之，业主委员会不会像个体业主那样“为自己”投票。
因此，法院认为，与业主委员会拥有的单元相关的份额（tantièmes）在业主大会（assemblées générales）决议投票时不应被计入。为什么？因为这会扭曲民主进程。业主委员会如果使用这些份额，可能会以不一定反映真实共有人意愿的方式影响决策。这就像协会的主席用协会本身的票数，再加上他个人的票数进行投票一样。
在此案中，法院还指出了总份额计算中的一个错误，但重要的是这个普遍原则：业主委员会的份额在投票中是“中立”的。这项裁决确认了一贯的判例（jurisprudence），并加强了业主大会（assemblées générales）的透明度。很少有人知道的是，即使业主委员会长期持有该单元或出于实际原因持有，此规则同样适用。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是共有人，这项裁决对您建筑的管理有直接影响。以达克斯（Dax）的一个具体例子来说明：在一个总共有100个份额的共有产权中，其中10个份额属于业主委员会持有的一个单元。在此裁决之前，在投票时，业主委员会理论上可以使用这10个份额来影响结果。现在，只有个体共有人的90个份额被用于计算多数票。
具体来说，这意味着重要决策（如工程或修改共有产权规定）所需的多数票是基于一个更小的基数计算的。如果一项决定需要绝对多数票（超过50%的票数），那么它必须由持有超过90个份额中的45个份额的业主通过，而不是之前的100个份额。根据份额的分配情况，这可能使某些决议更容易或更难以通过。
如果您是租户，这可能间接与您相关，因为业主大会（assemblée générale）的决定（如工程或费用变更）会影响您的日常生活和租金。请确保您的房东参加业主大会并知情投票。
对于房地产专业人士（物业经理、管理人员、公证人），此规则要求在筹备业主大会（assemblées générales）时更加谨慎。会议纪要（procès-verbaux）必须明确指出业主委员会的份额已从投票计算中排除。在我的执业经历中，曾遇到过因这种错误导致已投票决定被撤销的案例，给共有产权带来了延误和额外成本。
如果您遇到这种情况，您必须核查您业主大会（assemblées générales）的会议纪要（procès-verbaux）。如果业主委员会的份额被计入了投票计算，相关决定可能会在会议纪要（procès-verbal）通知之日起两个月内被提出异议。涉及的金额可能相当可观，尤其是对于昂贵的工程。
避免此类争议的四点建议
- 系统核查会议通知和纪要中的份额计算：在每次业主大会（assemblée générale）前，确保用于投票计算的份额总数排除了业主委员会的份额。如有必要，向物业经理（syndic）要求解释。
- 要求对业主委员会持有的单元保持透明：在共有产权规定或年度文件中列出属于业主委员会的单元及其相关份额。这可以避免投票时的意外情况。
- 学习共有产权投票规则：在理解所需多数票（简单多数、绝对多数、双重多数）的基础上参加业主大会（assemblées générales）。许多冲突源于对规则的不了解。
- 如有疑问，咨询专业律师：如果您怀疑投票计算存在违规，请毫不犹豫地尽快寻求法律意见。及早咨询可以避免漫长且昂贵的法律程序。
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深入探讨：相关判例与演变
2006年的裁决是关于业主委员会持有份额中立性的一贯判例（jurisprudence）的一部分。早在1999年3月3日的一项裁决（n° 96-21.372）中，最高法院（Cour de cassation）就已认为，与属于共有产权（通过业主委员会）的单元相关的票数不应被计入。这一立场已多次得到确认，显示出法院保护投票公平性的明确趋势。
然而，在相关问题上存在不同的裁决，例如如何处理空置单元或无行为能力人持有的单元的份额。但对于业主委员会作为业主这一具体情况，规则是明确的。展望未来，这一判例（jurisprudence）意味着物业经理和共有人必须在遵守程序方面更加严谨。随着业主大会（assemblées générales）的数字化，可能会出现新的挑战，但业主委员会份额中立的原则应保持不变。
需要记住的关键点
总结一下，以下是需要记住的要点清单：
- 属于业主委员会的单元的份额不参与投票：它们在业主大会（assemblées générales）计算多数票时被排除在外。
- 核查会议纪要中的总数：确保物业经理（syndic）已正确扣除了这些份额。
- 不合规的投票可以被质疑：在两个月内，如果业主委员会的份额被错误计入，您可以要求撤销该决定。
- 这影响多数票计算：决策所需的多数票仅基于个体共有人的份额计算。
- 如有疑问，请咨询：专业律师可以帮助您分析您的情况并在必要时采取行动。
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