Bail commercial indivisible : un congé partiel est-il valable après division des lieux ?

Imaginez la scène : à Aubigny-sur-Nère, vous achetez un local commercial qui faisait partie d’un ensemble plus vaste, loué depuis des années à un seul et même locataire. Vous comptez y installer votre propre activité. Mais voilà, le bail unique court encore pour trois ans. Que faire ? Donner congé pour votre seul lot, c’est tenter de briser l’indivisibilité du bail – une notion qui fait frémir tout avocat spécialiste. Pourtant, la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 janvier 2005, a ouvert une brèche décisive. Est-ce la solution miracle pour tout propriétaire divisant son bien ? Pas si vite.

Cette décision, rendue sous le numéro 03-19.255, tranche une question épineuse : lorsqu’un bail commercial unique est conclu sur plusieurs lots, puis que ces lots sont vendus à des propriétaires distincts, le nouveau propriétaire d’un seul lot peut-il donner un congé (résiliation du bail) pour son seul local, à la date d’expiration du bail ? La Cour répond oui, au motif que l’indivisibilité du bail cesse à son expiration. Un raisonnement qui mérite d’être décortiqué.

Pour les propriétaires de Saint-Amand-Montrond ou d’ailleurs, cette jurisprudence est une bouffée d’oxygène. Mais attention : elle ne fait pas tout. Entre la théorie et la pratique, il y a un fossé que seuls des conseils avisés permettent de franchir. Plongeons dans cette affaire qui, bien que rendue il y a près de vingt ans, reste d’une brûlante actualité.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Y, propriétaire d’un immeuble à usage commercial comprenant plusieurs locaux – dont un entrepôt – donne le tout à bail à un unique locataire, M. X. Le bail est un contrat unique, couvrant l’ensemble des surfaces. C’est ce qu’on appelle un bail indivisible : on ne peut pas le résilier pour une partie seulement sans résilier le tout.

Quelques années plus tard, M. Y vend les locaux séparément : un lot à la SCI Z, un autre à M. A, un troisième à Mme B. Chacun devient propriétaire d’une partie des murs, mais le locataire reste le même, et le bail unique continue de s’appliquer à tous. Problème : la SCI Z, qui a acquis un entrepôt, souhaite récupérer son local pour y exercer elle-même une activité. Le 26 juin 1998, elle donne congé à M. X pour son seul lot, avec refus de renouvellement du bail commercial à la date d’expiration.

Le locataire conteste : selon lui, le congé est nul car il porte sur une partie seulement du bail indivisible. L’affaire va jusqu’à la Cour de cassation, qui doit trancher ce conflit entre le principe d’indivisibilité du bail (qui interdit le congé partiel) et la réalité de la division de la propriété.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s’appuie sur un fondement simple mais puissant : l’indivisibilité du bail cesse à son expiration. Autrement dit, tant que le bail court, il reste indivisible : on ne peut pas donner congé pour un seul lot en cours de bail. Mais à la date d’expiration du bail, chaque propriétaire d’un lot peut décider de ne pas renouveler le bail pour son seul local. Pourquoi ? Parce que le bail arrive à son terme, et le principe d’indivisibilité ne survit pas à l’échéance contractuelle.

Les juges du fond (cour d’appel) avaient déjà validé le congé en constatant que les biens donnés à bail avaient été divisés en plusieurs lots. La Cour de cassation approuve : dès lors que la division est effective, l’acquéreur d’un lot peut donner congé pour la date d’expiration du bail. Attention : il ne s’agit pas d’une résiliation anticipée, mais d’un refus de renouvellement à l’échéance.

Cette solution est une confirmation de la jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 29 mai 1991, n° 89-19.259). Elle met fin à une incertitude : certains plaidaient que l’indivisibilité empêchait tout congé partiel, même à l’expiration. La Cour de cassation dit non : la division de la propriété emporte division du bail à son terme. C’est une lecture pragmatique qui protège les acquéreurs.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous divisez un bien loué en plusieurs lots et les vendez séparément, rassurez-vous : chaque acquéreur pourra, à l’échéance du bail, donner congé pour son seul lot. Exemple chiffré : à Saint-Amand-Montrond, un entrepôt de 500 m² loué 2 000 €/mois fait partie d’un bail unique avec un magasin de 200 m² loué 1 500 €/mois. Si vous vendez l’entrepôt à un tiers, celui-ci pourra, à l’expiration du bail, donner congé pour l’entrepôt seulement, sans devoir résilier l’ensemble.

Pour les locataires : soyez vigilants. Si votre bail unique est divisé entre plusieurs propriétaires, vous risquez de recevoir plusieurs congés à des dates différentes. Vous ne pourrez pas vous opposer à un congé partiel à l’échéance. En revanche, en cours de bail, le congé partiel reste interdit : un propriétaire ne peut pas vous expulser d’une partie des lieux avant le terme.

Pour les acquéreurs : avant d’acheter un lot, vérifiez si le bail en cours arrive bientôt à expiration. Si oui, vous pourrez donner congé rapidement. Sinon, vous devrez attendre la fin du bail pour récupérer les lieux. Dans tous les cas, exigez du vendeur qu’il vous communique le bail et les dates d’échéance.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un bail unique mais avec des clauses de divisibilité. Dès la conclusion du bail, prévoyez que si les lieux sont divisés, chaque propriétaire pourra donner congé pour son lot à l’expiration. Cela évite toute contestation.
• Lors de la vente d’un lot, informez le locataire par écrit. Une lettre recommandée avec avis de réception expliquant la situation peut prévenir un conflit. Le locataire saura que le bail reste indivisible jusqu’à son terme, mais que le nouveau propriétaire pourra donner congé à l’échéance.
• N’achetez pas un lot sans avoir consulté le bail. Demandez au vendeur une copie du contrat et vérifiez la date d’expiration. Si le bail court encore plusieurs années, vous devrez patienter. Un conseil : négociez le prix en conséquence.
• En cas de congé partiel, respectez les formes. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (huissier) ou par lettre recommandée, avec un préavis de 6 mois. Mentionnez clairement le lot concerné et la date d’expiration du bail. Une erreur de forme peut tout faire annuler.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà posé le principe en 1991 (Civ. 3e, 29 mai 1991, n° 89-19.259) : l’indivisibilité du bail cesse à son expiration. L’arrêt de 2005 ne fait que confirmer cette ligne. Depuis, la jurisprudence est constante (Civ. 3e, 20 mai 2015, n° 14-15.403).

En revanche, une question demeure : que se passe-t-il si le bail est à durée indéterminée ? La solution semble être la même : à tout moment, un propriétaire peut donner congé pour son lot, avec un préavis de 6 mois. Mais attention, le principe d’indivisibilité s’applique en cours de bail : un congé partiel avant l’expiration serait nul. Les tribunaux sont stricts sur ce point.

Pour l’avenir, la tendance est à la protection de l’acquéreur. La division de la propriété est une réalité économique, et les juges l’acceptent. Mais le locataire n’est pas oublié : il conserve le droit au renouvellement pour les lots dont le propriétaire n’a pas donné congé.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

• Puis-je donner congé pour un seul lot en cours de bail ? Non, sauf accord du locataire. L’indivisibilité interdit le congé partiel avant l’expiration.
• Que faire si j’ai acheté un lot et que le bail expire dans 2 ans ? Attendez l’échéance, puis donnez congé pour votre lot seulement. Vous pouvez aussi négocier avec le locataire une résiliation amiable.
• Le locataire peut-il s’opposer au congé partiel à l’expiration ? Non, car l’indivisibilité cesse à l’expiration. Mais il peut demander une indemnité d’éviction si le refus de renouvellement est sans motif grave.
• Quel est le délai pour donner congé ? Le congé doit être donné au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail. À défaut, le bail est reconduit tacitement.
• Puis-je vendre un lot avec un bail en cours ? Oui, mais informez l’acquéreur des droits du locataire. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.

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