Decisione di riferimento: cc • N° 72-10.877 • 1973-07-03 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di una casa ad Argelès-sur-Mer, con una bella vista sugli Albères dal vostro soggiorno. Un giorno, il vostro vicino decide di alzare il muro comune di 5 metri e 30. Le vostre finestre, che davano a ovest, si ritrovano ora di fronte a un muro di mattoni. Cosa potete fare? Questa decisione della Corte di Cassazione del 1973 fornisce una risposta chiara: avete il diritto di esigere la demolizione di quel muro se non rispetta la distanza legale dalle vostre viste. Ma bisogna prima capire cosa sia una servitù di vista e quali siano le distanze da rispettare. Immergiamoci in questa vicenda.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Nel 1973, la città di Lione era proprietaria di un immobile. Fece sopraelevare di 5 metri e 30 il muro comune che separava il suo fondo da quello della signora vedova X. Questo muro, inizialmente comune (cioè appartenente a entrambi i proprietari per metà), chiudeva a ovest la proprietà della signora, che beneficiava di viste oblique (finestre poste ad angolo, non direttamente frontali) sul fondo vicino. La città di Lione sosteneva che il sopralzo era stato realizzato appoggiandosi ai due lati del muro, rendendolo non comune e quindi libero da vincoli. Ma la signora vedova X non era dello stesso avviso: riteneva che le sue viste fossero ostruite e che la distanza legale (1,90 metri per le viste dirette, 0,60 metri per le viste oblique secondo l'articolo 678 del Codice civile) non fosse più rispettata. Citò quindi in giudizio la città per ottenere la demolizione della parte sopraelevata del muro.
La corte d'appello di Lione diede ragione alla signora, ordinando la demolizione. La città ricorse in Cassazione, ma la Corte di Cassazione respinse il ricorso, confermando la sentenza d'appello. Il ragionamento è chiaro: il proprietario del fondo dominante (quello che beneficia della servitù di vista) ha il diritto di ottenere la demolizione del muro edificato a meno della distanza legale dalle finestre attraverso cui si esercita la servitù, al fine di mantenere la pienezza del suo diritto reale.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si è basata sull'articolo 678 del Codice civile (che fissa le distanze legali per le viste) e sulla teoria delle servitù. In sostanza, una servitù di vista è un diritto reale legato a un fondo (il fondo dominante) che permette di vedere presso il vicino (il fondo servente). Questo diritto non può essere soppresso da una costruzione che non rispetti le distanze minime. In questo caso, il muro sopraelevato si trovava a meno di 1,90 metri dalle finestre della signora (la distanza esatta non è precisata nella sentenza, ma il tribunale ha constatato che non era rispettata). La città sosteneva che il muro non fosse più comune dopo il sopralzo, ma i giudici hanno ritenuto che ciò non cambiasse nulla: che il muro fosse comune o meno, la distanza legale doveva essere rispettata.
In altre parole, il proprietario che sopraeleva un muro non può ledere le viste del vicino. Questo principio è costante da questa decisione. La Corte di Cassazione ha anche ricordato che il proprietario beneficiario di una vista obliqua (finestra posta ad angolo, come in questo caso) ha diritto alla stessa protezione di una vista diretta, poiché la servitù si esercita allo stesso modo.
Quello che pochi sanno è che questa decisione è spesso citata nelle controversie di vicinato per le costruzioni in limite di proprietà. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui un proprietario a Le Barcarès aveva costruito una veranda troppo vicina alle finestre del vicino, e la giurisprudenza del 1973 è stata invocata per ottenere la demolizione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari di una casa con vista sul fondo vicino, potete esigere che qualsiasi nuova costruzione rispetti le distanze legali. Se il vostro vicino costruisce un muro, una terrazza o un capanno da giardino a meno di 1,90 metri dalle vostre finestre (per una vista diretta) o 0,60 metri (per una vista obliqua), potete chiedere la demolizione in tribunale. Attenzione però: è necessario che le vostre finestre siano state create prima della costruzione contestata e che costituiscano una servitù di vista (ad esempio, se danno direttamente sul fondo vicino).
Se siete inquilini, dovete rivolgervi al vostro proprietario, poiché è lui il titolare del diritto di servitù. Ma potete segnalargli l'infrazione.
Se siete acquirenti, prima di acquistare un immobile, verificate le distanze rispetto alle costruzioni vicine. Un muro troppo vicino può essere demolito, ma ciò può anche essere un'occasione per negoziare il prezzo.
Esempio concreto: a Le Barcarès, un proprietario ha costruito un muretto di recinzione in blocchi di cemento a 0,80 metri dalle finestre del vicino (vista obliqua). Il vicino ha ottenuto la demolizione del muretto sulla base di questa giurisprudenza, dopo una procedura di 18 mesi e spese legali di circa 3.000 €. Ma ha anche ottenuto un risarcimento danni.
