Referenzentscheidung: cc • Nr. 09-69.645 • 2010-10-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Biscarrosse, nahe dem See. Sie träumen davon, ein kleines gehobenes Gebäude mit Seeblick zu errichten, können das Projekt aber nicht allein finanzieren. Ein Bauträger schlägt Ihnen einen Bauvertrag (Bail à construction) vor – einen Vertrag, bei dem Sie ihm Ihr Grundstück verpachten, damit er auf eigene Kosten baut, und Sie das Objekt am Ende der Pachtzeit zurückerhalten. Doch die Baugenehmigung liegt noch nicht vor. Können Sie den Vertrag jetzt unterschreiben oder müssen Sie warten? Diese Frage stellen sich täglich hunderte Eigentümer im Südwesten.
Diese Situation ist nicht theoretisch. In meiner Praxis in Mont-de-Marsan habe ich erlebt, wie Immobilienprojekte monatelang blockiert waren, weil die Parteien zögerten, sich vor Erhalt der begehrten Verwaltungsgenehmigung zu binden. Der Bauträger will das Grundstück sichern, der Eigentümer das Projekt garantieren, aber niemand weiß, ob die Unterschrift ohne Genehmigung rechtmäßig ist. Die Antwort war bis vor kurzem unklar.
Der Kassationsgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 20. Oktober 2010 eine wesentliche Klarstellung gebracht. Er entschied, dass Artikel L. 251-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (Code de la construction et de l'habitation) den Vertragsabschluss eines Bauvertrags nicht von der Erteilung einer Baugenehmigung abhängig macht. Mit anderen Worten: Ja, Sie können vorher unterschreiben. Aber Vorsicht: Diese Freiheit hat praktische Konsequenzen, und Sie müssen genau verstehen, was das für Ihr Projekt bedeutet.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Dubois, Eigentümer eines 2.000 m² großen Grundstücks in Dax, nahe der Arenen, trifft auf die SCI (Société Civile Immobilière) Aquitaine Promotion. Diese möchte eine Anlage mit 12 Wohneinheiten und Gemeinschaftspool errichten. Beide Parteien verhandeln einen Bauvertrag mit einer Laufzeit von 50 Jahren. Im Vertragsentwurf ist eine Klausel vorgesehen, wonach der Vertrag „unter der aufschiebenden Bedingung (d. h. abhängig von einem zukünftigen Ereignis) der Erteilung der Baugenehmigung“ geschlossen wird. Herr Dubois, vorsichtig, besteht auf dieser Klausel: Er möchte sich nicht endgültig binden, falls die Genehmigung verweigert wird.
Die SCI unterschreibt den Vertrag, aber Herr Dubois weigert sich, das endgültige Dokument zu paraphieren. Warum? Weil er meint, dass der Vertrag selbst mit dieser Klausel bereits zustande gekommen sei und er rechtlich vor Erhalt der Genehmigung gebunden sein könnte. Er fürchtet, unbegrenzt warten zu müssen, falls das Verwaltungsverfahren sich hinzieht, und sein Grundstück blockiert zu sehen. Die SCI hingegen behauptet, die Klausel sei wirksam und der Vertrag bestehe erst, wenn die Genehmigung vorliegt. Sie wirft Herrn Dubois vor, das Projekt durch seine Weigerung scheitern zu lassen.
Der Rechtsstreit gelangt bis vor Gericht. Das Berufungsgericht (Cour d'appel) von Bordeaux gibt Herrn Dubois recht und befindet, dass die Klausel den Vertragsabschluss nicht wirklich aufschiebt. Die SCI legt daraufhin Kassationsbeschwerde (pourvoi) beim Kassationsgerichtshof ein. Hier entscheiden die Richter des höchsten französischen Gerichts. Ihre Entscheidung geht weit über diesen Einzelfall hinaus: Sie stellt einen allgemeinen Grundsatz zum Verhältnis zwischen Bauvertrag und Baugenehmigung auf.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof prüfte Artikel L. 251-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs. Dieser definiert den Bauvertrag als einen Vertrag, bei dem der Vermieter (Grundstückseigentümer) einem Mieter (Bauherrn) ein Baugrundstück überlässt, wofür der Mieter sich verpflichtet, auf eigene Kosten Bauten zu errichten und während der Vertragsdauer in gutem Zustand zu erhalten. Bei Vertragsende erhält der Vermieter das Eigentum an den Bauten zurück.
Der Gesetzestext erwähnt nirgends, dass die Erteilung einer Baugenehmigung eine Voraussetzung für den Vertragsabschluss ist. Kurz gesagt: Das Gesetz verlangt nicht, dass die Genehmigung bereits vorliegt, damit der Vertrag wirksam unterzeichnet werden kann. Der Gerichtshof entschied daher, dass das Berufungsgericht einen Fehler begangen habe, indem es den klaren und präzisen Wortlaut der aufschiebenden Bedingungsklausel verfälscht (falsch ausgelegt) habe. Es hob das Urteil des Berufungsgerichts auf.
Diese Begründung bestätigt die bisherige Rechtsprechung (die Gesamtheit der Gerichtsentscheidungen). Bereits in anderen Fällen hatten Richter entschieden, dass die Parteien frei sind, ihre vertraglichen Beziehungen nach eigenem Ermessen zu gestalten, solange sie das Gesetz einhalten. Hier ist die aufschiebende Bedingungsklausel vollkommen rechtmäßig: Sie erlaubt es, die Wirkungen des Vertrags bis zum Eintritt der Bedingung (Erteilung der Genehmigung) hinauszuschieben. Aber was ändert das genau? Es bedeutet, dass der Vertrag rechtlich nicht existiert, solange die Genehmigung nicht erteilt ist. Wird die Genehmigung verweigert, gilt der Vertrag als nie zustande gekommen, und die Parteien werden von ihren Verpflichtungen befreit.
Der Gerichtshof prüfte auch die Argumente beider Seiten. Die SCI argumentierte, die Klausel sei wirksam und schütze Herrn Dubois. Herr Dubois fürchtete rechtliche Unsicherheit. Die Richter entschieden zugunsten der Vertragsfreiheit: Wenn die Parteien eine aufschiebende Bedingung aufnehmen wollen, ist das zulässig. Der Vertrag kommt dann erst mit Eintritt der Bedingung zustande. Dies gibt den Parteien die Flexibilität, sich frühzeitig zu binden, ohne das Risiko einzugehen, ohne Genehmigung dazustehen.
