Referenzentscheidung: cc • N° 17-26.190 • 2019-03-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Valbonne, im Herzen der Technopole Sophia Antipolis. Sie erhalten die Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt Genehmigung der Jahresabrechnung des vorangegangenen Geschäftsjahres. Sie sehen sich die Unterlagen an: Fassadensanierungsarbeiten wurden durchgeführt, der Verwalter hat Ausgaben getätigt, die Nebenkosten sind gestiegen. Sie stimmen der Abrechnung zu, wie die Mehrheit der Miteigentümer. Doch einige Monate später ficht ein Nachbar diesen Beschluss an, mit der Begründung, die Arbeiten hätten nicht enthalten sein dürfen. Was passiert dann?
Diese Situation begegnet mir regelmäßig in meiner Kanzlei, sei es in Grasse, Valbonne oder Cagnes-sur-Mer. Die Eigentümer fragen sich oft: „Wenn ich die Abrechnung genehmige, genehmige ich dann auch alle darin enthaltenen Ausgaben? Gebe ich damit rückwirkend mein Einverständnis zu Arbeiten, die ich nicht abgestimmt habe?“ Die Antwort ist nicht so einfach, wie es scheint, und die Folgen können schwerwiegend sein.
Der Kassationsgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 14. März 2019 eine wesentliche Klärung zu diesem Punkt gebracht. Er stellt klar, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung nur eine begrenzte Tragweite hat: Sie stellt lediglich die buchhalterische und finanzielle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung der Gemeinschaft (der die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltenden Einheit) fest. Aber was bedeutet das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann? Das werden wir gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Dupont, Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Stadtzentrum von Valbonne, nimmt an der Eigentümerversammlung vom 25. August 2012 teil. Auf der Tagesordnung steht die Genehmigung der Jahresabrechnung des vorangegangenen Geschäftsjahres. Diese Abrechnung enthält eine erhebliche Ausgabe: Arbeiten zur Instandsetzung der Gemeinschaftsflächen, die der Verwalter ohne spezielle Ermächtigung durch die Eigentümerversammlung veranlasst hatte.
Herr Dupont stimmt wie die Mehrheit der Miteigentümer für die Genehmigung der Abrechnung. Doch einige Monate später überlegt er es sich anders. Er ist der Ansicht, diese Arbeiten hätten nicht ohne vorherige Abstimmung durchgeführt werden dürfen, und ihre Aufnahme in die Abrechnung sei unrechtmäßig. Daher beschließt er, den Genehmigungsbeschluss gerichtlich anzufechten, mit der Begründung, diese Genehmigung beinhalte eine Billigung der Arbeiten, was rechtswidrig sei.
Der Verwalter, vertreten durch seinen Geschäftsführer, verteidigt seine Position: Die Genehmigung der Abrechnung sei eine notwendige Formalität, die lediglich feststelle, dass die Abrechnung buchhalterisch und finanziell ordnungsgemäß sei. Sie bestätige nicht rückwirkend Entscheidungen, die gesondert hätten getroffen werden müssen. Der Rechtsstreit eskaliert: Nach einem ersten für Herrn Dupont ungünstigen Urteil legt er Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigt das erste Urteil, und Herr Dupont legt Kassationsbeschwerde ein.
Dieser jahrelange Rechtsweg ist typisch für Streitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften. Oft geht es um finanzielle Aspekte: Hier beliefen sich die fraglichen Arbeiten auf mehrere Zehntausend Euro, die über die Nebenkosten auf alle Miteigentümer umgelegt wurden. In meiner Praxis in Grasse bin ich auf ähnliche Fälle gestoßen, in denen Eigentümer Ausgaben von 15.000 bis 50.000 Euro anfochten und Unregelmäßigkeiten bei deren Genehmigung geltend machten.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof prüft in seinem Urteil vom 14. März 2019 die Kassationsbeschwerde von Herrn Dupont. Er erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Die Genehmigung der Jahresabrechnung, vorgesehen in Artikel 25 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (dem Referenztext zur Wohnungseigentümergemeinschaft), hat nur eine begrenzte Tragweite. Sie „bewirkt lediglich die Feststellung der buchhalterischen und finanziellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung der Gemeinschaft“.
Mit anderen Worten: Wenn Sie die Abrechnung in der Eigentümerversammlung genehmigen, prüfen und bestätigen Sie nur, dass: 1) die Zahlen korrekt sind, 2) die Ausgaben und Einnahmen gemäß den Buchhaltungsregeln verbucht wurden, 3) die Belege in Ordnung sind. Sie bestätigen damit nicht die Berechtigung jeder einzelnen Ausgabe und billigen auch nicht rückwirkend Entscheidungen, die gesondert hätten getroffen werden müssen.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt somit die Entscheidung des Berufungsgerichts, das festgestellt hatte, dass die Eigentümerversammlung „lediglich die Jahresabrechnung des vorangegangenen Geschäftsjahres genehmigt hatte, die eine Ausgabe für Arbeiten enthielt“. Daraus folgert er, dass dieser Beschluss „mit keinem zur Nichtigkeit führenden Mangel behaftet“ sei.
Diese Begründung stützt sich auf eine entscheidende Unterscheidung: einerseits die buchhalterische Ordnungsmäßigkeit (sind die Bücher ordnungsgemäß geführt?), andererseits die materielle Ordnungsmäßigkeit (waren die getroffenen Entscheidungen rechtmäßig?). Die Genehmigung der Abrechnung betrifft nur den ersten Aspekt. Wenn Arbeiten ohne die erforderliche Ermächtigung durchgeführt wurden, bleibt deren Rechtswidrigkeit trotz Genehmigung der Abrechnung bestehen, muss aber auf anderem Wege angefochten werden.
Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung gibt dem Verwalter keinen Freibrief, Ausgaben ohne Ermächtigung zu tätigen. Sie stellt lediglich klar, dass die Genehmigung der Abrechnung keine rückwirkende Billigung darstellt. Wenn Sie also der Meinung sind, dass eine Ausgabe unrechtmäßig ist, müssen Sie den entsprechenden Beschluss (z. B. über die Durchführung der Arbeiten) gesondert anfechten, und zwar innerhalb der dafür vorgesehenen Fristen.
