Im Jahr 2025 hat die Regierung eine neue Maßnahme vorgestellt, die den Wohnungsmarkt sowohl für den Kauf als auch für die Miete ankurbeln soll. Als auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin werde ich täglich mit den Schwierigkeiten meiner Mandanten konfrontiert, seien es Erstkäufer oder Investoren. Dieser Text, obwohl technisch, verdient besondere Aufmerksamkeit. Ich schlage vor, seine Konturen anhand einer konkreten Geschichte zu erkunden.
Nehmen wir den Fall eines jungen Paares, das eine Wohnung kaufen möchte. Sie stoßen auf hohe Zinssätze und strenge Finanzierungsbedingungen. Die neue Maßnahme führt einen erweiterten Nullzinsdarlehen (PTZ+) und eine öffentliche Rückkaufgarantie für Neubauten ein. Konkret bedeutet dies, dass der Staat bei einem Weiterverkauf innerhalb der ersten fünf Jahre als Garant einspringt, was die Banken absichert und es den Käufern ermöglicht, leichter einen Kredit zu erhalten. Diese Garantie stellt keine Bürgschaft im Sinne von Artikel 2288 des Code civil dar, sondern eine bedingte Rückkaufverpflichtung. Dies verhindert, dass Käufern missbräuchliche Klauseln entgegengehalten werden.
Darüber hinaus führt die Maßnahme für die Vermietung einen verstärkten Mobilitätsmietvertrag (Artikel 25-12 des geänderten Gesetzes vom 6. Juli 1989) ein, der es dem Mieter ermöglicht, mit einer auf einen Monat verkürzten Kündigungsfrist ohne Begründung zu kündigen. Die Vermieter hingegen profitieren von einer erweiterten Visale-Garantie, die bis zu 36 Monate Mietausfälle abdeckt. So konnte ich einem Vermieter helfen, der dank dieser Garantie zugestimmt hat, an einen Studenten ohne elterliche Bürgschaft zu vermieten.
Steuerlich sieht die Maßnahme eine teilweise Befreiung von der Veräußerungsgewinnsteuer für die Veräußerung von Mietwohnungen vor (Artikel 150 U des Code général des impôts). Vermieter, die eine seit mindestens fünf Jahren vermietete Immobilie verkaufen, können von einem erhöhten Freibetrag profitieren, was den Immobilienumschlag fördert und Grundstücke freigibt.
Praktische Tipps:
- Für Käufer: Prüfen Sie vor Unterzeichnung eines Vorvertrags, ob der Verkäufer für das PTZ+ in Frage kommt und die Rückkaufgarantie im Vertrag erwähnt wird. Verlangen Sie eine spezifische auflösende Bedingung.
- Für vermietende Eigentümer: Treten Sie der Visale-Garantie über Action Logement bei. Die Kosten sind null und die Deckung ist verstärkt. Für Mobilitätsmietverträge erstellen Sie einen Mustervertrag gemäß den geltenden Vorschriften.
- Für Investoren: Nutzen Sie die Veräußerungsgewinnsteuerbefreiung, indem Sie Ihre Verkäufe nach fünf Jahren Vermietung planen. Konsultieren Sie einen Rechtsanwalt, um Ihre Strategie zu optimieren.
Zusammenfassend ist diese neue Maßnahme ein Lichtblick für einen Sektor in der Krise. Sie kombiniert finanzielle Anreize und rechtliche Sicherheiten, erfordert aber erhöhte Wachsamkeit bei der Anwendung. Wie ich meinen Mandanten immer sage: „Ein guter Vertrag ist besser als ein langer Prozess.“ Wenn Sie Zweifel haben, zögern Sie nicht, mich zu konsultieren, wo auch immer Sie in Frankreich sind.
