带门卫的楼宇出售：劳动合同自动转移

参考判决： 法国最高法院（Cour de cassation, [kuʁ də kasasjɔ̃]）社会法庭（Chambre sociale, [ʃɑ̃bʁ sɔsjal]） • 编号 78-40.535 • 1979年5月9日 • 查看判决 →

1979年，在巴黎，全国种子和植物跨行业组织（GNIS）的一名员工在其业务被另一机构接管后失业。这起由最高法院（Cour de cassation）于1979年5月9日判决的案件，确立了劳动法中的一个基本原则，直接适用于房地产领域：当同一企业在新雇主下继续经营时，员工的劳动合同自动转移。对于楼宇业主来说，问题类似：当楼宇易手时，门卫会怎样？能否以自己没有签署其合同为由解雇他？四十多年前给出的答案仍然极具现实意义。

该判决虽然是在农业领域作出的，但具有普遍适用性，延伸至任何经济实体的转让，包括带雇员的住宅楼宇的出售。在巴黎，出租楼宇市场活跃，物业管理人和买方必须衡量其每一项后果。我们将解读这一判决、其实际后果以及需要采取的预防措施，以免引起代价高昂的诉讼。

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实务应用案例

购买带门卫楼宇的买方

您以350万欧元刚购买了巴黎16区一栋奥斯曼式楼宇。门卫已工作20年，净工资2200欧元，有职务住房和较长工龄。您想用更便宜的外部服务商替换他。

实践应用：

您不能无故解除劳动合同。判例要求您以相同条件留用该员工。如果您想外包，要么提议修改合同（员工可以拒绝），要么启动因经济原因或个人原因的解雇程序，并承担相应风险。

出售带员工的出租楼宇的卖方

您是巴黎8区一栋楼宇的业主，雇有一名兼职清洁女工和一名全职门卫。您即将出售。潜在买方要求您在售前解雇门卫。

实践应用：

您必须告知买方劳动合同的存在及其条款。如果您为了促进交易而在售前解雇门卫，若理由不合法，解雇可能被认定为无正当理由。此外，如果是经济性解雇，您必须遵守程序和补偿规定。强烈建议咨询律师以确保操作安全。

更换服务商的物业管理人

您的巴黎9区物业管理人决定更换公共区域清洁服务商。原服务商雇有一名在该楼宇工作了10年的员工。新服务商拒绝接收该员工，员工转而起诉业主委员会。

实践应用：

如果转让的活动构成自主经济实体（配备的物资和人力），则劳动合同自动转移给新服务商。业主委员会在与新服务商签约时必须保持警惕，要求加入一项条款，保证在满足第L. 1224-1条（Article L. 1224-1, [aʁ.tikl ɛl mil dwa sɑ̃ vɛ̃ ka.tʁə.mɑ̃ e œ̃]）条件时接收员工，以避免连带责任判决。

带门卫的楼宇出售：劳动合同自动转移

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扎基内律师（Maître Zakine），法学博士