参考判决： cc • N° 98-17.029 • 2000-05-11 • 查看判决 →
想象一下场景：您在昂蒂布拥有一套海景公寓。今晚是共有产权人全体大会。议程上有一项关键表决：外墙翻新，预算150,000欧元。物业经理宣布结果：800票“反对”，200票弃权，然后他总结道：“决议因未达到多数而被否决。”但您会问：有多少票是“赞成”？物业经理没有统计它们。这合法吗？
这个问题每年困扰着从尼斯到格拉斯蓝色海岸的数千名共有产权人，最高法院在2000年5月11日的判决（n° 98-17.029）中作出了裁决。答案很明确：不，物业经理无需明确统计“赞成”票。他可以通过差额计算。这一判决直接影响您共有产权表决的有效性。
在本文中，我们将剖析这一判例，理解它对您的改变，并为您提供避免纠纷的实用建议。无论您是尼斯的出租业主、昂蒂布的共有产权人，还是房地产专业人士，您将读到的内容可能为您省去许多麻烦。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生是昂蒂布一处共有产权公寓的业主。1996年，全体大会表决了多项决议，其中一项涉及隔热工程。会议记录列出了共有产权人的姓名、份额（共有部分份额）、以及“反对”票、弃权票和未投票者的详细情况。但任何地方都没有出现“赞成”票数。X先生向格拉斯大审法院质疑大会的有效性，声称1967年3月17日法令第17条要求统计“赞成”票。格拉斯大审法院支持了他：没有这一统计，会议记录不规范，决议被撤销。
共有产权方上诉。埃克斯普罗旺斯上诉法院推翻了判决：根据其观点，第17条不要求明确计算“赞成”票；只要会议记录允许通过差额得知即可。X先生向最高法院提起上诉。他主张法律条文是明确的：会议记录必须注明每次表决的结果，这要求单独计算“赞成”票。
最高法院在2000年5月11日的判决中驳回了上诉。它确认了上诉法院的立场：1967年3月17日法令第17条不要求统计“赞成”票。支持一项决议的票数可以通过大会总票数（根据签到表确定）减去声明“反对”、未投票或弃权的共有产权人的总票数来计算。
法院的推理——解析
要理解这一判决，需要深入1967年3月17日法令第17条（规范共有产权的文本）。该条款规定全体大会会议记录“注明……每次表决的结果”。至此，并不十分精确。问题是：结果是否必须包括“赞成”票数？
最高法院回答说不。它依据对文本的字面和目的解释。字面解释：第17条并未说“赞成和反对票数”，而只是“结果”。然而，如果会议记录注明了大会总票数以及反对票、弃权票和未参与投票的详细情况，结果可以推导出来。目的解释：目的是允许任何共有产权人核实所需多数是否达到。如果会议记录允许通过差额计算，目的就达到了。
但请注意：这一解决方案假设签到表（列出所有在场或代理的共有产权人及其份额的文件）填写正确。没有它，无法知道大会总票数。在判决的案件中，签到表是完整的：每位共有产权人的姓名、财产份额和住所。这一细节至关重要。
很少有人知道，这一判例已被多次确认（Civ. 3e, 2002年12月18日, n° 01-03.951；Civ. 3e, 2011年6月8日, n° 10-18.503）。它现在已成为现行法律的一部分。简而言之，如果您的物业经理只注明了“反对”票和弃权票，只要签到表是详尽的，表决就是有效的。
对您的具体改变
对于共有产权人：您不能再仅以会议记录未注明“赞成”票为由质疑表决。如果物业经理已正确记录“反对”票和弃权票，且签到表完整，表决就是规范的。例如：在尼斯，一次大会表决电梯工程，预算200,000欧元。物业经理宣布500票“反对”，100票弃权，大会总票数1,200票。通过差额计算，因此有600票“赞成”（1,200 - 500 - 100）。绝对多数（超过所有共有产权人半数票数）或相对多数（根据决议类型），计算是可能的。
对于物业经理：这一判决简化了您的工作。您无需在会上逐一统计“赞成”票。您只需记录反对和弃权票，然后推导。但请注意：如果您忽略注明“反对”票或弃权票，会议记录将变得不规范。共有产权人可能要求撤销决议。
对于出租业主：如果您授权租户或第三方代表您，请确保授权书附在签到表上。否则，代理人的票数可能受到质疑。
在我的实践中，我遇到过共有产权人以未注明“赞成”票为由质疑表决的案件。自该判决以来，这些质疑注定失败，除非签到表不完整。建议：妥善保管签到表和会议记录。在纠纷中，这些是您最好的证据。
避免此类纠纷的四个建议
- 在表决前检查签到表：在开票前，浏览签到表。确保所有在场或代理的共有产权人及其准确份额都已列出。如果发现错误，要求立即更正。
- 要求详细的会议记录：即使法律不要求，也请物业经理在会议记录中明确注明“赞成”票数。这可以避免未来的任何质疑。许多物业经理出于透明已经这样做。
- 保留所有文件：将签到表、会议记录、授权书和委托书保存至少5年（质疑大会的时效期限）。在纠纷中，这些文件至关重要。
- 有疑问时咨询律师：如果一项决议看起来有争议，不要仅凭自己的印象。专门从事不动产法的律师，如Cécile Zakine律师，可以分析会议记录并告诉您申诉是否有依据。
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深入探讨：相关判例与演变
在2000年判决之前，一些下级法院要求明确计算“赞成”票。例如，在最初案件中，格拉斯大审法院以此为由撤销了决议。最高法院在2000年结束了这一分歧，统一了判例，倾向于灵活性。
此后，其他判决明确了会议记录注明的义务。例如，最高法院判定会议记录必须注明每位共有产权人的票数（Civ. 3e, 2011年11月9日, n° 10-25.713），并且缺少会议主席签名可能导致无效（Civ. 3e, 2016年2月4日, n° 14-28.133）。
趋势是对文本进行务实解释：关键在于会议记录允许核实表决的规范性，而无需过度形式主义。但这种灵活性有其限度：如果签到表不完整或会议记录有缺陷，无效仍然可能。
实际操作：该怎么做
常见问题：
- 如果会议记录未注明“赞成”票怎么办？检查签到表。如果完整，表决有效。否则，在大会通知送达后2个月内质疑会议记录（1965年法律第42条的期限）。
- 我能要求物业经理添加“赞成”票吗？可以，在下次大会上，您可以提议一项决议，要求物业经理系统性地注明“赞成”票。这是良好实践，但非强制。
- 如果物业经理只记录“反对”票有什么风险？如果签到表正确，没有风险。但如果物业经理忽略了弃权票和未投票者，差额计算将不可能，表决可能被撤销。
- 如何验证“赞成”票的计算？取大会总票数（签到表中的“总份额”列）。减去“反对”票、弃权票和未投票者（如果注明）。结果即为“赞成”票数。
- 如果份额有误怎么办？份额错误可能使表决无效。如果您发现错误，请迅速行动：质疑期限为会议记录通知送达后2个月。
总之，最高法院2000年5月11日的判决明确了共有产权表决规则。物业经理无需明确统计“赞成”票，只要签到表是详尽的。但为避免任何纠纷，透明度仍是关键。
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