Entscheidungsreferenz: cc • N° 08-16.992 • 2009-07-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer in Agde, und Ihre Mieterin, Frau Josette, gibt seit drei Monaten kein Lebenszeichen mehr. Die Miete wird nicht mehr gezahlt, die Post stapelt sich, und niemand geht ans Telefon. Sie fragen sich: Ist sie einfach ohne Vorankündigung umgezogen? Oder ist sie in den verlängerten Urlaub gefahren? Und vor allem: Wie bekommen Sie Ihre Wohnung zurück, ohne ein Verfahren wegen Hausfriedensbruchs zu riskieren?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern in Montpellier und anderswo. Die Antwort findet sich in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 8. Juli 2009 (Nr. 08-16.992), das entschieden hat: Die endgültige Abwesenheit des Mieters, gekennzeichnet dadurch, dass er seine Wohnung verlässt, ohne den Vermieter über seine neue Adresse zu informieren oder Nachricht zu geben, stellt eine Wohnungsaufgabe im Sinne von Artikel 14 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 dar. Mit anderen Worten: Der Vermieter kann dann den Mietvertrag kündigen und die Räumlichkeiten zurückerhalten.
Aber Vorsicht: Der Nachweis dieser Aufgabe muss stichhaltig sein. Lassen Sie uns diese Entscheidung gemeinsam analysieren, damit Sie genau wissen, was zu tun ist, wenn Sie in dieser Situation sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X, Eigentümer einer Wohnung in Agde, hatte seine Immobilie an Frau Josette Y vermietet. Mehrere Jahre lang lief alles gut: Die Mieten wurden gezahlt, die Nebenkosten regelmäßig beglichen. Dann, im August 2004, änderte Frau Y die Zahlungsweise der Miete von Scheck auf TIP (Lastschriftverfahren). Kurz darauf: nichts mehr. Keine Miete mehr, keine Reaktion auf Anrufe, keine abgeholte Post.
Besorgt begab sich der Eigentümer vor Ort: Der Briefkasten quoll über, die Nachbarn sagten, sie hätten sie seit Wochen nicht mehr gesehen. Daraufhin wandte er sich an das Gericht, um die Wohnungsaufgabe feststellen und die Kündigung des Mietvertrags zu erwirken. Aber die OPAC (öffentliche Wohnungsbaugesellschaft), die ebenfalls über die Situation informiert war, schickte Frau Y ein Schreiben, um sie darüber zu informieren, dass sie die Räumlichkeiten nicht mehr bewohne.
Die Mieterin ihrerseits behauptete, sie habe die Wohnung nicht aufgegeben, sondern lediglich die Zahlungsweise geändert und sei aus persönlichen Gründen an der Rückkehr gehindert gewesen. Das erstinstanzliche Gericht gab ihr Recht und befand, dass die bloße Nichtbeantwortung nicht ausreiche, um die Aufgabe zu beweisen.
Der Eigentümer legte Berufung ein, und das Berufungsgericht stellte schließlich fest, dass Frau Y die Räumlichkeiten ohne Hinterlassung einer Adresse, ohne Nachricht und ohne Zahlung der Miete verlassen hatte. Es sprach daher die Kündigung des Mietvertrags aus. Die Mieterin legte Kassation ein, aber der Kassationsgerichtshof bestätigte das Berufungsurteil.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützte sich auf Artikel 14 des Gesetzes vom 6. Juli 1989, der die Pflichten des Mieters in Bezug auf die Wohnung definiert. Dieser Artikel bestimmt, dass der Mieter den Vermieter über jede Adressänderung informieren muss. Vor allem aber sieht er vor, dass das Verlassen der Wohnung ohne Nachricht und ohne Zahlung der Miete eine Wohnungsaufgabe darstellt, die es dem Vermieter ermöglicht, den Mietvertrag zu kündigen.
Die Argumentation der Richter ist wie folgt: Um die Aufgabe zu charakterisieren, müssen zwei Elemente kumulativ vorliegen. Einerseits ein materielles Element: Der Mieter hat die Räumlichkeiten verlassen, schläft dort nicht mehr, lebt dort nicht mehr. Andererseits ein subjektives Element: Er hat nicht die Absicht zurückzukehren. Wie ist dies zu beweisen? Durch Indizien: Ausbleiben der Mietzahlungen, nicht abgeholte Post, Zeugenaussagen von Nachbarn, fehlende Reaktion auf Mahnungen, nicht mitgeteilte Adressänderung.
In diesem Fall hatte die Mieterin die Zahlungsweise geändert (was zeigte, dass sie Zugang zu ihrem Konto hatte), aber nicht mehr gezahlt. Sie hatte auch nicht auf Einschreiben geantwortet. Die Tatsache, dass sie ihre neue Adresse nicht mitgeteilt hatte, war ein starkes Indiz. Das Gericht befand, dass diese Elemente ausreichten, um die Aufgabe zu charakterisieren.
Diese Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung: Sie schafft kein neues Recht, sondern präzisiert die Konturen des Beweises. Sie ist wichtig, weil sie den Tatsachengerichten einen klaren Bewertungsrahmen gibt: Das Verlassen ohne Hinterlassung einer Adresse = vermutete Aufgabe.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer ist diese Entscheidung eine Erleichterung. Wenn Sie mit einem Mieter konfrontiert sind, der die Räumlichkeiten ohne Vorankündigung geräumt hat, müssen Sie nicht mehr monatelang warten, um ein Verfahren einzuleiten. Sobald Sie das Ausbleiben der Zahlung und das Fehlen von Nachrichten feststellen, können Sie das Amtsgericht (jetzt der Richter für Streitigkeiten im Mieterschutz) anrufen, um die Aufgabe feststellen und die Kündigung des Mietvertrags zu erwirken. Rechnen Sie mit etwa 2 bis 3 Monaten für eine einstweilige Verfügung, im Vergleich zu 6 bis 12 Monaten für ein klassisches Räumungsverfahren wegen Zahlungsrückstands.
Aber Vorsicht: Sie müssen die Aufgabe beweisen. Überstürzen Sie nichts. In Montpellier beispielsweise versuchte ein Eigentümer, die Aufgabe bereits nach zwei Wochen Abwesenheit seines Mieters feststellen zu lassen. Das Gericht wies seinen Antrag ab, da die Frist zu kurz sei und der Mieter lediglich im Krankenhaus gewesen sei. Die Lehre: Es bedarf eines Bündels stichhaltiger Indizien: Ausbleiben der Zahlung (mindestens zwei Monate), nicht abgeholte Post (unzustellbare Einschreiben), Zeugenaussagen von Nachbarn, fehlende Reaktion auf Anrufe und SMS.
Für Mieter ist diese Entscheidung eine Warnung: Wenn Sie Ihre Wohnung verlassen müssen, auch nur vorübergehend, informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich (per Einschreiben mit Rückschein) und
