Bail emphytéotique : attention, vous n'êtes pas propriétaire des constructions après son terme

Imaginez : vous achetez un terrain à Saint-Gaudens, avec une belle maison construite par l'ancien locataire. Vous pensez devenir propriétaire de tout. Pourtant, quelques années plus tard, le propriétaire du sol vous réclame les clés, estimant que les constructions lui reviennent. C'est le piège du bail emphytéotique (un contrat de longue durée – généralement 18 à 99 ans – qui donne au preneur un droit réel sur le terrain, lui permettant d'y construire). La question que se pose chaque propriétaire ou investisseur : qui est vraiment propriétaire des bâtiments à la fin du bail ?

Dans un arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation répond sans ambiguïté : l'emphytéote ne transmet que le droit réel dont il dispose – lequel s'éteint au terme du bail. L'acquéreur de ce droit, même de bonne foi, ne devient pas propriétaire des constructions. Cette décision, rendue dans une affaire toulousaine, intéresse tout le ressort de la cour d'appel de Toulouse, de Saint-Gaudens à Tournefeuille.

Pour les non-juristes, retenez ceci : un bail emphytéotique n'est pas une vente déguisée. Les constructions édifiées par le preneur (l'emphytéote) lui appartiennent pendant le bail, mais retournent au propriétaire du sol à la fin, sauf clause contraire très claire. La Cour de cassation vient de le confirmer avec force.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Tout commence sur le port maritime de [Localité 9], dans le Sud-Ouest. La commune de [Localité 9] a consenti un bail emphytéotique à une société pour y édifier des constructions. Pendant la durée du bail, cette société a cédé son droit à un acquéreur, M. X. Ce dernier pensait avoir acquis la propriété des bâtiments. Mais à l'échéance du bail, la commune a revendiqué la restitution des terrains et des constructions. M. X a refusé, estimant être propriétaire des murs.

Le litige a traversé plusieurs étapes. En première instance, le tribunal a donné raison à M. X, considérant que l'accession (le droit de devenir propriétaire de ce qu'on construit sur un terrain qu'on occupe légalement) jouait en sa faveur. La commune a fait appel devant la cour d'appel de Toulouse, qui a infirmé le jugement : les constructions doivent revenir à la commune. M. X s'est alors pourvu en cassation.

Devant la Cour de cassation, M. X plaidait que l'accession lui avait transféré la propriété des constructions, et qu'il avait pu transmettre ce droit à son acquéreur. Mais la Cour a balayé cet argument : l'emphytéote ne profite de l'accession que pendant la durée du bail. Son droit réel (droit de propriété limité dans le temps) s'éteint au terme du contrat. Par conséquent, il ne peut transmettre plus que ce qu'il possède – et ce qu'il possède est temporaire. L'acquéreur, aussi de bonne foi soit-il, n'a donc pas acquis la propriété pérenne des constructions.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte prévoit que l'emphytéote a un droit réel sur le fonds d'autrui (un droit qui porte directement sur la chose, comme la propriété, mais limité dans le temps). Pendant le bail, il est considéré comme propriétaire des constructions par accession (article 553 du Code civil : le propriétaire du sol est présumé propriétaire du dessus, mais l'emphytéote en bénéficie par dérogation). Mais cette propriété est temporaire : elle prend fin avec le bail. undefined l'accession ne joue pas définitivement.

La Cour rejette l'argument de M. X selon lequel l'acquéreur de son droit réel deviendrait propriétaire des constructions. « L'emphytéote, qui ne profite de l'accession que pendant la durée du bail emphytéotique en application de l'article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s'éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. » undefined, le cessionnaire (celui qui reçoit le droit) ne peut avoir plus de droits que le cédant (celui qui transmet).

Cette décision confirme une jurisprudence constante : la Cour de cassation a déjà jugé dans le même sens (Civ. 3e, 6 mai 2015, n° 13-27.381). Il ne s'agit donc pas d'un revirement, mais d'un rappel ferme. Attention toutefois : si le bail contient une clause prévoyant que les constructions restent la propriété de l'emphytéote ou de son ayant cause après le terme, la solution serait différente. Mais en l'absence d'une telle stipulation, le propriétaire du sol récupère les bâtiments.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs (personne qui donne à bail emphytéotique) : vous récupérez les constructions à la fin du bail, sans indemnité. C'est un avantage considérable : vous pouvez louer un terrain nu, laisser le preneur construire à ses frais, et au terme, vous retrouvez un terrain bâti, valorisé. Exemple : à Tournefeuille, un propriétaire foncier a consenti un bail emphytéotique de 50 ans à un promoteur pour construire une résidence senior. Au bout de 50 ans, il récupère les bâtiments, qu'il pourra revendre ou louer. Sans cette décision, le promoteur aurait pu céder les lots à des acquéreurs qui auraient revendiqué la propriété.

Pour les locataires emphytéotes (preneur) : vous êtes propriétaire des constructions pendant le bail, mais pas après. Si vous vendez votre droit, l'acquéreur doit être informé que son droit s'éteindra au terme du bail. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des investisseurs avaient acheté des droits emphytéotiques sans savoir qu'ils perdaient tout à l'échéance. Un exemple chiffré : à Saint-Gaudens, un bail emphytéotique de 30 ans pour un local commercial. Le preneur a cédé son droit pour 150 000 €. L'acquéreur a ensuite appris qu'à la fin du bail, il devrait rendre les clés au propriétaire du sol, sans indemnité. Perte sèche.

Pour les acquéreurs de droits emphytéotiques : avant d'acheter, exigez une clause précisant ce qu'il advient des constructions après le bail. Si rien n'est prévu, vous n'aurez droit à rien. Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier le contrat initial et demander un avenant (modification du contrat) au propriétaire du sol. Délai : négociez avant la signature. Montant : les droits emphytéotiques se négocient souvent à 30-50 % de la valeur en pleine propriété, justement à cause de ce risque.

Pour les communes et collectivités : cette décision sécurise vos opérations d'aménagement. Vous pouvez concéder des baux emphytéotiques sur le domaine public (article L. 1311-2 du CGCT) en sachant que les constructions vous reviendront. Exemple : la commune de Tournefeuille a utilisé un bail emphytéotique pour une crèche associative. Grâce à cette jurisprudence, elle est certaine de récupérer le bâtiment après 40 ans.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une clause de sortie claire : dans le bail emphytéotique, prévoyez explicitement le sort des constructions à son terme. Si vous voulez que l'emphytéote ou son cessionnaire les conserve, écrivez-le noir sur blanc. Sinon, indiquez qu'elles reviennent au propriétaire du sol.
• Informez l'acquéreur de votre droit : si vous cédez votre bail, remettez à l'acheteur une note d'information sur le caractère temporaire de la propriété des constructions. Faites-le signer. Cela évitera une action en responsabilité (article 1240 du Code civil : obligation de réparer le dommage causé par sa faute) si l'acquéreur subit un préjudice.
• Vérifiez l'antériorité du bail : avant d'acquérir un droit emphytéotique, demandez au cédant la date de début du bail et sa durée. Calculez le temps restant. Si le bail est proche de son terme, le prix doit être fortement réduit.
• Négociez une promesse de vente du terrain : si vous voulez vraiment devenir propriétaire du sol et des constructions, négociez avec le propriétaire du terrain une promesse unilatérale de vente (engagement de vendre à un prix déterminé) exerçable à tout moment. Cela sécurise votre investissement.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 6 mai 2015 (n° 13-27.381), que l'emphytéote ne peut transmettre un droit de propriété perpétuel sur les constructions. Elle confirme ici sa position. Une décision plus ancienne (Civ. 3e, 10 mars 1993, n° 91-13.218) avait également précisé que l'accession au profit de l'emphytéote est temporaire. La tendance des tribunaux est donc constante : le droit réel de l'emphytéote est un droit précaire (qui peut prendre fin), même s'il dure longtemps.

undefined, c'est que cette règle s'applique aussi aux baux à construction (article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation). Dans ce type de bail, le preneur est propriétaire des constructions pendant la durée du bail, mais le propriétaire du sol les récupère à l'échéance. La différence ? Le bail à construction est d'une durée minimale de 18 ans, mais peut être plus court. La même prudence s'impose.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux soient de plus en plus stricts sur la nécessité d'une clause expresse pour déroger à la règle. Si vous voulez que l'emphytéote conserve les constructions après le bail, il faudra une stipulation d'une clarté absolue, par exemple : « Nonobstant les dispositions de l'article L. 451-10 du code rural, les constructions édifiées par le preneur resteront sa propriété en toute propriété après l'extinction du présent bail. » Sans cela, le propriétaire du sol gagne.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ

1. Puis-je acheter un droit emphytéotique et devenir propriétaire des constructions après la fin du bail ? Non, sauf clause contraire dans le bail. L'acquéreur ne reçoit que le droit temporaire de l'emphytéote.

2. Que faire si j'ai déjà acheté un droit emphytéotique sans clause de sortie ? Contactez un avocat pour négocier un avenant avec le propriétaire du sol ou vérifier si une clause implicite peut être invoquée. Mais juridiquement, vous risquez de perdre les constructions à l'échéance.

3. Quel est le délai pour agir si le bail arrive à son terme ? Dès que le bail expire, le propriétaire du sol peut demander la restitution. Vous avez intérêt à anticiper : négociez un nouveau bail ou une vente du terrain avant l'échéance.

4. Quelle est la différence avec un bail à construction ? Le mécanisme est similaire : le preneur est propriétaire des constructions pendant le bail, mais le propriétaire du sol les récupère à la fin. Les deux sont régis par des textes distincts (code rural pour l'emphytéose, code de la construction pour le bail à construction).

5. Puis-je transmettre les constructions à mes héritiers ? Oui, pendant la durée du bail. Mais vos héritiers ne les conserveront pas au-delà du terme, sauf clause contraire.

Conclusion

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