共有公寓中的宗教活动：当规章无法禁止一切时

想象一下这个场景：您住在蒙托邦（Montauban）塔恩河畔一栋宁静的公寓楼里。几个月来，楼上的邻居每周日都会接待二十来人进行祈祷和唱歌。噪音尚可忍受，出入也还算低调。然而，共有公寓规章（管理集体生活的合同）规定，楼层内禁止任何“工业或商业”活动。您的邻居能继续吗？这个问题比人们想象的更为常见，并且已经由法国最高司法机构——最高法院（Cour de cassation）作出了裁决。

1995年3月，在一桩涉及艾克斯普罗旺斯（Aix-en-Provence）一栋公寓楼业主之间的案件中，法官必须判断，尽管有禁止商业和工业的条款，是否可以在私有单元（公寓）内进行宗教和文化活动。规章对宗教集会只字未提。那么，是禁止还是不禁止？法官的回答是有细微差别的：完全取决于干扰程度和建筑物的用途（建筑物的性质和预期用途）。

这一裁决虽然已有近三十年历史，但至今仍具有现实意义。它提醒我们，共有公寓规章并非绝对的法律：它应根据事实进行解释，法官可以允许规章未明确禁止的活动，只要不干扰其他业主的享用权。穆瓦萨克（Moissac）、蒙托邦（Montauban）及其他地方的业主、租户或共有公寓管理人，以下是你需要记住的要点。

事实：一个每天都会发生的故事

1991年，X先生在艾克斯普罗旺斯（Aix-en-Provence）的一栋共有公寓楼中购买了一个单元（公寓）。他在那里设立了一个宗教和文化协会，组织集会、祈祷和讲座。很快，其他业主抱怨噪音、频繁出入和占用公共区域。他们起诉X先生，要求停止这一活动，称共有公寓规章禁止“在楼层内进行工业生产行为或从事商业”。他们认为，这一活动构成了用途变更（与单元预期用途不同的使用），并违反了建筑物的用途（建筑物建造的目的）。

X先生则辩称，他既没有从事商业也没有从事工业：他从事的是非营利性的宗教和文化活动。他还指出，规章并未明确禁止这些活动。艾克斯普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院在1992年支持了他的观点：法院允许活动继续进行，认定这些活动并未造成“比先前存在的更大的干扰”，并且“不比规章允许的活动更具干扰性”。不满的业主向最高法院（Cour de cassation）提起了上诉。

最高法院（Cour de cassation）于1995年3月8日驳回了他们的上诉。它认可了上诉法院法官的推理：由于规章只禁止商业和工业，而宗教活动不属于这些类别，因此只要不损害建筑物的用途，这些活动就是允许的。而法官们指出，该建筑物用于居住和未明确的活动，且干扰有限。因此，不能对第138号单元的业主施加规章未规定的禁令。

司法推理——详细解读

争议的核心在于对共有公寓规章的解释。这份文件是任何共有公寓所必需的，规定了业主的权利和义务。它可以限制单元内允许的活动，但这些限制必须清晰明确。在本案中，规章禁止“在楼层内进行工业生产行为或从事商业”。仅此而已。因此，法官认为这一条款应严格解释（不能扩展到未提及的活动）。

但注意：规章并非万能。共有公寓法中有一项一般原则：任何业主在使用其单元时不得损害其他业主（权利滥用，《法国民法典》第1240条，要求赔偿因过错造成的损害）。因此，即使规章允许某项活动，如果造成异常邻里干扰（过度噪音、气味、频繁出入），也可能被禁止。

在本案中，上诉法院核实了宗教活动并未产生超出住宅楼预期范围的干扰（脚步声、谈话声、关门声）。它还发现该楼的其他单元也用于类似活动（协会会议、课程）。因此，X先生的活动并未改变建筑物的用途，即其预期的集体使用（主要住宅，附带活动）。

鲜为人知的是，最高法院（Cour de cassation）在此重申了一项基本原则：共有公寓规章不能禁止它没有禁止的内容。换言之，限制必须明文规定。如果规章未提及宗教活动，原则上它们是允许的。但这并非空白支票：如果活动干扰了安宁，法官始终可以加以限制。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是共有公寓中单元的业主，这项裁决保护了您。即使规章禁止商业，您也可以在公寓内从事非商业活动，只要该活动未被明确禁止且不造成干扰。例如，穆瓦萨克（Moissac）的一位瑜伽老师可以在家授课，只要课程不太吵闹且学生不打扰邻居。

对于共有公寓管理人和业主委员会，这项裁决是一个警告：您不能援引模糊条款（如“禁止任何不符合建筑物用途的活动”）来阻止未明确列出的活动。如果您想禁止宗教集会，必须在业主大会上修改共有公寓规章（多数投票，通常是1965年法律第26条的双重多数）。

在实践中，如果您在公寓楼中遇到宗教活动，不要仓促反应。首先检查规章：它具体说了什么？然后，如果活动打扰了您，尝试对话。如果无果，您可以向法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，主张异常邻里干扰。但注意：您必须证明损害（噪音、气味等）。可能需要进行声学鉴定，费用可达1500至3000欧元。在蒙托邦（Montauban），一起类似纠纷通过调解得以友好解决，双方商定了集会的限制时间。

避免此类纠纷的四点建议

• 在进行任何活动前查阅共有公寓规章。不要听信传言。规章列出了允许和禁止的活动。如有疑问，请向您的管理人或专业律师（如Maître Zakine）咨询解释。
• 将您的计划告知邻居。一个礼貌的姿态可以避免数月的诉讼。解释您的活动性质、时间，并对妥协持开放态度。例如，在穆瓦萨克（Moissac），一个文化协会安装了双层玻璃并将参与人数限制在15人以内以缓解紧张局势。
• 如果您是干扰的受害者，请记录下来。记录事件日志（日期、时间、持续时间、干扰类型）。录制视频或音频（注意肖像权）。必要时由法警确认（约200欧元）。这些证据对于任何法律行动至关重要。
• 在购买共有公寓中的单元前，检查规章。如果您计划从事特定活动（课程、护理、会议），请确保其未被禁止。蒙托邦（Montauban）的一位买主在购买后发现规章禁止楼层内任何自由职业活动：他不得不放弃自己的咨询办公室。

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深入探讨：相关判例及演变

1995年的裁决符合最高法院（Cour de cassation）的一贯立场：共有公寓规章应限制性解释。在1993年3月24日的一项裁决（编号91-13.233）中，它已经判定禁止“零售商业”不能用来禁止医疗诊所。最近，在2018年，最高法院明确指出，建筑物的用途应根据实际使用情况具体评估（Civ.3e, 2018年2月22日, 编号16-28.020）。

然而，也存在限制：如果宗教活动伴有大量集会、夜间噪音或妨碍停车，法官可以因异常邻里干扰而禁止（Civ.3e, 2013年7月10日, 编号12-20.473）。因此，趋势是平衡：在规章范围内自由使用，但保护业主免受过度干扰。

常见问题

如果规章没有规定，我可以在公寓内组织宗教集会吗？原则上可以。但注意不要造成干扰（噪音、出入），并控制人数以免打扰安宁。如果有邻居投诉，您可能需要限制活动。

如果被共有公寓中的宗教活动打扰，我该怎么办？首先尝试对话。然后检查规章。如果活动被禁止或造成干扰，致函管理人要求其采取行动。最后，向法院（tribunal judiciaire）起诉异常邻里干扰或违反规章。

管理人可以在不修改规章的情况下禁止宗教活动吗？不能，管理人只能执行现有规章。如果活动未被禁止，除非能证明存在干扰，否则不能阻止。要禁止，必须在业主大会上投票修改规章。

提起诉讼的时效是多久？异常邻里干扰的诉讼时效为5年，从干扰出现之日起计算（《法国民法典》第2224条）。违反共有公寓规章的诉讼时效为10年（第2227条）。请尽快行动以免丧失权利。

如果规章禁止商业，我可以在单元内从事自由职业（律师、医生）吗？通常可以，因为自由职业不被视为商业。但请检查规章的具体措辞：有些禁止任何职业活动。例如，在蒙托邦（Montauban），一名律师在证明其活动非商业性后得以设立办公室。

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