Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 71-14.648 • 1973-02-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Vitré, der seit fünfzehn Jahren an einen Handwerker vermietet ist. Der Mietvertrag läuft aus, Sie kündigen, um Ihre Immobilie zu verkaufen. Der Mieter, der Anspruch auf eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe hat (eine vom Eigentümer gezahlte Summe zum Ausgleich des Verlusts seines Geschäfts), beschließt, in den Räumlichkeiten zu bleiben, bis er bezahlt wird, wie es das Gesetz erlaubt. Aber während dieser Wartezeit zahlt der Mieter keine Miete mehr. Was tun? Können Sie den Mietvertrag wegen Nichtzahlung kündigen? Und wenn ja, verliert der Mieter dann seinen Anspruch auf die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe?
Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 14. Februar 1973 (Nr. 71-14.648) beantwortet. Eine Entscheidung, die, obwohl über fünfzig Jahre alt, eine absolute Referenz für Tausende von Streitigkeiten jedes Jahr bleibt, von Redon bis Marseille. Klar gesagt: Der Mieter, der nach der Kündigung in den Räumlichkeiten bleibt, ist weiterhin an die Klauseln des Mietvertrags gebunden, einschließlich der auflösenden Klausel (die es ermöglicht, den Mietvertrag automatisch bei Verstößen wie Nichtzahlung der Miete zu beenden). Wenn der Eigentümer diese Klausel aktiviert, verliert der Mieter nicht nur sein Recht auf Verbleib in den Räumlichkeiten, sondern auch seinen Anspruch auf die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe.
Mit anderen Worten: Das Recht, bis zur Zahlung der Entschädigung zu bleiben, ist kein Freibrief. Der Mieter muss den Mietvertrag weiterhin einhalten, sonst verliert er alles. Was nur wenige wissen, ist, dass diese Regel auch bei einer gerichtlichen Kündigung des Mietvertrags vor Festsetzung der Entschädigung gilt. Vollständige Analyse.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie jeden Tag vorkommt
Herr X ist Eigentümer eines Geschäftsraums in Vitré. Er hat einen Raum an Herrn Y, einen Händler, vermietet, um dort ein Bekleidungsgeschäft zu betreiben. Der Mietvertrag mit einer Laufzeit von neun Jahren läuft 1968 aus. Gemäß den Vorschriften über gewerbliche Mietverträge (Dekret vom 30. September 1953, Artikel 20) kündigt Herr X seinem Mieter. Aber Herr Y, der meint, Anspruch auf eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe zu haben, beschließt, in den Räumlichkeiten zu bleiben, bis diese Entschädigung festgesetzt und vom Eigentümer gezahlt wird. Das ist sein Recht.
Aber dann: Während dieser Zeit der Aufrechterhaltung zahlt Herr Y keine Miete mehr. Herr X erinnert ihn an die auflösende Klausel des Mietvertrags, die vorsieht, dass bei Nichtzahlung einer einzigen Mietrate der Mietvertrag einen Monat nach einer erfolglosen Zahlungsaufforderung automatisch gekündigt wird. Herr X stellt eine Zahlungsaufforderung zu, und da keine Regulierung erfolgt, beantragt er beim Gericht die Feststellung des Eintritts der auflösenden Klausel. Das Gericht erster Instanz gibt ihm recht: Die auflösende Klausel hat gegriffen, und der Mietvertrag ist gekündigt. Herr Y wird zur Räumung verurteilt und verliert seinen Anspruch auf die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe, da die Kündigung zu seinen Lasten ausgesprochen wird.
Herr Y legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Rennes bestätigt das Urteil 1971. Herr Y legt daraufhin Kassation ein. Sein Hauptargument? Artikel 20 des Dekrets von 1953 erlaubt dem Mieter, bis zur Zahlung der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe in den Räumlichkeiten zu bleiben. Während dieser Zeit wird der Mietvertrag verlängert, aber die auflösende Klausel kann nicht mehr angewendet werden, da der Mietvertrag bereits abgelaufen ist. Seiner Ansicht nach kann die Kündigung des Mietvertrags wegen Nichtzahlung der Miete während der Aufrechterhaltungszeit ihm nicht den Anspruch auf Entschädigung nehmen, da dieser Anspruch aus der Kündigung und nicht aus dem Mietvertrag selbst entstanden sei.
Aber der Kassationsgerichtshof folgt dieser Argumentation nicht. Mit einem Urteil vom 14. Februar 1973 weist er die Kassation zurück. Er stellt fest, dass „wenn der Inhaber eines gewerblichen Mietvertrags bis zur Zahlung der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe in den Räumlichkeiten bleibt, gemäß Artikel 20 des Dekrets vom 30. September 1953, er sich an die Klauseln und Bedingungen des abgelaufenen Mietvertrags hält. Der Eigentümer kann sich daher während dieser Zeit auf eine auflösende Klausel berufen, die dem Mieter seinen Anspruch auf Entschädigung für die Geschäftsaufgabe nimmt.“ Klar gesagt: Die Aufrechterhaltung ist kein neuer Mietvertrag, sondern eine bloße Verlängerung des alten Mietvertrags mit all seinen Klauseln, einschließlich der auflösenden Klausel.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um dieses Urteil zu verstehen, muss man zunächst den rechtlichen Rahmen in Erinnerung rufen. Artikel 20 des Dekrets vom 30. September 1953 (heute kodifiziert in Artikel L145-28 des Handelsgesetzbuchs) bestimmt, dass der gewerbliche Mieter bei Vertreibung Anspruch auf eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe hat, wenn er einen Schaden nachweist. Er kann bis zur Zahlung dieser Entschädigung in den Räumlichkeiten bleiben. Aber der Text präzisiert auch, dass „die Aufrechterhaltung in den Räumlichkeiten nicht zur Verlängerung des Mietvertrags führt; sie endet mit der Zahlung der Entschädigung“. Der Vermieter kann daher beim Richter die Festsetzung der Entschädigung beantragen, und der Mieter muss während dieser Zeit eine Miete zahlen (oft dieselbe wie die alte).
In dem entschiedenen Fall argumentierte der Mieter, dass die auflösende Klausel nicht mehr greifen könne, da der Mietvertrag abgelaufen sei. Eine auflösende Klausel ist eine vertragliche Bestimmung, die die automatische Kündigung des Mietvertrags bei Nichterfüllung bestimmter Verpflichtungen durch den Mieter vorsieht (Nichtzahlung der Miete, fehlende Versicherung, unerlaubte Untervermietung usw.). Grundsätzlich kann sie nur geltend gemacht werden, solange der Mietvertrag läuft. Hier war der Mietvertrag jedoch durch die Kündigung beendet.
Aber der Kassationsgerichtshof antwortet, dass der Mieter, der sich „an die Klauseln und Bedingungen des abgelaufenen Mietvertrags hält“, weiterhin dem gesamten Vertrag unterliegt, einschließlich der auflösenden Klausel. Warum? Weil die Aufrechterhaltung keine neue rechtliche Situation ist, sondern eine bloße Verlängerung des ursprünglichen Mietvertrags,
