参考判决： cc • N° 08-16.992 • 2009-07-08 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是阿格德（Agde）的一位房东，您的租客乔赛特（Mme Josette）女士已经三个月没有音讯了。租金不再支付，信件堆积如山，电话也无人接听。您想知道：她是干脆不告而别了吗？还是只是延长了假期？最重要的是，如何在不冒非法侵入住所风险的情况下收回您的公寓？
这个问题，每年都有成百上千的蒙彼利埃（Montpellier）及其他地方的房东在问。答案在于法国最高法院（Cour de cassation）2009年7月8日的一项判决（编号08-16.992），该判决裁定：承租人永久离开住所，表现为离开其住房且未告知出租人其新地址、也未提供任何消息，根据1989年7月6日法律第14条（article 14 de la loi du 6 juillet 1989）构成放弃住所。换言之，出租人随后可以解除租约并收回房屋。
但注意：放弃住所的证据必须确凿。让我们共同剖析这一判决，以便您知道如果处于此种情况该如何应对。
事实：一个每天都在发生的故事
X先生是阿格德一套公寓的房东，将其房产出租给乔赛特·Y女士。几年间，一切顺利：租金按时支付，杂费正常。随后，在2004年8月，Y女士改变了租金支付方式，从支票改为银行间支付凭证（TIP）。此后不久，一切戛然而止。不再支付租金，电话无人接听，信件无人收取。
房东感到担忧，便前往现场：信箱已满，邻居们说几周没见到她了。于是他向法院提起诉讼，要求确认放弃住所并解除租约。但负责公共住房建设和管理的办公室（OPAC）也知晓这一情况，向Y女士发函告知她已不再占用房屋。
而租客则声称她并未放弃住所，只是改变了支付方式，并且因个人原因无法返回。初审法院支持了她的主张，认为仅仅不回复不足以证明放弃住所。
房东提出上诉，上诉法院最终认定Y女士已经离开房屋，未留下地址，未提供任何消息，且未支付租金。因此，上诉法院判决解除租约。租客向最高法院提起上诉，但最高法院维持了上诉法院的判决。
法院的推理——解析
最高法院依据1989年7月6日法律第14条（article 14 de la loi du 6 juillet 1989），该条定义了承租人在住所方面的义务。该条款规定承租人必须告知出租人任何地址变更。但更重要的是，它规定离开住房而不提供消息且不支付租金构成放弃住所，允许出租人解除租约。
法官的推理如下：要认定放弃住所，必须同时满足两个要素。一方面，客观要素：承租人已离开房屋，不再在此居住，不再在此生活。另一方面，主观要素：他无意返回。如何证明？通过迹象：未支付租金、信件未领取、邻居证词、对催告无回应、未告知地址变更。
在本案中，承租人改变了支付方式（表明她仍可访问其账户），但此后未再支付。她也未回复挂号信。她未提供新地址这一事实是一个强有力的迹象。最高法院认为这些要素足以认定放弃住所。
这一判决确认了先前的判例：它并未创设新权利，但明确了证明的界限。它很重要，因为它为下级法院提供了清晰的解读框架：不留下地址的离开 = 推定放弃住所。
对您的实际影响——具体来说
对于房东而言，这一判决是一股清风。如果您遇到租客不辞而别的情况，您不再需要等待数月才能启动程序。一旦您发现未支付租金且没有消息，您就可以向初审法院（现为保护事务法官，juge des contentieux de la protection）提起诉讼，要求确认放弃住所并解除租约。大约需要2到3个月即可获得裁定，而传统的欠租驱逐程序则需要6到12个月。
但注意：您必须证明放弃住所。不要急于行事。例如，在蒙彼利埃，一位房东在租客仅缺席两周后就试图确认放弃住所。法院驳回了他的请求，认为时间过短，且租客只是住院了。教训是：需要一系列确凿的迹象：至少两个月的欠租、未领取的信件（未收的挂号信）、邻居证词、对电话和短信无回应。
对于租客而言，这一判决是一个警告：如果您必须离开您的住房，即使是暂时的，也应书面通知您的房东（通过带回执的挂号信），并提供一个联系地址。否则，您可能被认定为放弃住所，并在没有通知的情况下失去您的住房。
对于房地产专业人士而言，这一判例是指导房东客户的宝贵工具。它还可以通过在租约中加入条款要求租客在离开超过15天时进行报告，从而预防纠纷。
避免此类纠纷的四点建议
- 在签署租约时要求提供联系地址。 强制租客提供邮寄地址和电子邮箱，并提醒他如有变更必须更新。您甚至可以在租约中加入条款。
- 定期进行催告。 如果租金未付，每月发送一封普通信件。如果两个月后无回应，改为带回执的挂号信。妥善保存所有这些信件，它们在法庭上具有证明力。
- 收集证词。 与邻居、看门人、物业管理公司交谈。请他们以书面形式（荣誉声明，attestation sur l'honneur）说明是否最近见过租客。这些证词是法庭上的有力证据。
- 不要自行重新进入房屋。 即使您确信已放弃住所，在没有法院判决的情况下不要进入房屋：您可能因非法侵入住所而被起诉。等待法官的裁定。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决符合最高法院的一贯立场。例如，在2006年2月1日的一项判决（编号05-10.165）中，最高法院已经裁定，承租人离开房屋未留下地址并停止支付租金构成放弃住所。2009年的新意在于对未告知新地址这一要素的重视：最高法院将其作为核心要素，几乎构成放弃住所的推定。
相反，一些上诉法院此前曾要求更重的证明，例如由执法员（huissier）确认房屋已空置。最高法院因此统一了实践：从此，一系列迹象就足够了，无需当场发现。
这一趋势在今天得到确认：法官越来越关注面临幽灵租客的房东的处境。但不要指望快速程序：法官仍会核实租客是否已被正式催告，并且是否有可能为自己辩护。
总结与后续步骤
房东检查清单：
- 确认未支付租金（至少2个月）。
- 通过带回执的挂号信发送正式催告（mise en demeure）。
- 确认租客未回应且未提供消息。
- 收集证词（邻居、看门人）。
- 向保护事务法官提起诉讼，要求确认放弃住所。
- 获得确认租约解除的裁定。
- 如有必要，由执法员执行驱逐。
快速问答：
- 程序需要多长时间？ 通常2到4个月获得裁定，如果租客不自愿离开，再需1到2个月执行驱逐。
- 我可以追回欠租吗？ 可以，您可以请求法官判令租客支付欠款。但如果租客下落不明，追回将很困难。
- 如果租客重新出现怎么办？ 如果他能证明他并未放弃住所（例如住院），法官将撤销程序。因此最好耐心并充分记录缺席情况。
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