参考判决： cc • N° 18-23.954 • 2022-03-16 • 查看判决 →
想象一下：您在圣拉斐尔（Saint-Raphaël）购买了一栋带游泳池和海景的漂亮别墅。搬进几个月后，邻居告诉您，您的地块渗水损坏了他的墙壁。您很惊讶：这些问题在您购买之前就存在了。然而，他却起诉了您。对于您未造成的问题，您需要负责吗？
这个问题，每年有数百名业主和购房者在瓦尔省（Var），从耶尔（Hyères）到土伦（Toulon）都会遇到。邻里法是常见的纠纷来源，但往往被误解。法国最高法院2022年3月16日的判决（n° 18-23.954）给出了明确的答案：无论干扰是否在出售前开始，新业主都自动承担责任。解释如下。
在本文中，我们将剖析这一判决，理解其推理过程，并特别看看它对您实际意味着什么。无论您是业主、租户还是房地产专业人士，这些规则都与您相关。
事实：一个每天都会发生的故事
2007年1月26日，耶尔（Hyères）的一栋房屋由A先生出售给B先生。该房产与C先生拥有的另一栋房屋相邻。很快，C先生抱怨渗水损坏了其共有墙。他以邻里异常干扰为由将B先生（买方）告上法庭。
B先生辩称：“这些渗水不是我造成的，在我购买之前就已存在。我不对卖方所做的事情负责。”上诉法院最初支持了他的观点，但最高法院撤销了该判决。最高法官认为，即使干扰在出售前就已开始，B先生的责任也必须被认定。为什么？因为邻里异常干扰诉讼是一种侵权责任（即不基于合同），现任业主对其房产造成的干扰自动承担责任，无论是否存在过错。
简而言之：只要干扰在出售后持续存在，买方就变得有责任，即使他不是造成者。案件被发回另一上诉法院重审。
法院的推理——剖析
最高法院依据的原则是，邻里异常干扰使干扰源房产的业主承担责任，无需证明过错。这一原则由判例法确立，现已稳固。其基础源于《法国民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为给他人造成损害时，因其过错致害之人有义务赔偿。”但注意：这里无需过错。仅存在异常干扰就足够。
但这具体意味着什么？法院明确指出，这一诉讼是“侵权性的”，意味着它并非源于合同（如买卖或租赁），而是源于法律。因此，现任业主对其房产造成的干扰负责，即使这些干扰在其取得所有权之前就已存在。无论他是否采取行动，无论他是否按现状购买。换句话说，买方不能以卖方为挡箭牌来逃避责任。
鲜为人知的是，这一判决是对先前判例法（Cass. 3e civ., 2016年3月24日，n° 14-27.762）的确认。但它澄清了责任是“自动的”（de plein droit），即只要干扰异常且在新业主拥有所有权时持续存在，责任就自动产生。
这对您实际意味着什么
对于出租业主：如果您在耶尔（Hyères）出租房产，您对您的房产造成的异常干扰负责，即使干扰是由租户造成的。例如，如果您的租户让水龙头一直开着淹没了邻居，您将被起诉。然后您可以向租户追偿，但这是另一套程序。
对于买方：您刚在圣拉斐尔（Saint-Raphaël）购买了一处房产，且渗水在购买前就已存在？您需要负责。在签署合同前，务必进行技术诊断（查漏、管道状况等），并要求卖方承担维修费用或协商降价。如果干扰过于严重，您甚至可以放弃购买。
对于租户：您不对邻里异常干扰负责，除非您自己造成了干扰。但一旦发现干扰，您必须立即通知业主。
对于受害邻居：您可以直接起诉现任业主，无需证明其过错。例如，如果耶尔（Hyères）邻居的墙壁渗水损坏了您的露台，您只需证明干扰的异常性（过度滋扰、损害）以及与相邻房产的关联。时效：您自干扰首次显现之日起有5年时间提起诉讼（普通法时效）。赔偿金额从几百欧元到数万欧元不等（修复工程、使用权损失）。
避免此类纠纷的四条建议
- 购买前，对房产进行检查：请专业人士进行全面诊断（管道、屋顶、墙壁）。对于圣拉斐尔（Saint-Raphaël）的别墅，根据面积花费500至1500欧元，与纠纷相比是微不足道的投资。
- 协商隐蔽瑕疵担保：如果怀疑存在干扰，要求卖方在出售前承担维修费用，或降低价格。请专家予以确认。
- 一旦发生干扰，迅速行动：一旦发现干扰，通过挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）通知邻居。如果干扰持续，请法警（huissier）记录（约200欧元）并咨询律师。
- 检查您的保险：您的房屋保险合同是否涵盖邻里干扰？某些保单包含“私人生活民事责任”担保，可赔偿对邻居造成的损害。
深入探讨：相关判例及发展
2022年3月16日的判决是最高法院一脉相承的判例。早在2016年（Cass. 3e civ., 2016年3月24日，n° 14-27.762），法官就已确认现任业主对异常干扰负责，即使干扰源于先前状态。最近，法院将该原则扩展至收购前进行的工程造成的干扰（Cass. 3e civ., 2018年7月12日，n° 17-22.385）。
在我的实践中，我遇到过买方因并非由其造成的渗水而被判赔偿超过2万欧元的案件。法院的趋势很明确：保护受害者，使其不承担业主变更的后果。未来，可以预见法官将更加严格，特别是在隐蔽瑕疵和卖方告知义务方面。
关键要点
常见问题：
- 问：我是否可能因并非我造成的干扰而被起诉？
答：是的，如果您是干扰源房产的现任业主。责任是自动的。 - 问：如果我的邻居因先前存在的干扰起诉我，我该怎么办？
答：不要仅仅说“不是我”。寻求友好解决（调解）或准备辩护：如果您有隐蔽瑕疵担保条款，可以要求卖方担保。 - 问：诉讼时效是多久？
答：自干扰首次显现之日起5年。超过此期限，诉讼失效。 - 问：诉讼费用多少？
答：律师费各异：首次咨询约45至150欧元。完整诉讼根据复杂程度可能花费2,000至10,000欧元。预防胜于治疗。
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