Referenzentscheidung: cc • Nr. 10-21.009 • 2011-11-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz aus den 70er Jahren in Saint-Paul-lès-Dax. Ihr Verwalter wurde gerade auf der jährlichen Eigentümerversammlung abgelöst, aber der ehemalige Verwalter zögert, die wesentlichen Dokumente zu übergeben: das Wartungsheft der Heizung, die Versicherungsverträge, die Kontoauszüge ... Wie können Sie diese für das reibungslose Funktionieren Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft unverzichtbaren Unterlagen zurückerhalten?
Diese Situation, die in den Wohnungseigentümergemeinschaften der Landes, wie denen von Mont-de-Marsan, leider häufig vorkommt, wirft eine entscheidende Frage auf: Wer kann den ehemaligen Verwalter rechtlich zwingen, seinen Pflichten nachzukommen? Muss der neu gewählte Verwalter allein handeln, oder können sich die Wohnungseigentümer gemeinsam mobilisieren?
Der Kassationsgerichtshof hat 2011 in einem heute richtungsweisenden Urteil eine klare Antwort gegeben. Diese Entscheidung, die den Eigentümern oft nicht bekannt ist, stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber widerspenstigen Verwaltern erheblich. Aber was ändert das konkret für Ihren Alltag als Eigentümer oder Mieter?
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Dubois, Eigentümer einer 3-Zimmer-Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 25 Einheiten in Mont-de-Marsan, nimmt wie jedes Jahr an der Eigentümerversammlung seines Gebäudes teil. Dieses Mal ist die Stimmung angespannt: Mehrere Eigentümer beschweren sich über die undurchsichtige Verwaltung ihres Verwalters, der Firma Immogest 40. Die Nebenkosten scheinen ohne klare Erklärung zu steigen, dringende Dachreparaturen ziehen sich hin, und die Kommunikation ist praktisch nicht vorhanden.
Bei der Abstimmung entscheiden die Wohnungseigentümer, den Verwalter zu wechseln. Die Firma CoproLandes wird mit 65% der Stimmen gewählt. Sofort fordert die neue Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, Frau Lambert, Immogest 40 auf, sämtliche Dokumente der Wohnungseigentümergemeinschaft herauszugeben: die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten fünf Jahre, die laufenden Verträge mit Dienstleistern, die detaillierte finanzielle Situation und vor allem das berühmte Wartungsheft des Aufzugs, das dringend überprüft werden muss.
Die Wochen vergehen. Immogest 40 übergibt einige unvollständige Dokumente, behält aber die sensibelsten Unterlagen zurück, unter dem Vorwand von „technischen Problemen“ und „Bearbeitungszeiten“. Nach einem Monat erfolglosen Wartens wird die Situation kritisch: Ohne das Wartungsheft kann der Aufzug nicht überprüft werden, was die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlichen und sicherheitstechnischen Risiken aussetzt.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (die Gesamtheit der Eigentümer als juristische Person) beschließt daraufhin, direkt gegen Immogest 40 vorzugehen. Der ehemalige Verwalter bestreitet diese Klage mit der Begründung, dass nur der neue Verwalter oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats berechtigt sei, die Dokumente anzufordern. Das Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft recht, aber Immogest 40 legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Pau bestätigt das erste Urteil, und der Fall landet vor dem Kassationsgerichtshof.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hat in seinem Urteil vom 3. November 2011 eine präzise Frage geprüft: Erlaubt Artikel 18-2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das die Wohnungseigentümergemeinschaften regelt) der Wohnungseigentümergemeinschaft, direkt gegen den ehemaligen Verwalter vorzugehen, um die Herausgabe der Dokumente zu erzwingen?
Artikel 18-2 bestimmt, dass „der ehemalige Verwalter verpflichtet ist, dem neuen Verwalter innerhalb eines Monats nach Beendigung seiner Tätigkeit die Liquiditätssituation, sämtliche Unterlagen, Archive und Dokumente betreffend die Gemeinschaft zu übergeben“. Der ehemalige Verwalter, Immogest 40, argumentierte, dass diese Bestimmung eine Klage schaffe, die ausschließlich dem neuen Verwalter oder dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats vorbehalten sei, und damit jede direkte Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließe.
Die Richter des Kassationsgerichtshofs wiesen dieses Argument mit unerschütterlicher Logik zurück. Sie erinnerten an einen grundlegenden Rechtsgrundsatz: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine juristische Person (eine rechtliche Einheit, die von den sie bildenden Eigentümern getrennt ist), die Rechtspersönlichkeit besitzt. Als solche hat sie das Recht, vor Gericht zu klagen, um ihre eigenen Interessen zu verteidigen, insbesondere um die Einhaltung der Pflichten ihrer Beauftragten (der Verwalter) durchzusetzen.
Mit anderen Worten: Artikel 18-2 begründet eine Verpflichtung zugunsten des neuen Verwalters, verbietet aber nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, ihr allgemeines Klagerecht auszuüben. Das Gericht betonte, dass diese Auslegung dem Geist des Gesetzes entspricht: die kollektiven Interessen der Wohnungseigentümer zu schützen. Wenn nur der neue Verwalter klagen könnte, was würde im Falle eines Versagens des neuen Verwalters geschehen? Die Wohnungseigentümer stünden ohne Rechtsmittel da, was der Rechtssicherheit widersprechen würde.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ehemalige Verwalter absichtlich Dokumente zurückhielten, um Druck auf die neue Verwaltung auszuüben oder Unregelmäßigkeiten zu vertuschen. Diese Entscheidung setzt diesen Machenschaften ein Ende, indem sie bestätigt, dass die Gemeinschaft über eine direkte rechtliche Waffe verfügt. Vorsicht jedoch: Dies bedeutet nicht, dass jeder einzelne Eigentümer
