参考判决： cc • N° 72-10.877 • 1973-07-03 • 查看判决 →
想象一下：您在 阿热莱斯-滨海（Argelès-sur-Mer） 拥有一栋房屋，从客厅可以欣赏到阿尔贝尔山脉（Albères）的美景。有一天，您的邻居决定将共有墙加高5米30。您的窗户原本朝西，现在却面对一堵砖墙。您能做什么？法国最高法院（Cour de cassation）1973年的这一判决给出了明确的答案：如果该墙体未遵守与您的视野之间的法定距离，您有权要求拆除它。但首先需要理解什么是眺望地役权，以及应当遵守哪些距离。让我们深入探讨这个案例。
事实：一个日常发生的案例
1973年，里昂（Lyon） 市拥有一栋建筑。它将分隔其土地与X寡妇土地之间的共有墙加高了5米30。这堵墙最初是共有的（即两位业主各拥有一半），它封闭了X寡妇土地西侧，而她原本享有对该邻居土地的斜向视野（窗户位于角落，不直接正对）。里昂市主张，加高部分是通过墙体两侧的支撑完成的，因此这部分墙体不再共有，从而不受任何限制。但X寡妇不同意：她认为她的视野被遮挡，法定距离（根据《法国民法典》第678条，直视视野为1.90米，斜向视野为0.60米）不再被遵守。因此，她起诉市政府，要求拆除墙体的加高部分。
里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）支持了X寡妇，命令拆除墙体。市政府向最高法院提起上诉，但最高法院驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。推理十分清晰：需役地（享有眺望地役权）的业主有权要求拆除在距离其窗户法定距离以内建造的墙体，以维持其物权的完整性。
法院的推理——详细解析
最高法院依据《法国民法典》第678条（规定视野的法定距离）以及地役权理论。简而言之，眺望地役权是一种附着于一块土地（需役地）的物权，允许其看到邻居（供役地）的土地。这一权利不能因未遵守最小距离的建造而被消除。在本案中，加高后的墙体距X寡妇的窗户不足1.90米（判决中未明确具体距离，但法院认定未遵守法定距离）。市政府主张加高后墙体不再是共有的，但法官认为这无关紧要：无论墙体是否共有，都必须遵守法定距离。
换句话说， 加高墙体的业主不得损害邻居的视野。自该判决以来，这一原则一直保持不变。最高法院还提醒，享有斜向视野（如本案中的角落窗户）的业主享有与直视视野相同的保护，因为地役权的行使方式相同。
鲜为人知的是，该判决在边界建造的邻里纠纷中经常被引用。在我的实践中，我遇到过 勒巴卡雷斯（Le Barcarès） 的业主在其邻居窗户过近处建造温室的情况，1973年的判例被援引以要求拆除。
对您的实际影响
如果您是拥有望向邻居土地视野的房屋业主， 您可以要求任何新建造物遵守法定距离。如果您的邻居在距您窗户不到1.90米（直视视野）或0.60米（斜向视野）处建造墙体、平台或花园小屋，您可以向法院申请拆除。但请注意：您的窗户必须是在争议建造之前存在的，并且构成眺望地役权（例如，窗户直接面向邻居土地）。
如果您是租户， 您必须联系您的房东，因为房东是地役权的权利人。但您可以向房东报告违规行为。
如果您是购房者， 在购买房产前，请检查与相邻建筑的距离。过近的墙体可能被拆除，但这也可能成为谈判价格的机会。
具体示例：在 勒巴卡雷斯（Le Barcarès），一位业主在距邻居窗户0.80米处（斜向视野）用煤渣砖建造了一个围墙。邻居基于该判例获得了拆除令，程序历时18个月，律师费约3000欧元。但他还因视野损害获得了损害赔偿。
避免此类纠纷的四条建议
- 建造前，检查法定距离： 对于任何距离邻居窗户小于1.90米（直视视野）或0.60米（斜向视野）的开口或建造，您必须获得邻居的书面同意或保持距离。否则，您可能面临拆除风险。
- 请公证人进行现场勘验： 如果您计划施工，施工前后的公证勘验可以证明预先存在的视野是否被遵守。
- 协商眺望地役权： 如果您想在邻居窗户附近建造，您可以请求设立约定地役权（在公证人处签署的书面协议），允许您偏离法定距离。
- 了解地方城市规划计划（PLU）： 您所在市镇的地方城市规划计划（例如阿热莱斯-滨海的PLU）可能规定比《法国民法典》更远的距离。请务必检查当地规则。
深入探讨：相关判例与演变
1973年的这一判决属于一贯的判例体系。可以引用最高法院1966年2月15日的判决（n° 64-10.877），该判决已经判定，需役地业主可以要求拆除减少其视野的建造物，即使该建造物遵守法定距离，如果构成权利滥用。更近期，最高法院（Civ. 3e, 2020年2月20日，n° 18-26.048）提醒，如果窗户被封堵30年，眺望地役权消灭，但如果重新打开，则地役权恢复。趋势是保护需役地业主，并严格适用距离规定。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 我可以在距邻居窗户不到1.90米处建造墙体吗，如果是斜向视野？ 不可以，对于斜向视野，最小距离为0.60米（《法国民法典》第678条）。如果超过，您的邻居可以要求拆除。
- 如果邻居已经建造了过近的墙体，我该怎么办？ 您可以书面要求其拆除。如果拒绝，您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求拆除和损害赔偿。程序大约需要12至24个月。
- 诉讼费用是多少？ 除律师费（根据复杂程度2000至5000欧元）外，您还需预付公证人费用和可能的鉴定费。但如果胜诉，邻居可能被责令赔偿您部分费用。
- 眺望地役权适用于已存在的窗户吗？ 是的，如果窗户存在超过30年，地役权通过时效取得。否则，需证明窗户是在邻居未反对的情况下建造的。
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