Décision de référence : cc • N° 21-15.336 • 2022-04-13 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à La Chapelle-Saint-Luc, loué à une boutique de vêtements. Depuis six mois, le loyer n'est plus payé. Vous délivrez un commandement de payer visant la clause résolutoire (cette clause qui permet de résilier le bail automatiquement si le locataire ne paie pas dans un certain délai). Le locataire ne régularise pas, alors vous saisissez le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause. Mais entre-temps, le locataire est placé en sauvegarde de justice (une procédure collective qui protège l'entreprise en difficulté). Que se passe-t-il ? Votre action peut-elle aboutir ? C'est exactement la question qu'a tranchée la Cour de cassation le 13 avril 2022. Et la réponse risque de vous surprendre.
Cette décision, passée relativement inaperçue, change la donne pour des centaines de baux commerciaux chaque année. Elle oppose deux logiques : celle du droit des contrats, qui protège le bailleur, et celle du droit des entreprises en difficulté, qui privilégie le redressement de l'entreprise. La Cour de cassation a choisi : une fois la procédure collective ouverte, le bailleur ne peut plus poursuivre l'action visant à faire constater la résiliation du bail pour des loyers impayés avant l'ouverture. Même s'il avait déjà délivré le commandement et saisi le tribunal avant.
Pour comprendre ce qui se joue, plongeons dans les faits de cette affaire, puis dans le raisonnement des juges. Ensuite, je vous dirai concrètement ce que cela change pour vous, propriétaire ou locataire, et comment éviter de vous retrouver dans cette impasse.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence comme beaucoup de litiges en droit des baux commerciaux. Une société, la SCI du Parc, donne à bail un local commercial à la société Le Mouton à Plumes, pour y exploiter un commerce de prêt-à-porter à Troyes. Les loyers sont payés irrégulièrement, et le 2 octobre 2015, la bailleresse délivre un commandement de payer (un acte d'huissier qui somme le locataire de payer sous peine de résiliation du bail) visant la clause résolutoire. Le montant réclamé : 8 432 euros de loyers et charges impayés.
Le locataire ne paie pas dans le délai d'un mois imparti par la clause. Normalement, la résiliation est acquise de plein droit. Mais la société Le Mouton à Plumes conteste le commandement devant le tribunal de grande instance de Troyes. Pendant que l'affaire suit son cours, un événement majeur survient : le 1er juillet 2016, la société locataire est placée en sauvegarde de justice par le tribunal de commerce de Troyes. Cette procédure collective vise à permettre à l'entreprise de poursuivre son activité tout en apurant son passif (c'est-à-dire en remboursant ses dettes) sous la protection du tribunal.
La bailleresse ne se décourage pas. Elle demande au tribunal de grande instance de constater la résiliation du bail à la date du 2 octobre 2015, soit avant l'ouverture de la sauvegarde. Le tribunal lui donne raison. Mais le locataire et son administrateur judiciaire (le professionnel chargé de l'assister pendant la sauvegarde) interjettent appel. La cour d'appel de Reims, dans un arrêt du 2 mars 2021, déclare la demande recevable : selon elle, la résiliation a bien eu lieu avant la sauvegarde, donc la procédure collective n'empêche pas de la constater. Le locataire se pourvoit en cassation. C'est ce pourvoi qui aboutit à l'arrêt du 13 avril 2022.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Elle s'appuie sur deux textes du code de commerce : l'article L. 145-41, qui régit la clause résolutoire dans les baux commerciaux, et l'article L. 622-21, qui fixe les effets du jugement d'ouverture d'une sauvegarde sur les actions en justice. L'article L. 622-21 dispose que le jugement d'ouverture « interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers […] tendant à la résiliation d'un contrat » pour une créance antérieure au jugement. Et l'article L. 145-41 précise que, pour les baux commerciaux, la clause résolutoire est acquise si le locataire ne paie pas dans le mois suivant le commandement, sauf si le juge des référés accorde un délai de grâce.
La question était donc : une action en constat de la clause résolutoire, introduite avant le placement sous sauvegarde, peut-elle être poursuivie après ? La Cour répond non. Elle considère que, même si l'action a été engagée avant, elle est « interrompue » par le jugement d'ouverture et ne peut être reprise. Pourquoi ? Parce que le but de la sauvegarde est de geler les poursuites individuelles des créanciers afin de permettre un plan de redressement. Permettre au bailleur d'obtenir la résiliation du bail reviendrait à favoriser un créancier au détriment des autres et compromettrait la poursuite de l'activité.
La cour d'appel avait commis une erreur en retenant que la résiliation s'apprécie au moment du commandement. La Cour de cassation rappelle que l'action ne peut être poursuivie après le jugement d'ouverture, peu importe que la clause soit déjà « jouée » en théorie. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure (Cass. com., 10 mars 2015, n° 13-28.248), mais avec une portée renforcée : même si le bailleur a déjà obtenu une décision en première instance avant la sauvegarde, l'appel ne peut pas aboutir si la sauvegarde est ouverte entre-temps.
Cette solution est logique avec l'esprit du droit des entreprises en difficulté : préserver l'activité et l'emploi. Mais elle peut sembler injuste pour le bailleur, qui a respecté la procédure et qui se retrouve privé de son droit acquis. La Cour a tranché en faveu
