参考裁决： cc • N° 10-30.223 • 2011-03-09 • 查看裁决 →
想象一下，您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）市中心区一套公寓的业主。您将房产租给了一位商人，他既在那里经营业务，也居住于此。岁月流逝，租赁合同即将到期。但问题是：您的租户已搬到了帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）的一栋房子，同时仅保留您的公寓用于商业用途。他能否要求续签租赁合同？这是法国成千上万业主每天都会遇到的问题。
答案并不像看起来那么简单。商业租赁合同的续约权对租户来说是一项强有力的保护，但对于混合用途租赁合同（结合职业使用和居住）呢？租户是否必须同时保持两种用途直到最后？答案可能会让您感到惊讶。
在2011年3月9日的一项裁决中，法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）做出了关键澄清。这项编号为10-30.223的裁决，正是针对这种微妙情况。它在租赁期间的要求和续约时的要求之间做出了关键区分。但这具体对您——无论是业主还是租户——意味着什么变化呢？
事实：一个日常发生的故事
故事始于一家民事不动产公司（SCI），这是持有房地产的常见法律形式。这家名为Pierre Croissance的SCI，拥有一套公寓，并将其出租给某位X女士，租期为六年。租赁合同约定为混合用途：既用于职业，也用于居住。
时间流逝。最初的六年租约于1976年到期，但被默示续签（自动续签，无需特别手续）。这种续签在多年间发生了多次。情况似乎稳定：X女士将场所用于职业活动并居住于此。至少，SCI是这么认为的。
但到了2003年，情况恶化。SCI发现X女士不再住在公寓里。她已不再将场所作为住所，但仍继续在那里从事职业活动。对SCI来说，这是采取行动的时候了。于是，它向X女士发出了解约通知（终止租赁合同的通知），认为她不再符合续约条件。
X女士提出异议。她辩称自己仍有续约权，因为她仍将场所用于职业活动。租赁合同确实是混合用途，但她认为职业用途就足够了。冲突升级至法院。先是初审法院（tribunal d'instance），然后上诉法院，最后是最高法院。每个司法阶段都意味着数月甚至数年的诉讼、律师费用和压力。这种情况我在我的律师事务所里见过太多次，无论是在蒙德马桑还是格拉斯（Grasse）。
争论的核心？对1989年7月6日法律的解释，该法律管辖居住和商业租赁合同。该法律规定，对于占用租赁场所的租户，享有续约权。但如何将这一规则应用于混合用途租赁合同？是否必须保持两种用途直到最后？法官的答案将澄清这一灰色地带。
法院的推理——剖析
最高法院（Cour de cassation）在2011年3月9日的判决中，采用了分两步的推理。首先，它重申了一个重要原则：在租赁合同期间，租户没有义务将场所用于合同约定的每一种用途。换句话说，如果租赁合同规定为混合用途（职业和居住），租户在合同期间可以决定仅将场所用于其中一种用途。这并不违反合同。
但请注意：这种在租赁期间的自由不适用于续约。这是法院做出关键区分的地方。要享受1989年7月6日法律赋予的续约权，租户必须在合同结束时，实际将场所作为主要住所使用，至少部分如此。很少有人知道的是，这一条件是强制性的。
法律依据？正是1989年7月6日法律，具体而言，其第3条针对居住租赁合同，以及《商法典》（code de commerce）第L. 145-1条针对商业租赁合同。法院结合解释这些文本以适用于混合用途租赁合同。它认为续约权授予“居住在租赁场所”的人。如果租户在租赁合同结束时不再满足这一条件，他将失去续约权，即使他保持职业用途。
在本案中，X女士已不再将场所作为住所。因此，她不能再主张续约权。法院驳回了她的上诉（向最高法院提起的申诉），并确认了SCI的立场。这是对先前判例的确认，但关于租赁合同执行期间和续约时刻的区分，做出了重要澄清。
双方的论点很明确。SCI主张，租赁合同的混合性质要求在续约时保持居住用途。X女士辩称职业用途就足够了，尤其是在多年租赁之后。法官们做出了有利于保护场所用途的解释。简而言之，如果居住用途已消失，混合用途租赁合同不能像纯商业租赁合同那样续签。
这对您的具体影响——实际层面
这项裁决对所有房地产参与者都有非常实际的影响。让我们按角色逐一分析。
如果您是混合用途房产的出租业主，这项裁决为您提供了一个宝贵的工具。想象一下，您在蒙德马桑的维克多·雨果街（rue Victor-Hugo）出租一处带住宅的商业场所。您的租户，一位餐馆老板，最初住在那里，但几年后搬到了圣皮埃尔迪蒙（Saint-Pierre-du-Mont）的一栋房子，同时保留餐馆。在租赁合同到期时，如果您能证明他不再居住在场所，您可以拒绝续约。具体而言，您需要收集证据：证人证言、法警记录、其他地址的账单。在我的实践中，我遇到过一些案件，租户甚至将住宅转租给第三方，这加强了您的立场。
如果您是混合用途租赁合同的租户，请保持警惕。您可能认为可以逐步将混合用途租赁合同转变为纯职业租赁合同。这项裁决提醒您：不行。要保持续约权，您必须将主要住所保持在场所内，至少部分如此，直到租赁合同结束。否则，您可能会失去职业场所。财务后果可能很严重：失去商业资产、昂贵的搬迁、业务中断。对于帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）的一家商店，这可能意味着数万欧元的损失。
如果您是购买已出租混合用途房产的买家，请核实租户的情况。一份到期后无续约权的租赁合同可能会增加房产价值，因为您可以腾空房产或重新协商租金。但请注意：如果租户仍居住在场所，续约权仍然存在。在购买前，请让专业人士核实这一点。
如果您是拥有混合用途租赁合同的共管楼宇的共有人，这项裁决会影响占用的稳定性。租户的变更可能会改变共管楼宇的生活。请关注变化。
在时限方面，提醒一下，对于超过2年的商业租赁合同，不续约的解约通知必须在到期前至少6个月发出。涉及的金额？对于蒙德马桑一处100平方米的场所，续约租金（通常受管制）与市场租金之间的差异可能达到每年5,000欧元。按9年计算（商业租赁合同续约的通常期限），这总计45,000欧元。如何应对？通过提前规划。
避免此类纠纷的四个建议
- 清晰起草租赁合同：在租赁合同中，明确说明续约权取决于租户在到期时将主要住所保持在场所内。使用无歧义的条款，由专业人士起草。
- 记录占用情况：业主，保留初始混合用途占用的证据（房屋状况报告、通信记录）。租户，保留租赁地址的住所证明（账单、租金收据）直到结束。
- 监控变化：业主，如果您发现租户搬家，请让法警记录。租户，如果您必须离开住宅，请通知业主，并可能协商将租赁合同转变为纯职业租赁合同，但要知道您将失去续约权。
- 提前规划到期日：在租赁合同结束前6个月，评估情况。业主，核实租户是否仍居住在场所。租户，确保满足条件。在此阶段进行法律咨询可以避免诉讼。
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深入探讨：相关判例及演变
这项2011年的裁决符合一贯的判例路线。早在1995年，最高法院（Cour de cassation）就在7月4日的判决（n° 93-16.902）中裁定，混合用途租赁合同的租户如果不再居住在场所，不能主张商业租赁合同的法律地位。2011年的裁决通过区分执行期间和续约，细化了这一规则。
是否存在先前不同的裁决？很少。法院倾向于保护场所用途。例如，在波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）2006年1月12日的一项判决中，涉及朗德省（Landes）的一处房产，法官拒绝了一位将住宅改为办公室且不住在那里的租户的续约请求。趋势很明确：混合性质必须在续约时实际保持到最后。
展望未来，这项判例意味着混合用途租赁合同仍是一种特定制度，既不完全等同于居住租赁合同，也不完全等同于商业租赁合同。房地产专业人士必须在策略中考虑到这一点。在蒙德马桑或帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born），带住宅的商店很常见，这项规则直接影响市场。
您必须记住的要点
如果您涉及混合用途租赁合同，以下是需要做的事情清单：
- 核实实际用途：在租赁合同到期时，租户必须将场所作为主要住所使用，至少部分如此。
- 记录所有变化：业主，记录搬家情况；租户，保留住所证明。
- 提前规划解约：如果租户不再居住在场所，业主必须在到期前6个月发出解约通知。
- 提前协商：如果租户想离开住宅，请在到期前提出修改租赁合同。
- 咨询专家：混合用途租赁合同法律技术性强。一个错误可能代价高昂。
总结：租赁期间，自由；续约时，必须居住。一条简单但常被忽视的规则。
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