Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 11-15.580 • 2012-05-31 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Sophia-Antipolis. Ein Unternehmer bietet Ihnen an, Ihre ehemalige Videothek als Büro zu nutzen. Um die Zwänge des Geschäftsmietrechts – insbesondere die 9-jährige Mietdauer und das Verlängerungsrecht – zu vermeiden, schließen Sie einen Mietvertrag nach Art. L. 145-5 (befristet auf maximal 23 Monate). Nach Ablauf verlängern Sie das Ganze für eine andere Nutzung. Doch nach einigen Jahren verlangt Ihr Mieter plötzlich den Status eines Geschäftsmietvertrags. Was droht Ihnen? Viele Vermieter wissen nicht, dass die Häufung aufeinanderfolgender Mietverträge nach Art. L. 145-5 teuer werden kann. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 31. Mai 2012 (Nr. 11-15.580) die Spielregeln präzisiert: Selbst wenn sich die Nutzung zwischen den Verträgen ändert, kann der letzte Vertrag in einen Geschäftsmietvertrag umqualifiziert werden. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Sophia-Antipolis, hatte Herrn Y Räumlichkeiten zur Nutzung als „Videothek, Vermietung-Verkauf“ vermietet. Der Mietvertrag war ein Mietvertrag nach Art. L. 145-5 (d. h. ein kurzfristiger Mietvertrag von weniger als 24 Monaten, der dem Schutzstatus des Geschäftsmietrechts entgeht). Nach Ablauf dieses ersten Vertrags schlossen die Parteien einen zweiten, ebenfalls nach Art. L. 145-5, diesmal jedoch für eine andere Nutzung: „Büros, tertiäre Tätigkeiten“. Herr Y nutzte die Räumlichkeiten somit seit mehreren Jahren auf der Grundlage aufeinanderfolgender Mietverträge nach Art. L. 145-5. Als der Vermieter Herrn Y kündigen wollte, beantragte dieser beim Gericht die Anerkennung eines Geschäftsmietvertrags nach den Artikeln L. 145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs. Der Vermieter argumentierte, dass die Nutzungsänderung eine Umqualifizierung ausschließe, da die aufeinanderfolgenden Mietverträge nach Art. L. 145-5 unterschiedliche Zwecke betrafen. Das Berufungsgericht gab dem Mieter recht, und der Kassationsgerichtshof bestätigte: Unabhängig von der Nutzungsänderung wird der letzte Mietvertrag nach Art. L. 145-5 in einen Geschäftsmietvertrag umqualifiziert, sofern die Verträge zwischen denselben Parteien über dieselben Räumlichkeiten geschlossen wurden.
Die Begründung des Gerichts – im Detail
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel L. 145-5 des Handelsgesetzbuchs, der Mietverträge nach Art. L. 145-5 regelt. Diese Vorschrift erlaubt den Abschluss eines kurzfristigen Mietvertrags (maximal 24 Monate) ohne Anwendung des Geschäftsmietrechts. Aber Vorsicht: Bleibt der Mieter nach Ablauf dieses Vertrags mit einem neuen Mietvertrag nach Art. L. 145-5 in den Räumlichkeiten, so betrachtet die Rechtsprechung den zweiten Vertrag als Geschäftsmietvertrag, da die Abfolge von Mietverträgen nach Art. L. 145-5 eine Umgehung des Schutzstatus darstellt. Der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass Artikel L. 145-5 nicht verlangt, dass die ausgeübte Nutzung in den Räumlichkeiten zwischen den aufeinanderfolgenden Verträgen identisch ist. Mit anderen Worten: Selbst wenn der erste Vertrag für eine „Videothek“ und der zweite für „Büros“ geschlossen wurde, unterliegt der zweite Vertrag dem Geschäftsmietrecht, sofern er zwischen denselben Parteien und über dieselben Räumlichkeiten geschlossen wurde. Die Richter wiesen damit das Argument des Vermieters zurück, der die Nutzungsänderung mit dem Wunsch nach einer „neuen Erfahrung“ ohne Schaffung eines Mietrechts rechtfertigen wollte. Wenig bekannt: Diese Lösung ist seit Jahren ständige Rechtsprechung. Der Kassationsgerichtshof bestätigt hier seine Position ohne Abweichung. Er ist der Ansicht, dass die Sanktion für die Nichteinhaltung der Voraussetzungen eines Mietvertrags nach Art. L. 145-5 die Umqualifizierung in einen Geschäftsmietvertrag ist – und zwar bereits beim zweiten Vertrag, selbst wenn der Mieter noch kein Verlängerungsrecht erworben hat.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter ist diese Entscheidung ein Weckruf. Wenn Sie eine Immobilie in Cagnes-sur-Mer vermieten und zunächst einen Mietvertrag nach Art. L. 145-5 über 23 Monate abschließen, dann einen zweiten für eine andere Nutzung, handeln Sie rechtswidrig. Der Mieter kann einen 9-jährigen Mietvertrag mit Verlängerungsrecht verlangen, und Sie können die Räumlichkeiten nicht einfach zurückerhalten. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Vermieter, die es gut meinten, hohe Abfindungen (oft mehrere Jahresmieten) zahlen mussten, um ihr Eigentum zurückzubekommen. Für Mieter hingegen ist diese Rechtsprechung schützend: Sie ermöglicht es Ihnen, Ihre Nutzung nach einer Probezeit zu sichern. Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie prüfen, ob Sie mit demselben Vermieter aufeinanderfolgende Mietverträge nach Art. L. 145-5 kumulieren. Wenn ja, können Sie die Umqualifizierung beantragen und von den Garantien des Geschäftsmietrechts profitieren (9-jährige Mietdauer, Verlängerungsrecht, Mietpreisbegrenzung). Achtung: Diese Umqualifizierung erfolgt nicht automatisch; Sie müssen das Tribunal judiciaire anrufen. Die Klagefrist beträgt 5 Jahre ab Abschluss des letzten Mietvertrags nach Art. L. 145-5. Die Kosten eines Verfahrens belaufen sich auf etwa 2.000 bis 5.000 € Anwaltshonorar, aber das Risiko ist oft weitaus höher.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Schließen Sie nicht mehrere aufeinanderfolgende Mietverträge nach Art. L. 145-5 mit demselben Mieter ab. Wenn Sie eine Probezeit wünschen, genügt ein einziger Mietvertrag nach Art. L. 145-5. Danach sollten Sie entweder einen regulären Geschäftsmietvertrag abschließen oder die Räumlichkeiten anderweitig nutzen.
- Achten Sie auf die Vertragsdauer. Ein Mietvertrag nach Art. L. 145-5 darf maximal 24 Monate dauern. Bei Überschreitung wird er automatisch in einen Geschäftsmietvertrag umqualifiziert.
- Dokumentieren Sie die Nutzungsänderung schriftlich. Wenn Sie die Nutzung ändern möchten, sollten Sie dies im Vertrag klar festhalten und die Zustimmung des Mieters einholen. Dennoch bleibt das Risiko einer Umqualifizierung bestehen.
- Holen Sie rechtlichen Rat ein, bevor Sie einen zweiten Mietvertrag nach Art. L. 145-5 abschließen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann die Risiken einschätzen und Ihnen helfen, eine Umqualifizierung zu vermeiden.
