参考判决： cc • N° 18-24.381 • 2019-12-11 • 查看判决 →
设想一下：您出售位于奥比尼-叙尔-奈尔（Aubigny-sur-Nère）的房子已有数月。房地产中介终于为您介绍了一位买家，初步协议（compromis）已签署。但到了公证人（notaire）处签署正式文件的那天，购买者无法付款。您已经预订了新住所，一切都陷入僵局。发生了什么？中介是否未能履行其职责？
每年有成千上万的业主经历这种情况，法国最高法院（Cour de cassation）在2019年12月11日的一项判决中对此作出了裁决。核心问题是：房地产中介是否必须核实购买者确实有能力购买？如果购买者最终无力偿付，谁来承担损失？
答案很明确：是的，中介有义务核实购买者的偿付能力。如果他没有这样做，或者没有建议卖方采取担保措施（如违约金条款或保证金），他可能需要承担责任。以下是这项改变房地产专业人士及其客户格局的判决的全面解读。
事实：每天都会发生的故事
X先生，奥比尼-叙尔-奈尔一所房屋的所有者，于2014年8月30日委托一家房地产中介出售房屋。中介很快找到了一位买家：初步协议于2014年9月22日签署。到目前为止，一切顺利。但在通过公证文书（acte authentique）确认交易的那天（在公证人处签署），购买者没有出现。或者说，他出现了……但没有必要的资金。他无力偿付——他根本没有能力购买。
愤怒的卖方将房地产中介告上法庭。他的理由是：中介在让购买者签署初步协议前没有核实其偿付能力。中介本应警告他并建议他采取担保措施（例如，要求一笔可观的保证金或一项具有威慑力的违约金条款）。而中介则辩称销售进展迅速，卖方也很着急。但布尔日上诉法院（cour d'appel de Bourges）以及随后的法国最高法院都不接受这一辩解。
此案一直上诉至最高司法法院，该院确认了中介的责任。法官认为，参与起草初步协议的房地产专业人士必须确保购买者有能力付款。这是其对客户（卖方）的合同义务（源于委托合同）。
法院的推理——详细解析
法国最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为，若对他人造成损害，因过错导致该损害的人应负责赔偿。”简而言之，如果您因疏忽对他人造成损害，您必须予以赔偿。
在此案中，房地产中介持有委托书（mandat，即卖方委托其出售的合同）。该委托书意味着强化的手段义务：中介必须尽一切努力完成销售，同时保护客户的利益。然而，中介在未核实购买者财务能力的情况下介绍购买者，违反了其告知义务（devoir de conseil，即告知和提醒客户风险的义务）。
法官明确指出，参与起草初步协议的中介不能仅仅满足于撮合双方。他必须，在必要时，建议卖方采取担保措施（如违约金条款——违约时应付的金额——或存放在公证人处的保证金）。如果他没有这样做，他将承担合同责任（responsabilité contractuelle，与未履行合同相关的责任）。
这一判决确认了稳定的判例：房地产专业人士不仅仅是中间人。他们的告知义务范围广泛，尤其是在他们参与起草文书时。注意：即使卖方是经验丰富的专业人士（例如开发商），这一义务是否仍然存在？判决未明确说明，但趋势是对非专业卖方加强保护。
对您的实际影响
对于业主卖方：您现在可以要求您的中介核实购买者的偿付能力。如果他没有这样做且销售失败，您可以要求损害赔偿（dommages et intérêts）。例如：在维耶尔宗（Vierzon），一位卖方在等待六个月后销售失败，获得了15,000欧元的赔偿，用于弥补精神损失和财务损失（公证费、失去向其他买家出售的机会）。
对于购买者：此判决不直接涉及您，但请注意，中介可能会要求您提供收入证明或贷款批准文件。不要误解：这是为了保护卖方。如果您提供虚假文件，您可能面临伪造和使用伪造文件的起诉。
对于房地产中介：一旦您起草或参与起草初步协议，您的责任即被触发。您必须要求购买者提供：居住证明、最近三个月的工资单、纳税通知，以及最重要的贷款证明或融资计划。如果购买者没有贷款，建议卖方采取贷款获取的解除条件（clause suspensive d'obtention de prêt，即如果未获得贷款则取消销售的条件）以及至少占价格5%至10%的保证金。
对于公证人：他们也有告知义务，但判决提醒，作为第一中介，房地产中介处于第一线。
避免此类纠纷的四项建议
- 在签署初步协议时就要求提供融资证明。不要满足于简单的宣誓声明：要求提供贷款证明或详细的融资计划。这对卖方和中介都适用。
- 规定适当的违约金条款。如果购买者无正当理由反悔，您可以获得固定赔偿（通常为价格的10%）。但注意：过高的条款可能被法官削减。
- 在公证人处签署保证金。该支票（或转账）由公证人保管至销售完成。如果购买者违约，该保证金将作为损害赔偿归您所有。建议金额：价格的5%至10%。
- 不要过快签署初步协议。花时间核实购买者的文件。如果中介催促您，提出问题：“您核实过他的偿付能力吗？”“您能给我一份他的证明文件副本吗？”
深入探讨：相关判例与演变
法国最高法院的这一判决属于一系列加强房地产专业人士告知义务的判决之一。例如，在2013年3月13日的一项判决（n° 12-13.169）中，法院已判定房地产中介必须告知卖方购买者缺乏担保。同样，2016年7月7日的一项判决（n° 15-18.654）判定一名中介因未核实最终破产的购买者的财务状况而承担责任。
因此，趋势是中介责任加重。当中介的疏忽造成重大损害时，法院毫不犹豫地判令其支付巨额损害赔偿（有时超过50,000欧元）。这意味着，未来专业人士必须更加严格地进行核实。卖方则因此获得更多保护。
总结与后续步骤
常见问题
1. 如果购买者没有资金，我可以取消销售吗？ 可以，如果初步协议中包含贷款获取的解除条件。否则，如果中介未核实偿付能力，您可以要求中介赔偿损失。
2. 即使卖方是专业人士，中介也必须核实偿付能力吗？ 判例未明确区分，但告知义务适用于所有客户，除非客户是经验丰富的且明确放弃此项核实。
3. 追究房地产中介责任的时效是多久？ 自您知道损害之日起5年（民事时效）。但最好尽快行动。
4. 我可以要求多少金额？ 取决于损害：损失的公证费、如果以更低价格转售的差价、精神损失。通常在5,000欧元至30,000欧元之间。
5. 如果中介拒绝向我提供证明文件，我该怎么办？ 通过挂号信并要求回执发出正式通知。如果仍然拒绝，请咨询律师。
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