Entscheidungsreferenz: cc • N° 01-02.781 • 2002-10-02 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Angers, rue des Lices. Sie haben sie für 12 Jahre an einen Floristen vermietet. Der Mietvertrag läuft aus, Sie senden eine Kündigung (Akt, mit dem Sie den Mietvertrag beenden) mit Verlängerungsangebot. Der Mieter akzeptiert. Sie denken, der neue Mietvertrag läuft ebenfalls 12 Jahre. Falsch. Ohne ausdrückliche schriftliche Vereinbarung verkürzt das Gesetz ihn auf 9 Jahre. Das ist die Falle, die der Kassationsgerichtshof in seinem Urteil vom 2. Oktober 2002 aufgedeckt hat.
Warum diese Strenge? Weil das Statut der Gewerbemietverträge (Gesetz vom 18. Juni 1966, heute kodifiziert in den Artikeln L.145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs) den Mieter schützt, indem es ihm ein Recht auf Verlängerung für 9 Jahre gewährt, es sei denn, ein abweichender Wille wird klar zum Ausdruck gebracht. Die Vertragsfreiheit (Freiheit, die Mietdauer festzulegen) besteht, muss aber unmissverständlich manifestiert werden.
Diese Entscheidung, die vor über zwanzig Jahren ergangen ist, bleibt ein Referenzpunkt für alle gewerblichen Vermieter und Mieter. Sie gilt auch in Saumur, Tours oder Paris. Wie vermeidet man also solche Streitigkeiten? Folgen Sie dem Leitfaden.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
1973 vermietet ein Eigentümer (Herr X, ein Händler aus Angers) eine Gewerbeimmobilie in Angers für eine Dauer von 12 Jahren, beginnend am 1. Juli 1973. Der Mieter betreibt dort ein Geschäft. 1985, bei Ablauf des Mietvertrags, kündigt der Eigentümer mit Verlängerungsangebot. Der Mieter akzeptiert und bleibt in den Räumlichkeiten. Aber keiner der beiden hat in der Kündigung oder in der Verlängerungsvereinbarung präzisiert, dass die neue Laufzeit ebenfalls 12 Jahre beträgt. Der Mietvertrag verlängert sich also zu denselben Klauseln und Bedingungen, aber für wie lange?
Der Eigentümer meint, der Mietvertrag verlängere sich um 12 Jahre (wie der ursprüngliche Vertrag). Der Mieter hingegen behauptet, er verlängere sich um 9 Jahre (gesetzliche Dauer). Der Streit entsteht, als der Eigentümer nach 9 Jahren erneut kündigen will, da er den Mietvertrag für abgelaufen hält. Der Mieter widerspricht und ruft das Tribunal de grande instance d'Angers an. In erster Instanz geben die Richter dem Eigentümer recht: Der Mietvertrag verlängert sich um 12 Jahre. Das Berufungsgericht von Angers hebt dieses Urteil auf: Es stellt fest, dass der Mietvertrag um 9 Jahre verlängert wird. Der Eigentümer legt daraufhin Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof (Handels-, Finanz- und Wirtschaftskammer) weist die Beschwerde des Eigentümers zurück. Er bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts. Seine Argumentation ist einfach und unanfechtbar: Artikel L.145-4 des Handelsgesetzbuchs (ehemals Artikel 5 des Dekrets vom 30. September 1953) bestimmt, dass die Dauer eines Gewerbemietvertrags nicht kürzer als 9 Jahre sein darf, es sei denn, es liegt eine abweichende Vereinbarung vor. Diese abweichende Vereinbarung muss jedoch bei jeder Verlängerung ausdrücklich, d.h. klar formuliert, sein. Mit anderen Worten: Ein ursprünglicher Mietvertrag über 12 Jahre begründet keine Vermutung einer Verlängerung um 12 Jahre. Damit der verlängerte Mietvertrag ebenfalls 12 Jahre läuft, müssen die Parteien dies in der Verlängerungsurkunde ausdrücklich festhalten.
Im vorliegenden Fall enthielten die Kündigung und das Verlängerungsangebot keine Angabe zur Dauer. Das Berufungsgericht konnte daher ohne Sinnentstellung (ohne den Sinn der Kündigung zu verfälschen) folgern, dass die Parteien keine längere Dauer als 9 Jahre vereinbart hatten. Der Mietvertrag verlängerte sich also um die gesetzliche Dauer von 9 Jahren. Der Kassationsgerichtshof erinnert auch daran, dass kein Gericht befugt ist, die Klauseln des verlängerten Mietvertrags zu ändern, außer den dem Richter für Gewerbemieten eingeräumten Befugnissen (der die Miete festsetzen, aber nicht die Dauer ändern kann).
Diese Entscheidung ist eine Bestätigung der ständigen Rechtsprechung. Sie ist weder eine Kehrtwende noch eine Weiterentwicklung. Sie wendet strikt das Prinzip der Vertragsfreiheit an: Man vermutet nicht den Willen, vom Gesetz abzuweichen. Wenn Sie einen Mietvertrag über 12 Jahre wünschen, schreiben Sie es schwarz auf weiß.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Eigentümer: Sie müssen bei jeder Verlängerung wachsam sein. Wenn Sie eine lange Laufzeit (12, 15 oder 20 Jahre) beibehalten möchten, müssen Sie dies ausdrücklich in der Kündigung mit Verlängerungsangebot oder in der Nachtragsvereinbarung (Änderungsurkunde) angeben. Beispiel: eine Jahresmiete von 24.000 €. Wenn der Mietvertrag um 9 statt 12 Jahre verlängert wird, verlieren Sie 3 Jahre garantierte Mieteinnahmen, also 72.000 € potenzielle Einnahmen. Und Sie müssen den Mietvertrag früher neu verhandeln.
Für den Mieter: Diese Entscheidung schützt Sie. Wenn der Vermieter die Dauer im Verlängerungsangebot nicht angibt, profitieren Sie von der gesetzlichen Dauer von 9 Jahren. Das gibt Ihnen mehr Flexibilität, um auszuziehen oder die Miete neu zu verhandeln. In Saumur konnte ein Mieter eines Lebensmittelgeschäfts so eine Verlängerung um 9 Jahre erreichen, obwohl der ursprüngliche Mietvertrag 15 Jahre lief, was ihm eine Reduzierung seiner Bindung ermöglichte.
Für den Erwerber eines Geschäfts: Überprüfen Sie die Laufzeit des laufenden Mietvertrags. Wenn der Mietvertrag ohne ausdrückliche Angabe der Dauer verlängert wurde, beträgt er wahrscheinlich 9 Jahre. Das beeinflusst die Bewertung des Geschäfts: Ein langer Mietvertrag (12 Jahre) ist wertvoller als einer mit 9 Jahren.
Für den Wohnungseigentümer: Wenn Sie eine Wohnungseigentumseinheit gewerblich vermieten, gilt dieselbe Regel. Seien Sie in den Verlängerungsurkunden präzise.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Verfassen Sie eine ausdrückliche Verlängerungsvereinbarung: Unterschreiben Sie bei jeder Verlängerung ein schriftliches Dokument, das die neue Laufzeit angibt. Begnügen Sie sich nicht mit einer mündlichen Vereinbarung oder einer bloßen Kündigung
