Saisie immobilière et procédure collective : l'attribution judiciaire impossible, seule la vente

Imaginez : vous êtes à Sète, vous avez prêté une somme importante à un ami commerçant, qui vous a garanti le remboursement par une hypothèque sur sa belle maison avec vue sur l'étang de Thau. Les affaires tournent mal, votre ami est placé en bail commercial et liquidation judiciaire">liquidation judiciaire (procédure collective qui gère l'ensemble des dettes d'une entreprise en faillite). Vous vous dites : « Je vais demander au juge que la maison me soit attribuée en paiement, comme le permet l'article 2458 du Code civil (texte qui autorise le créancier hypothécaire à demander que le bien lui reste en échange de la dette). » Erreur ! La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2017, a dit non. Pourquoi ? Parce que cette demande est considérée comme une poursuite individuelle, interdite en cas de procédure collective. Cet article vous explique tout, simplement.

Cette décision concerne directement les propriétaires, les créanciers et les professionnels de l'immobilier. Que vous soyez à Montpellier, Béziers ou ailleurs, comprendre ce qu'il est permis ou interdit de faire quand un débiteur est en difficulté est essentiel pour protéger vos intérêts. Alors, concrètement, que dit la Cour de cassation ? Quelles sont les alternatives ? Et comment éviter de se retrouver dans une impasse ?

Plongeons dans les faits, le raisonnement des juges, et surtout, ce que ça change pour vous. Suivez le guide.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Béziers d'un immeuble commercial, avait contracté un prêt auprès d'une banque, garanti par une hypothèque (sûreté réelle qui permet au créancier de saisir le bien si la dette n'est pas payée). Les affaires périclitent, M. X est placé en liquidation judiciaire. La banque, impayée, se tourne alors vers le juge de l'exécution (juge spécialisé dans les mesures de recouvrement forcé) pour demander que l'immeuble lui soit attribué en paiement de sa créance, sur le fondement de l'article 2458 du Code civil. En parallèle, le liquidateur judiciaire (mandataire chargé de réaliser l'actif du débiteur pour désintéresser les créanciers) a été subrogé dans les droits de la banque et a sollicité la vente aux enchères du bien.

Le juge de l'exécution a donné raison au liquidateur : il a ordonné la vente de l'immeuble sur une mise à prix de 100 000 €, après accomplissement des formalités légales (publicité, cahier des charges, etc.). La banque a fait appel, soutenant que l'attribution judiciaire devait primer sur la vente. La cour d'appel a confirmé la vente. La banque s'est alors pourvue en cassation.

Devant la Cour de cassation, la question était simple : une demande d'attribution judiciaire de l'immeuble hypothéqué formée par un créancier après l'ouverture d'une procédure collective est-elle recevable ? undefined, le créancier peut-il, malgré la liquidation, obtenir le bien en paiement, ou doit-il se soumettre à la règle de l'arrêt des poursuites individuelles ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la banque. Son raisonnement tient en deux points essentiels.

D'abord, elle rappelle que l'article L. 622-21 du Code de commerce (qui régit les procédures collectives) interdit toute action en justice tendant au paiement d'une somme d'argent à compter du jugement d'ouverture de la procédure. C'est le principe de l'arrêt des poursuites individuelles : une fois la procédure collective ouverte, chaque créancier ne peut plus agir seul pour recouvrer sa créance ; il doit déclarer sa créance et attendre la répartition collective.

Ensuite, la Cour qualifie la demande d'attribution judiciaire de l'immeuble hypothéqué. Cette demande, explique-t-elle, « tend au paiement d'une somme d'argent » : en effet, le créancier demande que le bien lui soit attribué en échange de sa créance, ce qui éteint la dette à due concurrence. C'est donc une modalité de paiement. Par conséquent, elle entre dans le champ de l'interdiction posée par l'article L. 622-21.

La Cour constate qu'il n'existe pas, pour l'attribution judiciaire de l'immeuble, de dérogation comparable à celle prévue pour l'attribution judiciaire du gage (sûreté portant sur un bien meuble, pour laquelle la loi permet au créancier gagiste de demander l'attribution du bien en paiement, même en procédure collective). Le législateur a prévu une exception expresse pour le gage, mais pas pour l'hypothèque. En l'absence de texte dérogatoire, la demande d'attribution judiciaire de l'immeuble hypothéqué est irrecevable en période d'observation ou de liquidation judiciaire.

Attention toutefois : ce raisonnement vaut pour les procédures collectives ouvertes après le 1er janvier 2006 (date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 18 décembre 2005). Avant, la solution était différente. Aujourd'hui, la jurisprudence est claire : le créancier hypothécaire ne peut pas obtenir l'attribution judiciaire ; il doit se contenter de la vente forcée, organisée par le liquidateur ou par le juge de l'exécution.

undefined, c'est que cette solution est cohérente avec l'esprit des procédures collectives : éviter que certains créanciers, mieux informés ou plus rapides, ne s'approprient les biens du débiteur au détriment des autres. La vente aux enchères garantit une répartition équitable du prix entre tous les créanciers.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes créancier hypothécaire (banque, particulier ayant prêté avec hypothèque) et que votre débiteur est en liquidation judiciaire, vous ne pouvez pas demander que le bien vous soit attribué. Votre seule voie est la vente forcée, qui sera orchestrée par le liquidateur ou, à défaut, par le juge de l'exécution. Le produit de la vente sera distribué entre tous les créanciers selon leur rang.

Si vous êtes propriétaire d'un bien hypothéqué et que vous êtes en procédure collective, vous ne pouvez pas non plus proposer l'attribution à votre créancier pour éteindre la dette. La vente est inévitable. En revanche, vous pouvez tenter de vendre le bien de gré à gré avec l'accord du liquidateur, ce qui peut permettre de meilleures conditions.

Exemple concret : à Sète, un propriétaire d'un appartement hypothéqué à hauteur de 120 000 € est placé en liquidation. Le créancier ne peut pas réclamer l'appartement ; celui-ci sera vendu aux enchères. Si la vente rapporte 150 000 €, le créancier sera remboursé sur le produit, et le solde éventuel reviendra au débiteur (ou sera réparti entre les autres créanciers).

Si vous êtes acquéreur potentiel d'un bien saisi dans le cadre d'une procédure collective, vous pouvez participer aux enchères. Le prix est souvent inférieur au marché, mais attention aux vices cachés et aux délais.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des créanciers avaient tenté de contourner l'interdiction en demandant l'attribution judiciaire avant l'ouverture de la procédure collective. Mais si l'ouverture intervient avant que le juge n'ait statué, la demande devient irrecevable. Il faut donc agir vite, mais sans précipitation.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Déclarez votre créance rapidement : dès l'ouverture d'une procédure collective, déclarez votre créance hypothécaire au mandataire judiciaire dans les deux mois suivant la publication du jugement au Bodacc. À défaut, votre créance est éteinte.
• Anticipez les difficultés : si votre débiteur montre des signes de défaillance, n'attendez pas la liquidation. Proposez un rééchelonnement, prenez une garantie supplémentaire, ou saisissez le bien avant l'ouverture de la procédure collective.
• Préférez la vente amiable : en accord avec le liquidateur, vous pouvez vendre le bien de gré à gré, ce qui évite les frais de saisie et peut permettre un meilleur prix. Le créancier hypothécaire doit donner son accord si le prix est inférieur au montant de sa créance.
• Consultez un avocat spécialisé : chaque dossier est unique. Un avocat en droit immobilier et procédures collectives peut vous conseiller sur la stratégie à adopter (saisie immobilière, déclaration de créance, négociation avec le liquidateur).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà posé le principe dans un arrêt du 13 janvier 2015 (n° 13-21.576) : la demande d'attribution judiciaire de l'immeuble hypothéqué est une action en paiement, interdite en procédure collective. La décision de 2017 confirme et précise cette solution. En revanche, pour le gage, l'article 2361 du Code civil autorise expressément l'attribution judiciaire même en procédure collective (Cass. com., 10 juillet 2012, n° 11-19.393). Cette différence de traitement s'explique par la nature mobilière du gage, dont l'attribution est réputée moins perturbatrice pour la collectivité des créanciers.

La tendance des tribunaux est donc claire : protéger le principe de l'égalité entre créanciers. À l'avenir, il est peu probable que le législateur introduise une dérogation pour l'hypothèque, car cela créerait un déséquilibre. Les créanciers hypothécaires doivent donc intégrer ce risque dans leur analyse : en cas de procédure collective, ils perdent la possibilité de récupérer le bien directement.

Points clés à retenir

FAQ :

• Puis-je demander l'attribution de l'immeuble hypothéqué si mon débiteur est en redressement judiciaire ? Non, la même interdiction s'applique pendant la période d'observation (Cass. civ. 2, 13 janv. 2015).
• Que faire si la demande d'attribution a été formée avant l'ouverture de la procédure collective ? Si le juge n'a pas encore statué, la demande devient irrecevable. Si le jugement d'attribution est intervenu avant l'ouverture, il est valable.
• Puis-je vendre le bien de gré à gré après l'ouverture de la procédure ? Oui, avec l'accord du liquidateur et du créancier hypothécaire. Cela permet d'éviter les frais de saisie.
• Quel est l'intérêt de l'hypothèque si je ne peux pas obtenir le bien ? L'hypothèque vous donne un droit de préférence sur le prix de vente. Vous serez payé avant les créanciers chirographaires (sans garantie).
• Puis-je demander l'attribution judiciaire si le débiteur est une personne physique non commerçante ? Oui, car les procédures collectives ne s'appliquent qu'aux commerçants, artisans et personnes morales. Pour un particulier surendetté, l'attribution judiciaire reste possible.

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