Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 84-14.522 • 1985-11-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Bar-Brasserie in Dax, mitten in der Innenstadt, mit einer schönen Terrasse mit Blick auf die Arenen. Um sich etwas dazuzuverdienen, vermieten Sie eine Ecke dieser Terrasse an einen Waffelverkäufer unter. Alles läuft gut, bis der Waffelverkäufer eines Tages den Status der Geschäftsraummiete (der den Mieter vor der Räumung schützt und ihm ein Recht auf Verlängerung des Mietvertrags gibt) einfordert. Sie sind völlig überrascht: Sie dachten, Sie hätten lediglich eine prekäre Vereinbarung, keinen echten Mietvertrag über Geschäftsräume!
Diese Situation, die häufiger vorkommt als man denkt, wirft eine entscheidende Frage auf: Kann eine auf öffentlichem Grund (Bürgersteig, Platz, Gemeindefläche) errichtete Terrasse Gegenstand eines Mietvertrags über Geschäftsräume sein? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs in einem Urteil vom 19. November 1985 ist klar: Nein, denn der Eigentümer der Terrasse (der Cafébetreiber) ist nicht Eigentümer des Bodens, und der Status der Geschäftsraummiete setzt voraus, dass der Vermieter Eigentümer der gemieteten Räumlichkeiten ist.
Doch was ändert das genau? Und wie vermeidet man, in eine solche Auseinandersetzung zu geraten? Ich werde Ihnen diese Geschichte erzählen, als ob sie heute in Saint-Paul-lès-Dax oder Mont-de-Marsan passieren würde, und Ihnen Schritt für Schritt die rechtlichen Konsequenzen erklären. Denn in meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Betreiber von Food-Trucks oder Marktständen glaubten, den Schutzstatus zu genießen, und dann ernüchtert wurden.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall betrieb die Gesellschaft Select-Latin ein Café-Brasserie mit einer Konzession auf öffentlichem Grund zur Aufstellung einer Terrasse. Sie räumt durch eine Vereinbarung einem Dritten, Herrn X, einen Platz auf dieser Terrasse ein, der dort ein Gewerbe für Waffeln betreibt. Im Gegenzug zahlt Herr X eine Miete. Klassisch, nicht wahr?
Das Problem entsteht jedoch, als Herr X seine Rechte geltend machen will: Er ist der Ansicht, die Vereinbarung sei ein Mietvertrag über Geschäftsräume (d. h. ein Mietvertrag für gewerbliche Räumlichkeiten, der den Schutzstatus gemäß dem Dekret vom 30. September 1953 gewährt). Er fordert daher die Zahlung einer Entschädigung für die Räumung (vom Vermieter geschuldeter Betrag, wenn dieser die Verlängerung des Mietvertrags verweigert) oder die Verlängerung des Mietvertrags.
Die Gesellschaft Select-Latin lehnt ab mit der Begründung, die Vereinbarung betreffe einen Platz auf öffentlichem Grund und sie sei nicht Eigentümerin des Bodens. Der Fall geht daher vor Gericht: zunächst das Berufungsgericht, dann der Kassationsgerichtshof.
Das Berufungsgericht gibt der Gesellschaft Select-Latin recht: Es stellt fest, dass die Vereinbarung kein Mietvertrag über Geschäftsräume ist, da der Vermieter (Select-Latin) nicht Eigentümer des gemieteten Platzes ist (der Boden der Terrasse gehört der Gemeinde). Herr X legt Kassation ein. Doch der Kassationsgerichtshof bestätigt das Berufungsurteil: Er weist die Kassation zurück mit der Begründung, das Berufungsgericht habe zu Recht gefolgert, dass der Betreiber des Waffelgeschäfts nicht den Schutz des Status der Geschäftsraummiete in Anspruch nehmen könne.
Mit anderen Worten: Selbst wenn eine Vereinbarung wie ein Mietvertrag aussieht (Zahlung einer Miete, Betrieb eines Gewerbebetriebs), ist sie keiner, wenn sich die gemietete Sache auf öffentlichem Grund befindet und der Vermieter nicht deren Eigentümer ist.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um dieses Urteil zu verstehen, muss man zu den Grundlagen zurückkehren. Der Status der Geschäftsraummiete ist im Dekret vom 30. September 1953 (geändert) und in den Artikeln L. 145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs kodifiziert. Er gilt für Mietverträge über Räumlichkeiten oder Gebäude, in denen ein Gewerbebetrieb ausgeübt wird, vorausgesetzt, der Vermieter ist Eigentümer der gemieteten Räumlichkeiten. Das ist der entscheidende Punkt.
In diesem Fall war die Gesellschaft Select-Latin nicht Eigentümerin der Terrasse: Sie hatte lediglich eine Konzession (eine Genehmigung) der Gemeinde zur Nutzung des öffentlichen Grundes. Sie konnte daher Herrn X kein Eigentumsrecht oder dingliches Recht übertragen, das sie selbst nicht besaß. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume verleiht dem Mieter jedoch ein dingliches Recht (ein Recht an der Sache), was voraussetzt, dass der Vermieter selbst ein Recht an der Sache hat.
Der Kassationsgerichtshof wendet hier eine logische Argumentation an: Wenn der Vermieter nicht Eigentümer ist, kann er keinen Mietvertrag über Geschäftsräume abschließen. Es spielt keine Rolle, ob die Vereinbarung von den Parteien als „Mietvertrag“ bezeichnet wurde oder ob eine Miete gezahlt wird. Das Urteil erinnert daran, dass der Status der Geschäftsraummiete zwingendes Recht ist (davon kann vertraglich nicht abgewichen werden), aber auch, dass er nur für Mietverträge über Räumlichkeiten gilt, deren Eigentümer der Vermieter ist.
Vorsicht jedoch: Dies ist keine Rechtsprechungsänderung. Der Kassationsgerichtshof bestätigt eine ständige Rechtsprechung. Er stellt jedoch klar, dass die fragliche Vereinbarung, obwohl sie einem Mietvertrag ähnelt, nicht in einen Mietvertrag über Geschäftsräume umqualifiziert werden kann. Was nur wenige wissen: Diese Lösung gilt auch für Untervermietungen: Wenn Sie Mieter eines Geschäftsraums sind und einen Teil untervermieten, sind Sie nicht Eigentümer, daher hat Ihr Untermieter keinen Anspruch auf den Status (außer in Ausnahmefällen).
Kurz gesagt, die Richter
