参考判决： cc • N° 70-11.802 • 1971-12-20 • 查看判决 →
想象一下：您是在莱斯内万（Lesneven）拥有一栋房屋的业主。您与第一位买受人签署了一份预买卖合同，但第二位买受人出价更高。您也与他签署了合同。谁胜出？这个问题，该地区的一位业主在20世纪70年代经历过，法国最高法院不得不作出裁决。问题在于：预买卖合同的日期是否可靠？能否证明其签署时间早于另一份？
本案涉及两位买受人Guion和Sezanne争夺同一房产。受委托出售的Brunet中介于1968年5月31日与Guion签署了预买卖合同。但Sezanne也持有一份未注明日期的预买卖合同，其挂号信日期在后。初审法院支持Guion。Sezanne援引《法国民法典》第1341条（要求超过一定价值的合同采用书面形式）提出异议。但他并未在初审法官面前提出这一主张。
法国最高法院驳回其上诉：第1341条非公共秩序性质，因此不能在最高法院首次援引。结论：如果您想质疑证据，请在诉讼一开始就提出。这一50多年前的判决对当今所有买卖不动产的人仍具有现实意义。它提醒人们确定日期和诉讼策略的重要性。
事实：一个每天都可能发生的故事
Sezanne先生是朗代尔诺（Landerneau）的居民，他觊觎由Brunet中介挂牌出售的一处房产。该中介于1968年4月底获得出售委托。1968年5月31日，中介与一位名叫Guion的人签署了预买卖合同，Guion同意按要价购买。尽管尚未签署公证书，但买卖于当日成立。
但同样感兴趣的Sezanne也获得了一份由中介代表签署的预买卖合同。问题在于：这份预买卖合同未注明日期。为了赋予其确定日期，Sezanne向中介发送了一封挂号信，收件日期晚于1968年5月31日。因此，他在时间上是第二位买受人。
然而，Brunet中介甚至在签署Guion的预买卖合同后仍保留了出售委托？事实表明，它继续寻找其他买受人。结果是：两位买受人争夺同一房产。Guion起诉Sezanne，要求承认其预买卖合同的优先权。初审法院支持Guion。Sezanne上诉，随后向最高法院提起上诉。
法院的推理——详细解析
法国最高法院在其1971年12月20日的判决中首先分析实质问题：1968年5月31日与Guion签署的预买卖合同是完善的。即使公证书尚未起草，买卖也已成立。法律上，预买卖合同自双方就标的物和价款达成一致时即视为买卖成立（《法国民法典》第1583条）。其次，Sezanne的预买卖合同在后，因此无效，因为房产已售出。
但真正的争议在于证据。Sezanne想证明其预买卖合同更早，或至少是同时的。他援引《法国民法典》第1341条（要求价值超过1500法郎，约合现今1500欧元的合同采用书面形式）。他认为，Guion的预买卖合同未经登记，因此不具有确定日期，不能对抗像他这样的第三方。
法院回应：诚然，第1341条要求书面形式，但该规则非公共秩序性质。这意味着当事人可以放弃。而Sezanne并未在初审法官（初审法院和上诉法院）面前提出这一主张。他首次在最高法院提出，为时已晚。原则是最高法院只能审理在初审法官面前提出的主张。因此，该申诉不可受理。
因此，Guion的预买卖合同尽管未经登记，可以通过任何方式（证言、信件等）证明。初审法官自主认定买卖于1968年5月31日成立。最高法院不能重新评价这一事实认定。它驳回上诉。
这对您的实际影响
对于卖方业主：请谨慎。如果您与一位买受人签署了预买卖合同，在确定第一份合同失效之前，不要与另一人签署。否则，您可能被判决将房产出售两次（并支付损害赔偿）。例如：如果您以15万欧元出售朗代尔诺的公寓，然后以16万欧元签署第二份预买卖合同，第一位买受人可以要求履行买卖。您要么履行，要么赔偿（通常为价款的10%）。
对于买受人：请尽快登记您的预买卖合同。要求您的公证人将其提交至不动产公示局（anciennement conservation des hypothèques）。这赋予其确定日期并可对抗所有人。否则，第二位买受人可能抢在您前面，如Sezanne案。但在此案中，即使没有确定日期，Guion胜诉，因为Sezanne未及时提出异议。
对于房地产经纪人：您必须严格管理委托。如果您已获得出售委托，必须遵守。与第一位买受人签署预买卖合同即对您产生约束力。不要继续寻找客户。在莱斯内万，签署两份预买卖合同的中介可能面临纪律处分和损害赔偿。
避免此类纠纷的四条建议
- 签署后立即登记您的预买卖合同：在10天内将其提交至不动产公示局。这赋予其确定日期并可对抗第三方。费用：约为房价的0.10%。
- 每次只签署一份预买卖合同：如果您是卖方，在第一位买受人书面放弃之前，不要接受另一份。双重出售将使您面临损害赔偿（通常为房价的10%）。
- 保留所有日期证据：挂号信、回执、带时间戳的电子邮件往来等。发生争议时，确定日期可能起到关键作用。
- 在诉讼一开始就提出所有主张：如果您认为书面形式不足（第1341条），请在一审时提出。不要仅在最高法院提出，否则为时已晚。
深入分析：相关判例与演变
这一1971年的判决属于关于确定日期的稳定判例。在此之前，1971年3月10日第三民事庭的判决已认定第1341条非公共秩序性质（Bull. civ. III, n° 170）。此后，法国最高法院维持了这一立场。例如，在2010年1月14日第一民事庭判决（n° 08-18.778）中，它重申如果当事人默示放弃，第1341条的证明规则可以排除。
趋势是证据的灵活性。初审法官拥有广泛的权力来评估证据。这意味着即使没有确定日期，如果有其他迹象（信件、证言）佐证，预买卖合同也可能被采纳。但注意：对于不动产买卖，最好采用公证书或确定日期以避免任何争议。立法未来？2016年2月10日法令对合同法的改革并未修改证据规则。因此，这一判例仍然有效。
常见问题
什么是预买卖合同的确定日期？
即对所有人（包括第三方）都具有效力的日期。通过登记（在不动产公示局）或公证书（公证人）获得。没有确定日期，日期可能被质疑。
我能否证明未经登记的预买卖合同？
可以，通过任何方式（证言、信件等），前提是对方不援引第1341条。但如果对方援引，您必须以书面形式证明日期。
如果我将同一房产出售给两个人，会有什么风险？
您可能被判决向第一位买受人履行买卖，并向第二位买受人赔偿（损害赔偿，通常为房价的10%）。在某些情况下，您可能被迫回购房产以转售。
如果我签署了无确定日期的预买卖合同，而另一位买受人出现，该怎么办？
迅速行动：登记您的预买卖合同并通知房地产经纪人。如果另一位买受人已签署，咨询律师以主张您的优先权。
房地产经纪人能否为同一房产签署两份预买卖合同？
不能，这是职业过失。他将承担民事和纪律责任。如果卖方同意，也可能被追究责任。
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