Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 12-20.714 • 2014-06-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer in Isle, ganz in der Nähe von Limoges. Sie haben eine Wohnung geerbt, die seit Jahrzehnten vermietet ist. Eines Tages teilt Ihnen der Mieter – ein Künstler – mit, dass der Mietvertrag kein einfacher Wohnraummietvertrag, sondern ein Gewerbemietvertrag sei. Und er ruft das Gericht an, um dies anerkennen zu lassen. Sie fragen sich: Hat er wirklich dieses Recht? Die Antwort hängt von einer ganz einfachen Formalität ab: der Eintragung im Handelsregister (RCS).
Was sagt das Gesetz? Um den Schutzstatus der Gewerbemietverträge (Artikel L.145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs) zu genießen, muss der Mieter in den Räumlichkeiten ein Geschäft betreiben. Und um als Kaufmann zu gelten, muss er im Handelsregister eingetragen sein. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 18. Juni 2014 (Nr. 12-20.714) entschieden: Diese Eintragung muss am Tag der Klageerhebung durch den Mieter bestehen. Nicht früher, nicht später.
Was ändert das genau? Sehr viel. Wenn Sie Eigentümer sind, können Sie sich gegen eine missbräuchliche Umqualifizierung wehren. Wenn Sie Mieter sind, müssen Sie darauf achten, dass Sie vor Klageerhebung ordnungsgemäß eingetragen sind. Tauchen wir ein in die Details dieser Entscheidung und ihre praktischen Konsequenzen, hier in der Haute-Vienne.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
1961 mietete Frau Frances Z..., eine Malerin, eine Wohnung in Isle (87) zur Ausübung ihres Berufs. Der unterzeichnete Mietvertrag war ein klassischer Wohnraummietvertrag. Jahrzehntelang lebte und arbeitete Frau Z... dort und verkaufte ihre Werke. 2008 kündigte der Eigentümer – Herr X – wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung zurückzuerhalten. Frau Z... weigerte sich auszuziehen und verklagte Herrn X vor dem Amtsgericht Limoges auf Anerkennung des gewerblichen Charakters des Mietvertrags. Sie berief sich auf Artikel L.145-1 des Handelsgesetzbuchs, der den Status der Gewerbemietverträge unter bestimmten Bedingungen auf Künstler ausdehnt.
Herr X wandte ein gewichtiges Argument ein: Frau Z... sei nicht im Handelsregister (RCS) eingetragen. Sie übe zwar eine gewerbliche Tätigkeit aus (Verkauf von Gemälden), habe aber diese Formalität nie erfüllt. Das Amtsgericht erklärte sich für unzuständig, da der Rechtsstreit vor das Landgericht (heute Tribunal judiciaire) gehöre. Frau Z... legte Berufung ein. Das Berufungsgericht Limoges gab ihr recht: Nach seiner Auffassung könne die Eintragung während des Verfahrens nachgeholt werden. Herr X legte Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf. Er stellte klar, dass der Mieter, der den Status des Gewerbemietvertrags beansprucht, seine Eintragung im Handelsregister zum Zeitpunkt der Klageerhebung nachweisen muss. Frau Z... war zu diesem Zeitpunkt nicht eingetragen. Es spiele keine Rolle, dass sie es später wurde. Die Klage ist unzulässig. Der Fall wurde an das Berufungsgericht Bordeaux zurückverwiesen.
Was nur wenige wissen: Im mündlichen Verfahren (vor dem Amtsgericht) wird die Klage erst dann wirksam erhoben, wenn sie in der mündlichen Verhandlung mündlich vorgetragen wird. Mit anderen Worten: Nicht das Datum der Klageschrift ist maßgeblich, sondern das der mündlichen Verhandlung. In diesem Fall war Frau Z... zu keinem dieser Zeitpunkte eingetragen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L.145-1 des Handelsgesetzbuchs, der bestimmt, dass der Status der Gewerbemietverträge für Mietverträge über Räumlichkeiten gilt, in denen ein Geschäft betrieben wird. Als Geschäft gilt ein Unternehmen mit Kundenstamm und einem im Handelsregister eingetragenen Kaufmann (Artikel L.123-1 desselben Gesetzbuchs). Die Eintragung ist daher eine materielle Voraussetzung für den Status.
Die Vorinstanz (Berufungsgericht) hatte angenommen, dass die Eintragung während des Verfahrens nachgeholt werden könne, in Anlehnung an eine frühere Rechtsprechung. Der Kassationsgerichtshof korrigiert dies jedoch: Die Voraussetzung muss zum Zeitpunkt der Klageerhebung erfüllt sein, andernfalls ist die Klage unzulässig. Dies ist eine wichtige Klarstellung: Der Status des Gewerbemietvertrags ist nicht automatisch, sondern an strenge Bedingungen geknüpft.
Kurz gesagt: Der Mieter kann sich nicht auf den gewerblichen Status berufen, wenn er zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht als eingetragener Kaufmann gilt. Es spielt keine Rolle, ob er dies später wird. Der Kassationsgerichtshof stellt außerdem klar, dass im mündlichen Verfahren (d.h. vor den Amts- und Bezirksgerichten) die Klage erst dann erhoben wird, wenn die Anträge in der mündlichen Verhandlung vorgetragen werden. Daher muss der Mieter spätestens zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung eingetragen sein.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Mieter in Isle oder Couzeix glaubten, durch einen Gewerbemietvertrag geschützt zu sein, obwohl sie nie die administrativen Schritte unternommen hatten. Diese Entscheidung ist klar: Keine Eintragung, kein Status. Und wenn der Eigentümer kündigen will, kann sich der Mieter nicht auf das Erneuerungsrecht berufen.
Achtung jedoch: Diese Entscheidung betrifft nur den Zeitpunkt der Klageerhebung. Wenn der Mieter nach der Klageschrift, aber vor der mündlichen Verhandlung eingetragen wird, kann seine Klage noch zulässig sein, wenn er seinen Antrag in der Verhandlung nach erfolgter Eintragung stellt. Aber besser ist es, kein Risiko einzugehen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter: Sie sind Eigentümer in Couzeix, und Ihr Mieter teilt Ihnen mit, dass er Kaufmann ist und einen Gewerbemietvertrag hat? Überprüfen Sie seine Eintragung im Handelsregister. Fehlt diese zum Zeitpunkt seiner Klage, können Sie diese anfechten. Beispiel: Ein Mieter verklagt Sie auf Erneuerung des Mietvertrags.
