参考判决： cc • N° 20-15.111 • 2021-05-20 • 查看判决 →
想象一下这样的场景：您在特拉普（Trappes），在一个拥挤的法庭里，准备竞拍您觊觎了数月的商业场所。法官（juge-commissaire）的法槌落下，您被宣布为中标人（adjudicataire，即拍卖指定的买受人）。但几天后，您被告知拍卖被取消，因为您提供的担保不符合要求。这怎么可能？每位业主或投资者都会问的问题：参与强制拍卖的确切规则是什么？法国最高法院（Cour de cassation）2021年5月20日的这项判决明确了规则：只有两种形式的担保被接受，其他一概无效。解释如下。
事实：每天都会发生的故事
X先生，位于里尔圣安德烈（Saint-André-Lez-Lille）的一处工业用不动产的业主，其财产被债权人扣押。法官（juge-commissaire）下令对多个地块进行拍卖（adjudication，即司法拍卖）。拍卖条件书（cahier des conditions de vente，规定拍卖规则的文件）明确指出，拍卖面向任何提供不可撤销的银行保函或相当于起拍价10%（最低3000欧元）的银行支票的人士开放。
开庭当天，一名竞拍人出示了不同的担保：一份不可撤销的银行证明。追索方（poursuivant，即请求拍卖的债权人）的律师立即对该担保的有效性提出异议。法官（juge-commissaire）经过评议后，驳回了该竞价并宣布该竞拍人不可受理。后者对决定提出异议，认为银行证明已足够。案件最终上诉至法国最高法院（Cour de cassation），后者需裁决：民事执行程序法典（code des procédures civiles d'exécution）第R. 322-41条规定的担保清单是否具有限制性？
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）确认了法官（juge-commissaire）的决定，并给出了明确答复：民事执行程序法典（code des procédures civiles d'exécution）第R. 322-41条第1款（规范不动产扣押拍卖的条文）以限制性方式列举了可接受的担保。这些担保是不可撤销的银行保函或向保管人（séquestre）或法国信托局（Caisse des dépôts et consignations）开具的银行支票。任何其他形式的担保，如简单的银行证明、个人支票或安慰函，均不可接受。
换句话说，法律未留任何余地：竞拍人必须在拍卖开始前向其律师提交不可撤销的银行保函（银行的付款承诺）或银行支票（由银行自己开具），金额为起拍价的10%，最低3000欧元。该担保需凭收据（récépissé）提交。
很少有人知道的是，不可撤销性至关重要：银行不能撤回其承诺。一份可能被撤销的简单证明不符合这一条件。法国最高法院（Cour de cassation）强调了这一义务的严格性，因为它保护卖方（债权人）免受竞拍人违约的风险。
在我的实践中，我遇到过一些案件，其中信息不足的竞拍人因提供不符合要求的担保而失去了竞价机会。例如，在芒特拉若利（Mantes-la-Jolie），我的一位客户差点因此导致其不动产的拍卖被取消。
这对您的实际影响
如果您是出租业主，并希望通过拍卖购买房产，您必须携带不可撤销的银行保函或银行支票。不要仅凭银行家的简单证明到场，即使其中提到了承诺：如果它不是不可撤销的，将被拒绝。
对于买方，请保持警惕：担保金额为起拍价的10%，最低3000欧元。例如，对于起拍价为50000欧元的房产，您需要提供5000欧元的担保。如果您无法提供此担保，您将无法竞拍。
如果您是追索债权人，您应检查拍卖条件书是否明确列出了可接受的担保。如果发生争议，您可以请求法官（juge-commissaire）驳回不符合要求的竞价。
但请注意：担保必须在拍卖开始前提交给律师。如果您迟到或银行迟迟未开具支票，您将被排除在外。因此请预留足够的时间。
避免此类纠纷的四点建议
- 开庭前，联系您的银行以获取不可撤销的银行保函或银行支票。不要满足于简单的证明。明确要求一份不可撤销的文件。
- 核实担保的确切金额：起拍价的10%，最低3000欧元。如果起拍价较高，保函金额可能相当可观。确保您有可用资金。
- 尽早将担保提交给您的律师，并领取收据。律师必须在拍卖开始前向法官（juge-commissaire）出示该担保。
- 如有疑问，请咨询专门从事不动产法的律师。他可以核实您的担保是否符合要求，并协助您办理相关手续。
深入探讨：相关判例与演变
这项判决符合法国最高法院（Cour de cassation）的一贯立场。在2018年3月15日的一项早期判决（n° 17-14.222）中，法院已经判定，提交不可撤销的银行保函是一项实质性手续，缺失将导致竞价无效。2021年的判决确认了这种严格性，并明确指出不得以任何其他担保替代。
法院的趋势因此是对参与拍卖的条件进行严格解释。这旨在确保拍卖的安全性并避免后续争议。未来，可以预见法官将继续要求严格遵守第R. 322-41条的规定。简而言之，如果您想竞拍，请严格按照条文行事。
常见问题
- 我可以用个人支票作为担保吗？不可以，个人支票不被接受。只有银行支票或不可撤销的银行保函才有效。
- 如果我无法提供担保会怎样？您将无法参加拍卖。没有此担保，律师无法代表您竞价。
- 如果我未中标，担保会退还吗？会的，拍卖结束后将退还给您，扣除可能的费用。收据作为凭证。
- 我可以委托代理人竞拍而无需个人担保吗？不可以，每位竞拍人都必须提供自己的担保，即使您由律师代理。
- 提交担保是否有期限？有，必须在拍卖开始前提交。不给予任何额外时间。
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