参考判决： cc • N° 22-12.787 • 2025-03-27
想象一下场景：您在艾克斯莱班（Aix-les-Bains）拥有一栋漂亮的房子，可俯瞰湖泊。为了多些空间，您决定建造一个小扩建，但没有查阅地方城市规划计划（PLU）。几个月后，市政府责令您拆除，然后向紧急审理法官（juge des référés）提出申请。您以为司法程序会持续数年？那就错了。法国最高法院（Cour de cassation）刚刚做出了一项改变格局的判决。
本案提出了一个关键问题：紧急审理法官（juge des référés）为制止违反PLU的行为，可以采取何种程度的措施？能否责令恢复原状并授权市镇在业主未执行时代为处理，费用由业主承担，而无需等待实质审理？答案是肯定的，这正是2025年3月27日判决（案号22-12.787）的核心内容。
但请注意：该判决不仅针对大型开发商。它涉及任何未经授权进行工程的业主，无论在艾克斯莱班（Aix-les-Bains）还是在科南（Cognin）。那么，最高法院（Cour de cassation）具体说了什么？更重要的是，如何避免陷入这种处境？
事实：日常生活中常见的故事
X先生是艾克斯莱班（Aix-les-Bains）一块位于PLU的UB区域的地块业主。他无视城市规划规则，未经建筑许可便建造一栋住宅建筑。艾克斯莱班（Aix-les-Bains）市政府接到邻居举报后，发现违规行为并发出催促函。但X先生继续施工。
市政府于是依据《民事诉讼法典》（code de procédure civile）第835条向尚贝里（Chambéry）大审法院的紧急审理法官（juge des référés）提出申请，该条款允许法官在紧急情况或明显违法扰乱（trouble manifestement illicite）下采取保全措施。法官认定该建筑违反了PLU的规定（高度、占地面积、用途），构成明显违法扰乱。法官责令X先生在六个月内恢复原状，并规定若未执行，市政府可代为进行拆除工程，费用由业主承担。
X先生提起上诉。尚贝里（Chambéry）上诉法院维持了该裁定。他随后向最高法院（Cour de cassation）提出上诉，认为紧急审理法官（juge des référés）无权授权市政府以其费用代为处理。最高法院驳回了他的上诉，确认了该裁定。
法院的推理——剖析
最高法院（Cour de cassation）依据两项关键法律文本。首先是《民事诉讼法典》第835条，该条允许紧急审理法官（juge des référés）采取一切必要措施制止明显违法扰乱。其次是《城市规划法典》（code de l'urbanisme）第L. 480-14条，该条规定市镇可以请求民事法官（而不仅是刑事法官）责令拆除未经授权建造的建筑。最高法院补充指出，紧急审理法官（juge des référés）可以在该命令中附加条款，授权市镇代为进行工程，费用由业主承担，这并未超越其权限。
简而言之，最高法院（Cour de cassation）认为，遵守城市规划规则所涉及的公共利益要求迅速行动。负责紧急事务的紧急审理法官（juge des référés）因此可以责令恢复原状，并在业主不遵守命令时规定强制执行。
鲜为人知的是，该判决确认了早已确立的判例。最高法院（Cour de cassation）在2021年1月13日的判决（案号19-22.504）中已承认紧急审理法官（juge des référés）可以责令拆除违法建筑。但本案更进一步，明确了市镇可以获授权代为处理。这对地方集体而言是重要进展。
X先生的论点？他主张只有刑事法官才能下令采取此类措施，而且紧急程序（référé）不能替代实质审理。最高法院驳回了这一观点：明显违法扰乱是显而易见的（违反PLU），因此紧急审理法官（juge des référés）可以介入，无需等待。
对您的实际影响——具体而言
如果您是业主（房东或居住者）并计划进行工程，请先查阅您所在市镇的PLU。即使是没有许可的简单扩建也可能让您付出高昂代价。举例来说，在科南（Cognin），一位业主未经事先申报建造了一个20平方米的阳台。市政府发现占地面积超标。紧急审理法官（juge des référés）责令拆除。业主未采取任何行动。市政府委托公司拆除，并向业主开具账单：工程费15,000欧元，外加3,000欧元律师费。整个过程不到一年。
另一个后果：如果您是房产购买者，请核实现有建筑是否符合PLU。不合规可能对您不利，您可能被迫自费拆除，即使您并非始作俑者。
如果您是租户，请注意程序针对的是业主，但如果房产需要拆除，您可能被迫搬离。实践中，法官可以要求业主安排重新安置。
最后，对于共有产权人（copropriétaires），注意涉及共有部分或外部外观的私人工程也可能受到紧急程序（référé）的制裁。
避免此类纠纷的四点建议
- 在开始任何项目前，查阅PLU。 前往市政府或访问市镇官网。检查高度、占地面积、用途的规定。在艾克斯莱班（Aix-les-Bains），靠近湖泊区域的PLU尤为严格。
- 提交必要的许可。 建筑许可、事先申报：不要忽视。即使是小扩建，通常也需要申报。
- 如有疑问，寻求法律意见。 扎金律师（Maître Zakine）可以在工程开始前为您提供咨询。一次30分钟咨询（45欧元）可避免数千欧元的拆除费用。
- 如果收到催促函，不要忽视。 回复，请求延期，或尽可能纠正情况。不作为可能导致紧急程序（référé）和额外费用。
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深入研究：相关判例与演变
该判决是法院加强市镇在城市规划领域行动效力的更广泛趋势的一部分。在2020年9月10日的判决（案号19-16.567）中，最高法院（Cour de cassation）已承认紧急审理法官（juge des référés）可以基于第835条责令拆除未经许可建造的建筑。2025年的判决更进一步，明确了授权代为执行的可能性。
相反，某些上诉法院此前可能更为严格，认为拆除仅属于实体审理法官的权限。最高法院（Cour de cassation）结束了这些分歧。如今，紧急程序（référé）的途径已明确开放。
未来，可以预见市镇将更多地使用这一快速有效的程序。业主们因此必须加倍警惕。
您必须记住的要点
实用FAQ：
1. 紧急审理法官（juge des référés）真的可以责令拆除吗？ 可以，如果建筑违反PLU并构成明显违法扰乱。
2. 我可以对裁定提出异议吗？ 可以，15天内上诉。但如果扰乱是明显的，您成功的机会有限。
3. 时间期限是多少？ 获得紧急程序裁定（ordonnance de référé）大约需要3到6个月，然后有6个月时间进行拆除。超过该期限，市镇可以采取行动。
4. 费用是多少？ 拆除费用由您承担，以及市镇的律师费。对于小建筑，至少10,000欧元。
5. 事后可以补救吗？ 有时，如果PLU允许（例如法规修改），但很少见。最好预防。
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