参考判决： cc • N° 11-18.791 • 2012-06-13 • 查看判决 →
想象一下：您刚在圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）买了一栋迷人的房子，花园阳光明媚。但您的邻居种了一排侧柏（thuyas），随着它们长大，挡住了您的光线，树根还威胁到您的露台。您翻开《法国民法典》（Code civil），第673条支持您：您可以要求砍掉伸入您院子的树枝，甚至可以拔掉侵入的树根。但是……您所在的住宅区（urbanisme pour les litiges entre colotis">lotissement）有自己的规划章程（cahier des charges），允许种植到边界线。那么，谁胜出？一般法律还是邻居之间签署的合同？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2012年6月13日（判决号：11-18.791）所裁决的问题。答案很明确：《法国民法典》第673条并非公共秩序（ordre public）条款。换言之，住宅区的规划章程可以偏离该条款。对于业主和房地产专业人士来说，这是一个改变规则的判决。它提醒我们，住宅区法（droit des lotissements）往往比普通法（droit commun）更具约束力或更宽松。在本文中，我们将剖析此案，理解法官的推理，并看看这对您（无论是业主、租户还是专业人士）具体意味着什么。
但这究竟改变了什么？如果您遇到类似情况，该如何应对？请跟随我进行这一分析，我将基于我在房地产法（droit immobilier）领域超过15年的实践经验（特别是在格拉斯（Grasse）和蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的辖区）为您提供实用关键点。
事实：每日都会发生的故事
X先生，圣保罗莱达克斯的业主，与邻居Y先生发生冲突。Y先生几年前沿着边界线种植了树木和灌木。随着时间的推移，这些植物长大了：树枝伸入X先生的物业，树根威胁露台地基，落叶堵塞排水沟。X先生忍无可忍，依据《法国民法典》第673条向达克斯初审法院（tribunal d'instance de Dax）提起诉讼，要求砍掉树枝并拔除树根。该条规定：“其物业被邻居树木、灌木或灌木丛的树枝伸入者，可强制邻居砍掉树枝”；“若伸入的是树根，其有权在分界线处自行砍除。”
但Y先生提出了一个重要论点：他们所在的住宅区受一份所有业主签署的规划章程约束。该文件规定，允许种植至边界线，无高度或距离限制。换言之，约束住宅区分区共有人的合同偏离了《民法典》的一般规则。X先生反驳说，第673条是公共秩序条款，因此不能通过协议规避。
达克斯法院支持X先生，命令在强制罚款（astreinte）下砍掉树枝。Y先生上诉。波城上诉法院（cour d'appel de Pau）（涵盖蒙德马桑辖区）撤销了初审判决：它认为规划章程是有效合同，且第673条并非公共秩序条款。X先生提起上诉（pourvoi en cassation）。法国最高法院在2012年6月13日的判决中驳回上诉，维持上诉法院判决。它明确指出：“《法国民法典》第673条并非公共秩序条款，住宅区规划章程中的合同约定可以偏离该条款。”
法院的推理——解析
要理解这一判决，必须区分公共秩序规则和补充规则（règles supplétives）。公共秩序规则是强制性的：不能通过合同偏离。例如，禁止出售不卫生房屋是公共秩序规则。相反，补充规则默认适用，但当事人可以通过相反的合同排除。《法国民法典》第673条（涉及砍掉邻居树枝和树根的权利）是补充规则。为什么？因为它旨在在没有当事人协议的情况下解决邻里冲突。但如果业主通过合同（如住宅区规划章程）以不同方式组织其权利和义务，则该合同优先。
在本案中，法官首先审查了住宅区的规划章程。这份文件由所有后续购买者签署，具有合同效力。它规定允许种植至边界线。因此，X先生在购买物业时接受了这一规则。他之后不能援引第673条施加额外限制。波城上诉法院因此认为X先生主张的邻里妨害（trouble de voisinage）并非异常，因为它源于章程允许的植物本身的存在。法国最高法院赞同这一推理：要认定为异常妨害（trouble anormal），必须超出正常的邻里不便。如果章程允许种植，由此产生的妨害被视为正常。
鲜为人知的是，异常邻里妨害的概念（基于《法国民法典》第1240条，该条要求赔偿因过错造成的损害）是辅助工具。在本案中，X先生援引了异常邻里妨害，但上诉法院认为鉴于合同条款，妨害是正常的。法国最高法院确认：既然章程允许种植，妨害不能被视为异常。因此，这一判决是对先前判例的确认，而非逆转。它提醒我们，住宅区法首先是合同法，可以偏离《民法典》的一般规则，除非后者是公共秩序条款。
这对您的具体影响
如果您是住宅区房屋的业主，这一判决有直接影响。这意味着如果您的规划章程规定了不同规则，您不能援引《法国民法典》第673条。例如，如果章程允许在物业边界种植2米高的树篱，您不能要求邻居将其降至1.5米，即使第673条在普通法下允许这样做。相反，如果章程未作规定或援引普通法，则适用第673条。
对于租户，情况更简单：您不受住宅区规划章程的约束（除非租赁合同提及）。因此，您可以对邻居援引第673条，但注意：您的房东受章程约束。如果邻居援引该文件，您的诉讼可能受阻。在我的实践中，我遇到过达克斯（Dax）租户抱怨邻近住宅区树枝的案件：没有房东同意，程序更复杂。
对于购房者，建议明确：在购买住宅区物业前，仔细阅读规划章程。检查有关种植、围栏和建筑的规则。不要仅依赖《民法典》！一个具体例子：在圣保罗莱达克斯，一个住宅区可能允许高干树（arbres de haute tige）在距离边界2米处种植，而普通法要求高度超过2米的树木距离为2米。如果您未检查就购买，可能会面临永久阴影而无追索权。
最后，对于房地产专业人士（经纪人、开发商、公证人），此判决强调了起草规划章程的重要性。如果您希望施加比第673条更严格的限制，必须明确说明。例如，禁止在距离边界1米以内种植。但注意：这些条款必须合法，且不损害公共秩序。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买或种植前查阅规划章程。在购买住宅区物业前，请您的公证人提供规划章程和（如果是区分所有物业的）区分所有物业规约（règlement de copropriété）。阅读有关种植、围栏和建筑的条款。如果您已是业主，请向管理公司或自由协会（ASL）索取该文件。
- 遵守规定的距离和高度。如果规划章程规定了最小距离（例如，灌木1米，树木2米），请遵守。即使第673条要求较低，也是合同优先。不合规可能导致诉讼和损害赔偿。
- 发生纠纷时，首先检查合同依据。不要急于援引第673条。分析规划章程：它究竟说了什么？如果它允许争议性种植，您的诉讼将注定失败。相反，如果它更严格，您可以援引它。
- 诉讼前调解。邻里纠纷通常漫长且昂贵。常规调解或司法调解可以达成协议而无需诉讼。在蒙德马桑，司法法院（tribunal judiciaire）提供调解信息会议。这通常比诉讼更快、更便宜。
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深化：相关判例与演变
这一判决是持续判例的一部分。法国最高法院在2008年3月13日的判决（编号07-10.421）中已裁定，住宅区规则可以偏离第673条。更近期，在2020年11月18日的判决（编号19-17.262）中，它明确指出规划章程应严格解释：如有疑问，适用普通法。换言之，如果规划章程含糊不清，第673条恢复适用。
法院的趋势是赋予规划章程强制效力，同时要求清晰明确的起草。未来，纠纷可能更多地集中在条款解释而非其有效性上。专业人士在起草这些文件时必须保持警惕。最后，提醒一下，异常邻里妨害仍是辅助救济：如果规划章程未涵盖该情况（例如，噪音滋扰），可以援引《法国民法典》第1240条。
您必须记住的要点
以下是如果您在住宅区遇到种植纠纷时该如何处理的4点清单：
- 确定适用的法律依据：住宅区规划章程优先于《法国民法典》第673条。检查其内容。
- 描述妨害：要基于异常邻里妨害（第1240条）采取行动，您必须证明妨害超出了正常不便。如果规划章程允许种植，妨害被假定为正常。
- 咨询专业律师：在提起诉讼前，请专业人士分析您的情况。初次咨询可以避免不必要的费用。
- 谈判或调解：在80%的情况下，友好协议是可能的。调解通常比诉讼更有效。
总结：第673条并非公共秩序条款。您住宅区的规划章程可以排除它。在援引法律之前，请阅读您的合同。如果您有纠纷，请随时联系我进行案情分析。
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