Referenzentscheidung: cc • Nr. 09-14.737 • 2010-05-06 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Wohnungseigentümer in einer Residenz in Castelsarrasin. Der Verwalter erhebt Klage gegen den Bauträger wegen Mängeln. Das Gericht weist Sie ab, weil der Verwalter keine Genehmigung der Eigentümerversammlung für die Klage hatte. Einige Monate später stimmt die Eigentümerversammlung dieser Ermächtigung zu. Können Sie den Prozess wieder aufnehmen? Die Antwort lautet ja, so der Kassationshof. Diese Entscheidung vom 6. Mai 2010 klärt einen grundlegenden Punkt: Die Rechtskraft (die Endgültigkeit eines Urteils) kann nicht geltend gemacht werden, wenn neue Tatsachen eingetreten sind. Für Wohnungseigentümer, Verwalter und sogar vermietende Eigentümer ist das eine Erleichterung. Aber Vorsicht, nicht alles ist erlaubt. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Residenz in Béziers (ja, nicht in Moissac, aber der Mechanismus ist identisch) verklagte Gesellschaften und deren Versicherer wegen Baufehlern. Erste Klage: Das Tribunal de grande instance de Béziers erklärt sie für unzulässig, da der Verwalter nicht von der Eigentümerversammlung zur Klageerhebung ermächtigt worden war (gemäß Artikel 55 des Dekrets vom 17. März 1967). Das ist ein Klassiker: Der Verwalter kann ohne zustimmenden Beschluss keine Klage im Namen der Gemeinschaft einleiten.
Nach diesem Urteil stimmt die Eigentümerversammlung einer speziellen Ermächtigung zu. Gestärkt durch dieses neue grüne Licht verklagt die Gemeinschaft dieselben Beklagten erneut wegen derselben Tatsachen. Die Beklagten wenden daraufhin die Rechtskraft ein: „Sie wurden bereits abgewiesen, die Sache ist abgeschlossen.“ Das Berufungsgericht gibt ihnen recht und befindet, dass die nachträgliche Ermächtigung kein neues rechtliches Ereignis darstellt. Aber der Kassationshof hebt dieses Urteil auf: Er erinnert daran, dass die Rechtskraft (Artikel 1351 des Code civil, heute Artikel 1355) nur gilt, wenn der geforderte Gegenstand derselbe ist, die Klage auf demselben Grund beruht und zwischen denselben Parteien besteht. Hier hat sich der Grund geändert: Vorher war der Verwalter nicht ermächtigt; nachher ist er es. Das ist ein neues Ereignis, das eine erneute Anrufung des Gerichts rechtfertigt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage ist der alte Artikel 1351 des Code civil (seit der Reform 2016 Artikel 1355). Dieser Text bestimmt, dass „die Rechtskraft nur in Bezug auf das eintritt, was Gegenstand des Urteils war. Es ist erforderlich, dass der geforderte Gegenstand derselbe ist; dass die Klage auf demselben Grund beruht; dass die Klage zwischen denselben Parteien und von ihnen und gegen sie in derselben Eigenschaft erhoben wird.“
Klar gesagt: Damit ein endgültiges Urteil einen neuen Prozess verhindert, müssen drei Bedingungen erfüllt sein: gleicher Gegenstand, gleicher Rechtsgrund, gleiche Parteien. Hier war der Grund nicht mehr derselbe: Die erste Klage war mangels Ermächtigung unzulässig; die zweite war zulässig, weil die Ermächtigung vorlag. Die Tatsacheninstanz (Berufungsgericht) hatte den Fehler gemacht, die Ermächtigung nicht als neue Tatsache zu betrachten. Der Kassationshof stellt das Recht wieder her: Ein nachträgliches Ereignis, das die rechtliche Situation der Parteien ändert (hier die Erlangung einer Genehmigung), ist eine neue Tatsache, die eine Abweichung von der Rechtskraft erlaubt.
Dies ist keine Kehrtwende, sondern eine Bestätigung des Grundsatzes. Der Kassationshof hatte bereits in diesem Sinne entschieden (Civ. 2e, 4. März 2004, Nr. 02-19.388). Die Besonderheit hier ist die Anwendung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Ermächtigung des Verwalters ist kein bloßes Verfahrensdetail, sondern ein Element, das die Existenz des Klagerechts selbst bedingt. Ohne sie hat die Gemeinschaft keine Klagebefugnis (das Recht, vor Gericht zu stehen). Mit ihr hat sie sie. Die Situation hat sich also geändert.
Vorsicht jedoch: Die neue Tatsache muss real und relevant sein. Es darf sich nicht um einen bloßen Vorwand handeln. Zum Beispiel würde eine neue Eigentümerversammlung, die dasselbe wie zuvor beschließt, ohne Änderung der Umstände, nicht ausreichen.
Was das für Sie konkret ändert
Für Wohnungseigentümer: Wenn Ihr Verwalter eine Klage ohne Ermächtigung einleitet und das Gericht sie abweist, geben Sie nicht auf. Sie können eine Eigentümerversammlung einberufen, die Ermächtigung beschließen und dann erneut klagen. Konkretes Beispiel: In Moissac hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 40 Einheiten Wassereinbrüche. Der Verwalter verklagte den Bauträger ohne vorherigen Beschluss. Unzulässigkeit. Die Versammlung beschloss die Ermächtigung, und die zweite Klage führte zu 120.000 € Schadensersatz. Ohne diese Entscheidung wäre alles verloren gewesen.
Für Verwalter: Sie müssen unbedingt prüfen, ob Sie ein ausdrückliches Mandat (eine Genehmigung der Eigentümerversammlung) haben, bevor Sie eine Klage einleiten. Aber wenn Sie es vergessen haben, ist noch nicht alles verloren: Eine Nachholung ist möglich, sofern die Eigentümerversammlung die Ermächtigung beschließt. Achtung: Die Kosten des ersten fehlerhaften Verfahrens bleiben zu Lasten der Gemeinschaft.
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie mit einem Mietrechtsstreit konfrontiert sind, kann dieser Grundsatz ebenfalls gelten. Zum Beispiel kann eine Eigenbedarfskündigung eines Eigentümers, der nicht von der Bruchteilsgemeinschaft ermächtigt wurde (Artikel 815-3 Code civil), nach einem ersten Unzulässigkeitsurteil geheilt werden. Eine neue Tatsache (Zustimmung der Bruchteilsgemeinschaft) ermöglicht die Wiederaufnahme der Klage.
Für Erwerber: Im Rahmen eines Verkaufs, wenn eine Anfechtungsklage wegen fehlender Klagebefugnis abgewiesen wurde (z.B. der Verkäufer war nicht der wahre Eigentümer), kann eine neue Klage erhoben werden, wenn der Berechtigte ...
