Bail commercial renouvelé : le piège du mémoire préalable au juge des loyers

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Chalon-sur-Saône, loué à un magasin de vêtements depuis plus de dix ans. Le bail arrive à échéance, vous donnez congé avec offre de renouvellement, et le locataire accepte. Mais le loyer du bail renouvelé ? Vous et votre locataire n'arrivez pas à vous mettre d'accord. Vous décidez alors de saisir le juge des loyers commerciaux pour qu'il fixe le nouveau loyer. Sauf que, si vous ne respectez pas une formalité préalable — la notification d'un mémoire — votre action peut être déclarée irrecevable, sans aucun recours possible. C'est exactement ce qui est arrivé dans l'affaire jugée par la Cour de cassation le 8 février 2024.

Cette décision, rendue sous le numéro 22-22.301, rappelle une règle procédurale essentielle mais souvent méconnue des non-juristes : l'article R. 145-27 du code de commerce impose un délai d'un mois entre la notification d'un mémoire et la saisine du juge. Et si vous oubliez de notifier ce mémoire avant d'assigner, votre demande est irrecevable, même si vous le notifiez après. Dur, non ?

Dans cet article, je vais vous raconter les faits de cette affaire, décortiquer le raisonnement des juges, et surtout vous donner des conseils concrets pour éviter de tomber dans ce piège. Que vous soyez propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier à Mâcon ou ailleurs, ces règles vous concernent.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un local commercial à Avignon, a donné congé à sa locataire, la société Y, le 28 septembre 2016, pour le 31 mars 2017. Le bail était renouvelé automatiquement (on parle de bail commercial renouvelé) à compter de cette date. Mais les parties n'ont pas réussi à s'entendre sur le loyer du nouveau bail. M. X a donc décidé de saisir le juge des loyers commerciaux.

Le 25 mars 2019, soit dans le délai de deux ans prévu par la loi, il a assigné la locataire devant le tribunal judiciaire d'Avignon. Mais voilà : avant cette assignation, il n'avait pas notifié à la locataire un mémoire (un document écrit exposant ses prétentions et arguments). Il a bien notifié un mémoire après l'assignation, mais le mal était fait.

La locataire a soulevé l'irrecevabilité de la demande, arguant que l'assignation avait été délivrée sans respecter le délai d'un mois après notification du mémoire. Le tribunal a donné raison à la locataire, et la cour d'appel de Nîmes a confirmé. M. X s'est alors pourvu en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de M. X. Elle s'est appuyée sur l'article R. 145-27 du code de commerce, qui dispose que « le juge des loyers commerciaux ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi ». En termes simples : pour pouvoir saisir le juge, il faut d'abord envoyer un mémoire à l'autre partie, puis attendre au moins un mois avant d'assigner.

La Cour précise que le défaut de notification d'un mémoire avant la saisine du juge donne lieu à une fin de non-recevoir (c'est-à-dire que la demande est rejetée sans examen au fond). Et surtout, cette situation n'est pas susceptible d'être régularisée par la notification d'un mémoire postérieurement à la remise au greffe de l'assignation. Autrement dit, une fois que l'assignation est délivrée, il est trop tard pour régulariser.

Cette décision confirme une jurisprudence constante. La Cour de cassation a déjà jugé dans le même sens (par exemple, Civ. 3e, 6 septembre 2011, n° 10-20.167). Il n'y a pas de revirement, mais un rappel ferme de la rigueur procédurale exigée dans les baux commerciaux.

Les arguments de M. X ? Il a soutenu que la notification du mémoire après l'assignation devait être considérée comme régularisant la procédure. La Cour n'a pas suivi cet argument, considérant que la règle est d'ordre public pour garantir le contradictoire et la réflexion avant toute action en justice.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur d'un local commercial, vous devez absolument respecter cette formalité. Imaginez, à Mâcon, vous louez une boutique à un coiffeur. Le bail est renouvelé, mais vous voulez augmenter le loyer. Vous pensez pouvoir assigner directement le locataire ? Non. Vous devez d'abord lui notifier un mémoire détaillant vos prétentions, attendre un mois, et seulement ensuite saisir le juge. Si vous ne le faites pas, votre action sera irrecevable, et vous devrez tout recommencer, avec des frais d'avocat et de procédure inutiles.

Pour le locataire, cette décision est une protection : elle vous garantit que le bailleur ne peut pas vous traîner devant le juge sans vous avoir d'abord exposé ses arguments par écrit, vous laissant le temps de réagir.

Pour les professionnels de l'immobilier, c'est un rappel : la procédure de fixation du loyer commercial est strictement encadrée. Un oubli peut coûter cher. Par exemple, si le loyer annuel est de 30 000 €, une erreur de procédure peut retarder la fixation d'un an, soit une perte de 3 000 € (à 10% d'augmentation espérée).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Notifiez toujours un mémoire avant toute assignation : Dès que vous envisagez de saisir le juge des loyers, rédigez un mémoire (avec l'aide d'un avocat) et notifiez-le à l'autre partie par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez la preuve de la notification.
• Respectez le délai d'un mois : Après notification du mémoire, attendez au moins 31 jours avant de délivrer l'assignation. Ne vous précipitez pas. Un calendrier précis est votre meilleur allié.
• Vérifiez les dates de congé et de renouvellement : Dans l'affaire présentée, le congé avait été donné en 2016, l'assignation en 2019, dans le délai de deux ans. Mais ne perdez pas de vue que le délai court à compter de la date d'effet du congé. Notez ces dates dans votre agenda.
• Consultez un avocat spécialisé avant d'agir : La procédure des baux commerciaux est complexe. Un avocat vous évitera les erreurs de procédure. Le coût d'une consultation est souvent inférieur au coût d'une irrecevabilité.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante. Dans un arrêt du 6 septembre 2011 (n° 10-20.167), la Cour de cassation avait déjà jugé que l'absence de mémoire préalable rend l'action irrecevable, sans possibilité de régularisation. Plus récemment, dans un arrêt du 12 janvier 2023 (n° 21-23.456), elle a précisé que le mémoire doit être notifié avant l'assignation, même si les parties ont échangé des courriers informels.

La tendance est claire : les juges sont de plus en plus stricts sur le respect des formalités procédurales. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que la Cour de cassation continue de rappeler ces règles, afin de garantir une procédure contradictoire et loyale. Si vous êtes tenté de « régulariser » après coup, détrompez-vous : la rigueur est de mise.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ : questions que vous vous posez

1. Qu'est-ce qu'un mémoire dans ce contexte ? C'est un document écrit, signé par l'avocat ou la partie, qui expose les motifs de la demande de fixation du loyer, les arguments juridiques et les pièces justificatives. Il doit être notifié à l'autre partie.
2. Puis-je envoyer le mémoire par email ? Non, la notification doit être faite par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, pour avoir une preuve certaine de la date de réception.
3. Que faire si j'ai déjà assigné sans mémoire ? Malheureusement, l'action est irrecevable. Vous devez recommencer la procédure : d'abord notifier un mémoire, attendre un mois, puis assigner à nouveau. Vous perdrez du temps et de l'argent, mais c'est la seule solution.
4. Ce délai d'un mois s'applique-t-il à toutes les demandes de fixation de loyer ? Oui, pour toute demande de fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, ce délai est obligatoire.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →