Décision de référence : cc • N° 23-12.491 • 2024-07-11
Par un arrêt du 11 juillet 2024, la Cour de cassation a tranché une question inédite : qui, du bailleur ou de l'emphytéote, peut agir en garantie décennale en cas de désordres sur des constructions édifiées dans le cadre d'un bail emphytéotique ? Elle décide que, sauf clause contraire, le bail emphytéotique emporte transfert au preneur des actions en garantie décennale dès l'entrée en jouissance et pour toute la durée du bail. Une décision qui rebat les cartes.
Dans cette affaire, un propriétaire avait consenti un bail emphytéotique à un preneur qui a fait construire. Des désordres sont apparus. La question était de savoir qui, du bailleur ou de l'emphytéote, pouvait agir contre le constructeur. La cour d'appel avait jugé que le bail emphytéotique conférait cette action à l'emphytéote. La Cour de cassation confirme. Mais que signifie exactement ce transfert ? Et quelles sont ses limites ? Décryptage.
Car derrière la technique juridique, c'est une question simple : si vous êtes emphytéote, pouvez-vous réclamer réparation des vices de construction sans l'accord du propriétaire ? Et si vous êtes bailleur, êtes-vous déchargé de toute responsabilité ? La réponse est nuancée. Suivez-moi dans les coulisses de cette décision.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Dans cette affaire, un bailleur avait consenti un bail emphytéotique à un preneur, qui a fait édifier des constructions. Des désordres sont apparus. L'emphytéote a assigné le constructeur en garantie décennale. Le contrat de bail ne précisait pas qui pouvait agir contre les constructeurs. Le constructeur contestait la qualité à agir de l'emphytéote, soutenant que seul le bailleur, en tant que propriétaire, pouvait agir.
La cour d'appel a donné raison à l'emphytéote, estimant que le bail emphytéotique confère à ce dernier un droit réel lui permettant d'agir. Le constructeur s'est pourvu en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l'arrêt. Elle précise que le transfert des actions en garantie décennale au preneur est automatique, sauf clause contraire, et qu'il s'applique dès l'entrée en jouissance et pour toute la durée du bail.
Ce qui est frappant, c'est le rebondissement : le constructeur arguait que seul le propriétaire pouvait agir. Mais la Cour rappelle que l'emphytéote, bien que non propriétaire du terrain, a la jouissance de l'ouvrage et supporte les risques. C'est donc à lui d'agir. Une logique de bon sens, mais qui n'allait pas de soi.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le raisonnement de la Cour de cassation s'appuie sur les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, qui régissent le bail emphytéotique. L'article L. 451-1 définit le bail emphytéotique comme un bail de longue durée (18 à 99 ans) conférant au preneur un droit réel immobilier. Ce droit réel permet à l'emphytéote de disposer du bien comme un propriétaire, sous réserve des droits du bailleur.
La Cour en déduit que, compte tenu de l'objet du bail emphytéotique — permettre au preneur de construire et d'exploiter —, le transfert des actions en garantie décennale est inhérent au contrat. Pourquoi ? Parce que l'emphytéote est celui qui subit les désordres : il utilise l'ouvrage, il en tire les fruits, il en supporte les risques. La garantie décennale (article 1792 du code civil) protège le maître d'ouvrage contre les vices graves. Or, dans un bail emphytéotique, le preneur est assimilé au maître d'ouvrage.
La Cour précise que ce transfert a lieu par elle-même, c'est-à-dire automatiquement, dès l'entrée en jouissance et pour toute la durée du bail. Il n'est pas nécessaire que le contrat le stipule expressément. Toutefois, une clause contraire pourrait l'exclure. Mais en l'absence de clause, c'est l'emphytéote qui détient l'action.
Cette décision confirme une tendance jurisprudentielle : les tribunaux reconnaissent de plus en plus l'autonomie de l'emphytéote. Elle évite au propriétaire d'avoir à gérer des litiges de construction qui ne le concernent pas directement. Et elle protège l'emphytéote, qui a investi dans la construction.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes emphytéote (preneur d'un bail emphytéotique), cette décision vous donne un droit d'agir direct contre les constructeurs. Concrètement, si vous constatez des fissures, des infiltrations ou tout autre désordre relevant de la garantie décennale (dix ans après réception), vous pouvez assigner l'entrepreneur sans avoir à demander l'autorisation du propriétaire. Exemple : vous avez construit un immeuble de bureaux pour un coût important. Cinq ans après, la toiture fuit. Vous pouvez agir seul contre le couvreur. Attention : vous devez agir dans les dix ans de la réception des travaux.
Si vous êtes propriétaire bailleur, cette décision vous décharge des actions en garantie décennale, sauf si vous avez stipulé le contraire dans le bail. Vous n'avez donc pas à surveiller les vices de construction. Mais vérifiez votre contrat : si vous voulez conserver la maîtrise des recours, vous devez insérer une clause réservant au bailleur l'exercice des actions.
Si vous êtes constructeur, sachez que votre seul interlocuteur pour les désordres est l'emphytéote, sauf clause contraire. Cela simplifie les choses : vous ne pouvez pas être attaqué par le propriétaire si le bail emphytéotique est en cours.
Enfin, si vous êtes acquéreur d'un bien grevé d'un bail emphytéotique, vous devez savoir que le droit d'agir en garantie décennale appartient à l'emphytéote. Si vous voulez récupérer ce droit, il faudra négocier lors de l'acquisition.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez une clause expresse dans le bail emphytéotique : précisez qui (bailleur ou preneur) peut exercer les actions en garantie décennale. Si vous voulez que ce soit le bailleur, écrivez-le noir sur blanc. Sinon, la loi l'attribue au preneur.
- Faites réaliser une réception des travaux contradictoire : même si l'emphytéote est le constructeur, une réception formelle avec le bailleur permet de fixer le point de départ de la garantie décennale et d'éviter les contestations.
- Conservez tous les documents du chantier : plans, factures, procès-verbaux de réception, contrats d'assurance. En cas de désordre, ces pièces sont indispensables pour agir.
- Assurez-vous que l'emphytéote souscrit une assurance dommages-ouvrage : cette assurance permet d'obtenir une indemnisation rapide sans attendre une décision de justice. Elle est obligatoire pour tout maître d'ouvrage, ce qui inclut l'emphytéote.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans le prolongement de l'arrêt de la Cour de cassation du 13 janvier 2021 (n° 19-22.514), qui avait déjà reconnu que le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel lui permettant d'agir en garantie décennale. La présente décision va plus loin en affirmant le caractère automatique de ce transfert.
Avant 2021, certaines cours d'appel exigeaient une clause expresse. Désormais, la tendance est claire : le transfert est de droit, sauf stipulation contraire. Cela sécurise les emphytéotes et simplifie les contentieux.
À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les constructeurs tentent d'invoquer des clauses limitatives de responsabilité dans leurs contrats. Il conviendra d'être vigilant.
