Referenzentscheidung: cc • N° 05-10.845 • 2006-02-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Haus in Biscarrosse gekauft, mit den Füßen im Sand, um dort Ihre Familienferien zu verbringen. Doch nach einigen Monaten treten Risse auf, Feuchtigkeit steigt hoch, und Ihr Traum wird zum Albtraum. Der Verkäufer sagt: „Tut mir leid, ich wusste nichts davon.“ Sie können eine Minderung des Kaufpreises verlangen, aber auf welcher Grundlage? Auf dem, was Sie bezahlt haben? Oder auf dem, was die Sache ohne die Mängel tatsächlich wert ist?
Diese scheinbar technische Frage hat erhebliche finanzielle Konsequenzen. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 1. Februar 2006 (Nr. 05-10.845) entschieden: Die Minderungsklage (Artikel 1644 Code civil) ermöglicht es, den Käufer so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn die verkaufte Sache nicht mit versteckten Mängeln behaftet gewesen wäre, unabhängig vom Kaufpreis. Klar gesagt: Sie können die Rückzahlung des Betrags verlangen, der dem tatsächlichen Wert der mangelfreien Sache entspricht, selbst wenn dieser den von Ihnen gezahlten Preis übersteigt.
Für einen Eigentümer in Dax oder einen Erwerber in den Landes ändert diese Entscheidung die Lage. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen konkret, was sie bedeutet, wie Sie sich darauf berufen können und vor allem, wie Sie vermeiden, in eine solche Situation zu geraten.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau Y. kaufen ein Wohnhaus in den Landes. Kurz nach dem Kauf entdecken sie, dass die Sache mit versteckten Mängeln behaftet ist: schwerwiegende strukturelle Probleme, die die Standfestigkeit des Gebäudes beeinträchtigen. Sie verklagen den Verkäufer auf Minderung des Kaufpreises gestützt auf die Minderungsklage (Artikel 1644 Code civil).
Das Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan ordnet ein Sachverständigengutachten an, um die Minderung des Preises zu bestimmen. Der Sachverständige kommt zu dem Schluss, dass das Gebäude trotz der Mängel nicht billiger hätte verkauft werden können als ... der bereits von den Käufern gezahlte Preis. Mit anderen Worten: Nach Ansicht des Sachverständigen war die Sache zum Zeitpunkt des Verkaufs selbst mit ihren Mängeln den gezahlten Preis wert. Die Eheleute Y. hätten daher Anspruch auf eine Rückzahlung von ... null Euro.
Das Berufungsgericht in Pau folgt dieser Argumentation jedoch nicht. Es ist der Ansicht, dass die Käufer berechtigt sind, die Rückzahlung des Preises zu verlangen, und zwar unabhängig vom Kaufpreis. Der Verkäufer legt Revision ein und argumentiert, dass die Minderung des Preises im Verhältnis zum vereinbarten Preis berechnet werden müsse.
Der Kassationsgerichtshof weist die Revision zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Er stellt klar: „Die Minderungsklage des Artikels 1644 Code civil ermöglicht es, den Käufer so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn die verkaufte Sache nicht mit versteckten Mängeln behaftet gewesen wäre, unabhängig vom Kaufpreis.“
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf Artikel 1644 Code civil zurückkommen. Diese Vorschrift gibt dem Käufer einer mit einem versteckten Mangel behafteten Sache (einem verborgenen Fehler, der die Sache für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet macht oder ihren Gebrauch so sehr mindert, dass der Käufer sie nicht oder nur zu einem geringeren Preis gekauft hätte) die Wahl: entweder die Sache zurückzugeben und den Preis zurückzuerhalten (Wandelungsklage) oder die Sache zu behalten und einen Teil des Preises zurückzuerhalten (Minderungsklage).
Bis zu diesem Urteil war die Frage umstritten, auf welcher Grundlage die Minderung des Preises zu berechnen sei. Sollte man den Kaufpreis nehmen und mit dem Wert der Sache mit dem Mangel vergleichen? Oder sollte man den Wert der Sache ohne den Mangel nehmen und mit dem Wert mit dem Mangel vergleichen?
Der Kassationsgerichtshof entscheidet sich für die zweite Lösung. Er ist der Ansicht, dass die Minderungsklage darauf abzielt, den Käufer so zu stellen, wie er ohne den Mangel gestanden hätte. Folglich entspricht die Minderung des Preises der Differenz zwischen dem Wert der Sache ohne den Mangel und dem Wert der Sache mit dem Mangel, unabhängig vom tatsächlichen Wert der Sache zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Diese Begründung ist logisch: Wenn Sie ein Haus für 200.000 € kaufen, es aber mit dem Mangel nur 150.000 € wert ist, können Sie 50.000 € Rückzahlung verlangen. Wenn das Haus ohne den Mangel jedoch 250.000 € wert wäre (weil der Markt gestiegen ist) und mit dem Mangel 150.000 €, können Sie 100.000 € verlangen, selbst wenn Sie nur 200.000 € bezahlt haben. Wichtig ist, Sie in die Situation zu versetzen, in der Sie ohne den Mangel wären.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen für alle Immobilienakteure. Für einen Erwerber bietet sie einen verstärkten Schutz. Sie sind nicht mehr auf den von Ihnen gezahlten Preis beschränkt. Wenn die Sache zwischen dem Verkaufsdatum und dem Urteilsdatum an Wert gewinnt, können Sie davon profitieren.
Für einen vermietenden Eigentümer in Dax, der eine vermietete Immobilie verkauft, Vorsicht: Wenn der versteckte Mangel nach dem Verkauf entdeckt wird, kann der Erwerber eine Rückzahlung auf der Grundlage des tatsächlichen Werts der mangelfreien Sache verlangen, der weit über dem Kaufpreis liegen kann. Beispiel: Sie verkaufen eine Wohnung für 150.000 €. Der Erwerber entdeckt einen versteckten Mangel, der den Wert auf 100.000 € mindert. Wenn der Wert ohne Mangel jedoch 2
