参考判决： cc • N° 12-22.388 • 2014-04-09 • 查看判决 →
想象一下这样的场景：在朗德省的比斯卡罗斯（Biscarrosse），一对农业经营者杜朗夫妇（les Durand）自1999年起向退休业主勒格朗先生（M. Legrand）租用15公顷土地。2014年，租约到期。杜朗夫妇期望能够自动续期，正如普通租约的佃农身份（statut du fermage）所规定的那样。但令他们惊讶的是：他们的租约是一份1999年签订的18年长期租约。业主拒绝续期，并打算收回土地卖给开发商。杜朗夫妇诉至法院。谁对谁错？
如果您是朗德省或其他地方的业主或经营者，您可能也会遇到这个问题。农业租约法很复杂，一点细微差别就可能改变一切。简而言之：长期租约是否享有与普通租约相同的保护？法国最高法院的答案很明确：不，而且当事人不能通过合同规避这一点。
但这具体意味着什么？我们将通过剖析最高法院2014年4月9日的判决，并结合您所在地区的具体案例来探讨。
事实：每天都会发生的故事
业主勒格朗先生在比斯卡罗斯（朗德省）于1999年与杜朗夫妇签订了一份长期农业租约。租期为18年，应于2017年到期。但2014年出现了分歧：杜朗夫妇希望根据《农村与海洋渔业法典》（CRPM）第L.411-58条要求续期9年，该条允许承租人（租户）申请普通租约的续期。勒格朗先生反对，认为该条款不适用于长期租约。
蒙德马桑（Mont-de-Marsan）农业租约调解法庭（tribunal paritaire des baux ruraux）一审支持杜朗夫妇：命令续期租约。勒格朗先生上诉。波城（Pau）上诉法院维持原判，认为当事人可以通过合同约定规避CRPM第L.416-8条（该条排除了长期租约适用第L.411-58条第2至第4款）。换言之，上诉法院认为如果合同有规定，续期是可能的。
勒格朗先生向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决。它指出，第L.416-8条是公共秩序（ordre public）规定：当事人不能通过协议规避，即使是双方同意也不行。因此，第L.411-58条（第2至第4款）规定的续期不适用于长期租约，任何合同条款都不能恢复它。案件被发回波尔多（Bordeaux）上诉法院重审。
法院的推理——解析
要理解这一判决，首先需要了解相关法律条文。CRPM第L.416-8条规定，长期租约（最短期限18年）适用特殊规则。特别是，它明确排除了第L.411-58条第2至第4款的适用，这些条款允许承租人申请续期最长9年，并可续延。为何排除？因为长期租约已经为经营者提供了足够的稳定性；额外续期会破坏业主的权利平衡。
问题在于，当事人能否通过合同条款重新引入这一续期？最高法院的回答是否定的：第L.416-8条是公共秩序规定。在法律上，公共秩序规则是不能通过合同背离的规则，因为它保护公共利益。换言之，即使双方同意，也不能绕过法律。但请注意：这并不意味着长期租约完全僵化；其他保护仍然存在（例如租约到期时承租人在一定条件下享有续租权）。
鲜为人知的是，这一判决确认了稳定的判例：长期租约是一种例外制度，旨在提供长期安全，但没有续期保障。在我的实践中，我遇到过一些案件，经营者自信地认为可以续期，结果在租约到期时陷入困境。因此，仔细阅读合同至关重要。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租方业主：您可以在长期租约到期时收回土地，无需担心强制续期。举例：在塔诺斯（Tarnos），一位业主将5公顷土地出租给一位菜农，租期25年。到期时，他希望将土地卖给开发商。承租人不能要求续期，即使合同中有规定。因此，您处置财产的自由度更高。
对于承租方经营者：您不享有自动续期权。您必须提前规划租约结束，协商新合同或准备搬离。如果您处于这种情况，应检查租约期限，必要时申请续租（在某些条件下可能，但不是续期）。注意：续租是新租约，条件需重新谈判。
对于购买方：如果您购买一块已出租的长期租约土地，请注意承租人不享有续期权利。因此您有望在到期时收回土地，但必须尊重现有租约。
避免此类纠纷的四点建议
- 检查租约性质：签署前，确认它是长期租约（至少18年）还是普通租约（9年）。规则不同。
- 不要依赖续期条款：即使合同提到长期租约的续期可能性，该条款无效。请律师协助起草有效条款，例如新租约的承诺。
- 提前规划到期：在租约到期前5年，开始与对方协商续租或准备退出。通常需要提前18个月通知。
- 咨询专业律师：在蒙德马桑或其他地方，专业人士可以分析您的合同并告知您的实际权利。不要让纠纷措手不及。
深入分析：相关判例与演变
这一判决属于一贯的判例。早在2006年，最高法院（Civ. 3e, 2006年1月18日，n° 04-17.156）就已判定长期租约不能适用第L.411-58条规定的续期。2014年的判决确认了这一原则，并明确了排除的公共秩序性质。
但有一个重要例外：如果长期租约是在第L.416-8条（由1999年7月9日法律创建）生效前签订的，则可能适用过渡规则。但自1999年以来，制度已明确。
对未来的意义：法院将继续严格适用这一排除。因此，经营者必须将这一限制纳入其安置策略。最近的趋势是，越来越多的长期租约包含自动续租条款（不同于续期），只要它们遵守公共秩序就是有效的。
实践中：该怎么做
常见问题解答：
- 如果合同有规定，我可以续期长期租约吗？ 不能，该条款无效，因为它违反公共秩序。
- 长期租约到期时该怎么办？ 协商新租约（续租）或搬离。建议提前18个月通知。
- 业主可以拒绝续租吗？ 可以，除非承租人有续租权（严格条件：亲自经营等）。
- 是否有质疑续期条款的时效？ 有，自租约签署起5年。请尽快检查您的合同。
检查清单：
- ☐ 确定租约期限（18年或更长？）。
- ☐ 阅读CRPM第L.416-8条。
- ☐ 检查合同中是否有续期条款。
- ☐ 在到期前咨询律师了解选项。
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