Entscheidungsreferenz: cc • N° 14-24.681 • 2016-01-14 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Saint-Paul-lès-Dax, und Ihr Mietvertrag sieht vor, dass die Miete jährlich anhand des Index der Geschäftsmieten angepasst wird. Aber eine Klausel besagt, dass die Miete niemals sinken, sondern nur steigen kann. Sie denken sich: „Das ist normal, ich schütze mich vor Inflation.“ Aber Ihr Mieter ist empört: Warum sollte er eine künstlich hohe Miete zahlen, wenn der Index fällt? Diese Frage stellte die Gesellschaft Tahiti dem Kassationshof, der entschied: Eine Indexierungsklausel, die die Gegenseitigkeit der Änderung ausschließt (d.h. nur eine Erhöhung zulässt), ist nichtig. undefined, die Miete muss sich in beide Richtungen entwickeln können, wie ein Jo-Jo, nicht nur nach oben. Analyse dieser Entscheidung, die die Spielregeln für Gewerbemietverträge von Biscarrosse bis Mont-de-Marsan verändert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Stellen Sie sich vor: Herr X, Eigentümer eines Geschäftsraums in Biscarrosse, vermietet diesen an die Gesellschaft Tahiti für ein Gewerbe. Der 2005 unterzeichnete Mietvertrag enthält eine klassische Indexierungsklausel: Die Miete wird jährlich anhand des Baukostenindex angepasst. Aber ein kleiner Zusatz besagt, dass „die angepasste Miete nicht niedriger sein darf als die vorherige Grundmiete“. undefined, wenn der Index fällt, bleibt die Miete gleich; steigt er, erhöht sich die Miete. Mehrere Jahre lang zahlt die Gesellschaft Tahiti ohne zu murren. Doch 2008 fällt der Index. Der Mieter verlangt eine Mietminderung. Der Eigentümer lehnt ab und beruft sich auf die Klausel. Die Gesellschaft Tahiti verklagt daraufhin Herrn X auf Nichtigerklärung dieser einseitigen Klausel. Das Tribunal de grande instance von Mont-de-Marsan gibt dem Mieter recht: Die Klausel ist missbräuchlich. Der Eigentümer legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Pau bestätigt das Urteil 2013. Herr X legt Kassation ein. Der Kassationshof weist die Beschwerde mit Urteil vom 14. Januar 2016 zurück und bestätigt die Nichtigkeit der Klausel. Der Eigentümer muss die seit 2008 zu viel gezahlten Beträge zurückerstatten, mehrere tausend Euro.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Die Richter stützten sich auf Artikel L. 112-1 des Währungs- und Finanzgesetzbuchs (der vorschreibt, dass die Indexierung in direktem Zusammenhang mit dem Vertragsgegenstand stehen muss) und auf den allgemeinen Grundsatz der Gegenseitigkeit der Änderungen. Vor allem aber wandten sie Artikel 1171 des Code civil an (aus der Reform von 2016, aber in seiner früheren Fassung war der Grundsatz bereits durch die Rechtsprechung anerkannt): Als nicht geschrieben gilt jede Klausel, die ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen den Rechten und Pflichten der Parteien schafft. undefined, eine Klausel, die nur dem Vermieter nützt, ist missbräuchlich. Das Gericht befand, dass die streitige Klausel dem Mieter jede Senkung verwehrte, was das vertragliche Gleichgewicht stört. Es wies das Argument des Eigentümers zurück, es handele sich um eine bloße Berechnungsmodalität. Nein, so das Gericht: Es handelt sich um eine potestative Klausel (die vom alleinigen Willen des Vermieters abhängt), da sie nur bei Erhöhungen greift. Dies ist keine Kehrtwende: Die Rechtsprechung war bereits in einem Urteil von 2010 (Civ. 3e, 9. März 2010, Nr. 08-20.288) etabliert. Aber diese Entscheidung bestätigt und verstärkt sie. Vorsicht jedoch: Die Nichtigkeit gilt nicht automatisch für alle Indexierungsklauseln, sondern nur für solche, die eine Senkung ausschließen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Mieter eines Gewerbemietvertrags sind: Überprüfen Sie Ihre Indexierungsklausel. Wenn sie eine „Untergrenze“ vorsieht (die Miete darf nicht sinken), können Sie die Nichtigkeit dieser Klausel verlangen und die Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge der letzten 5 Jahre fordern (fünfjährige Verjährung). Beispiel in Biscarrosse: Eine Jahresmiete von 10.000 €, bei einem Indexrückgang von 2% im Jahr 2020 hätten Sie 9.800 € zahlen müssen. Wenn die Klausel Sie bei 10.000 € blockiert hat, können Sie 200 € pro Jahr zurückfordern, also 1.000 € in 5 Jahren. Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind: Diese Entscheidung zwingt Sie, die Klauseln Ihrer Mietverträge zu überprüfen. Wenn Sie eine Klausel „nur Erhöhung“ haben, ist sie nichtig. Sie müssen eine gegenseitige Klausel anbieten, bei der die Miete dem Index sowohl nach oben als auch nach unten folgt. undefined, ich habe Fälle gesehen, in denen Eigentümer ihrem Mieter mehrere tausend Euro zuzüglich gesetzlicher Zinsen zurückzahlen mussten. Wenn Sie Erwerber eines Geschäftsraums sind: Verlangen Sie bei der Due Diligence (Prüfung der Unterlagen) die Vorlage des Mietvertrags und der Indexierungsklausel. Wenn diese streitig ist, könnten Sie einen Rechtsstreit erben.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Formulieren Sie eine gegenseitige Indexierungsklausel: Sehen Sie vor, dass die Miete jährlich nach oben oder unten angepasst wird, je nach Änderung des gewählten Index (ILC, ILAT usw.). Beispiel: „Die Miete wird zum 1. Januar eines jeden Jahres anhand des ILC-Index nach oben und unten angepasst.“
- Vermeiden Sie Klauseln mit „Untergrenze“ oder „Obergrenze“
