参考判决： cc • N° 69-14.208 • 1971-04-28 • 查看判决 →
想象一下，您在瓦洛里斯（Vallauris），拥有一套位于商铺上方的公寓并将其出租。某天，您的商业租户要求您也将公寓租给他以扩大业务。您犹豫不决：将住宅改作商业用房是否合法？每年都有数百名业主和租户提出这个问题。
答案并不简单。《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第340条（现为该法典第L. 631-7条）禁止将用于居住的房屋改作商业用房。但这一禁令的范围有多大？房屋必须是空的吗？无人居住？还是只要租给商人就足够？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1971年4月28日的一项判决（案号n° 69-14.208）中所裁定的。这项已有50多年历史的判决至今仍具现实意义，它重申了一项基本原则：构成非法改造的前提是房屋已不再用于居住。换言之，如果公寓仍用作住宅，即使由商人居住，也不违反禁令。解读如下。
事实：日常发生的案例
X先生在瓦洛里斯（Vallauris）拥有一栋楼房。底层，他将商业用房租给一名工匠。二层，他将一套公寓作为住宅租给同一人。两份租约是分开的：一份是商业租约，另一份是住宅租约。租户确实将公寓用于居住——其家人住在那里——但他希望将两处租赁视为一个整体商业单元，以便享受商业租约的地位（加强保护、续租权等）。
业主拒绝。他主张公寓用于居住，不能改作商业用房。租户提起诉讼，要求为全部房屋确定统一租金。初审法院（上诉法院）支持租户，认为将公寓并入商业用房将导致在公寓内从事商业活动，从而违反《城市规划法典》第340条。
业主向最高法院上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决：“鉴于，虽然禁止将用于居住的公寓改作商业用房，但违反这一义务必然要求被改造的房屋已不再用于居住”。而在本案中，公寓仅用于居住并无争议。因此，上诉法院不能以允许在公寓内从事商业活动为由拒绝确定统一租金。
法院推理——详细解读
最高法院依据《城市规划法典》第340条（现编入第L. 631-7条）。该条款规定：“禁止将用于居住的房屋改作商业用房”。但法院明确了这一禁令的含义：只有当房屋实际停止被用于居住时，禁令才适用。换言之，法律禁止的是房屋实际用途的改变，而不仅仅是商人占用的事实。
在本案中，公寓仍由租户及其家人居住。因此，不存在法律意义上的改造。将两份租约视为整体以确定统一租金，并不等于将公寓改作商业用房。这是一个细微但至关重要的区别：实际使用优先于合同用途。
鲜为人知的是，业主还主张保护其免受租约合并的影响：他担心租户会获得公寓的商业租约。但法院指出，只要房屋被用于居住，住宅租约仍然是住宅租约。因此，该判决确认了规则：没有放弃居住，就没有禁止的改造。简言之，法院驳回了业主的论点，支持了统一租金的要求，并未违反第340条。
这对您意味着什么——具体影响
对于出租业主：如果公寓实际被居住，您不能以改造为商业用房为由拒绝为整体房屋（住宅+商业）确定统一租金。如果您的商业租户也住在公寓里，您必须协调处理两份租约。实际上，这意味着公寓租金可以计入整体商业租金计算，这可能会提高租赁价值。
对于商业租户：如果您租用与商铺相邻的住宅并居住其中，您可以要求为两个单元确定统一租金。这一判决保护您免受业主试图强加单独且更高住宅租金的影响。以昂蒂布（Antibes）为例：一名商人租用80平方米商业用房（月租1 200欧元）和60平方米公寓（月租800欧元）。他可以要求统一租金2 000欧元/月，这有助于管理并避免分开涨价。
对于购房者：如果您购买带有混合租约的楼房，请注意房屋的实际使用情况。如果公寓被居住，您无法在不冒风险的情况下将其改作商业用途。但如果租户不再居住，您可能违法。
对于共有产权人：共有产权章程可能禁止改变用途。即使法律允许，章程优先。在允许租户将住宅与商铺合并前，请先核实。
避免此类纠纷的四点建议
- 签订分开的租约：如果您将住宅和商铺租给同一租户，请签订两份独立的租约，一份住宅租约（1989年法律），一份商业租约。明确注明每个单元的用途。
- 核实房屋的实际使用情况：在签约前，确保租户确实将住宅作为主要住所。不住宿而存放货物的租户可能违反第L. 631-7条。
- 查看共有产权章程：在瓦洛里斯（Vallauris）和昂蒂布（Antibes），许多共有产权章程禁止在住宅专用部分从事商业活动。请由律师核实。
- 如有疑问，申请城市规划许可：如果您确实想将住宅改作商业用房，必须事先获得许可（事先申报或建筑许可证）并遵守当地城市规划规定。
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深入探讨：相关判例与演变
1971年的这一判决是最高法院一以贯之的立场。例如，1966年12月20日的一项判决（案号n° 65-10.123）已经判定，如果房屋仍用于居住，则改造禁令不适用。相反，1973年10月24日的一项判决（案号n° 72-10.789）处罚了一名将空置住宅租给商人而不居住的业主：此时改造成立。
如今，判例法已明确：实际使用是决定性标准。法院会核实租户是否在现场居住（家具、账单地址等）。如果是，则不构成禁止的改造。如果否，则违法成立，可能面临处罚：罚款（法人最高50 000欧元）、恢复原状，甚至租约无效。
在我的实践中，我遇到过昂蒂布（Antibes）的业主将工作室作为“仓储间”租给商人，但租户在里面睡觉的案例。艾克斯普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院将租约重新定性为住宅租约，并产生所有后果（租户保护、租金限制）。因此，谨防虚假情况。
实务操作：应做事项
常见问题
- 如果我不再居住，能否将公寓改造成商店？ 可以，但须获得城市规划许可（事先申报）并遵守共有产权章程。第L. 631-7条的禁令仅适用于房屋用于居住的情况，即设计用于居住。但如果您清空并重新规划用途，则是可能的。
- 如果我的商业租户使用公寓居住，我该怎么办？ 本身不违法，但请确保住宅租约合规（押金、房屋状况检查等）。如果您想避免合并，可以拒绝单独出租公寓。
- 未经授权改造有哪些风险？ 最高罚款120 000欧元（自2014年ALUR法以来），必须恢复原状，租户可要求租约无效。
- 将公寓租给商人是否自动将其变为商业用房？ 不会，只要商人居住其中。房屋用途取决于实际使用，而非租户身份。
- 非法改造的纠正期限？ 无特定时效，但租户或邻居的诉讼可在发现事实后5年内提起。最好尽快行动。
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