Décision de référence : cc • N° 21-20.212 • 2023-10-12 • Consulter la décision →
Un propriétaire de terres agricoles en Ille-et-Vilaine a donné à bail à un couple d'agriculteurs. Après avoir créé une société, les preneurs ont cessé de travailler la terre, confiant l'exploitation à des salariés. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023 (n° 21-20.212), répond clairement : si le preneur abandonne la jouissance du bien à une société sans y participer activement, il s'agit d'une cession prohibée du droit au bail. Le bailleur peut alors demander la résiliation sans avoir à prouver un préjudice. Une décision qui fait trembler les montages juridiques trop légers.
La question est simple : jusqu'où peut aller la mise à disposition d'un bien rural à une société sans que cela ne constitue une cession déguisée ? La réponse de la Haute juridiction est tout aussi simple : si le preneur ne participe plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et l'importance de l'exploitation, il y a cession prohibée. Et ce, même si les statuts de la société prévoient une participation. Les juges regardent la réalité du terrain, pas les papiers.
Cette affaire, venue de la cour d'appel de Rennes, intéressera tous les propriétaires de terres agricoles, les exploitants, mais aussi les notaires et les conseils qui structurent des groupements fonciers. Un faux pas et c'est la résiliation du bail. Décryptage complet.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X et Mme Y sont preneurs d'un bail rural sur des terres situées en Ille-et-Vilaine. En 2010, ils créent une société civile d'exploitation agricole (SCEA) à laquelle ils apportent la jouissance des biens loués. Concrètement, la SCEA exploite les terres, emploie des salariés, et les époux se contentent de percevoir des revenus de la société. Le 16 novembre 2015, le preneur demande à la bailleresse l'autorisation de céder le bail à sa fille. La bailleresse refuse et, à titre reconventionnel, demande la résiliation du bail pour cession prohibée.
La cour d'appel de Rennes, dans un arrêt du 27 mai 2021, donne raison à la bailleresse : elle constate que les preneurs ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, et que la mise à disposition de la SCEA constitue une cession prohibée du droit au bail. Les preneurs se pourvoient en cassation, mais la Cour de cassation rejette leur pourvoi le 12 octobre 2023. Elle confirme que, dès lors que les preneurs abandonnent la jouissance à la société sans y participer activement, le bailleur peut obtenir la résiliation sans avoir à démontrer un préjudice.
Ce qui est frappant dans cette affaire, c'est le fossé entre la réalité de l'exploitation et les montages juridiques. Les époux étaient encore officiellement titulaires du bail, mais ils ne travaillaient plus la terre. Pour la Cour, peu importe que la société ait été régulièrement constituée : ce qui compte, c'est la participation effective du preneur. Un rappel salutaire pour tous ceux qui pensaient pouvoir se reposer sur une structure sociétaire.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Le fondement légal de la décision est l'article L. 411-31, II, 1° du code rural et de la pêche maritime, qui permet au bailleur de demander la résiliation du bail en cas de cession prohibée du droit au bail. La Cour rappelle que la mise à disposition du bien loué à une société constitue une cession prohibée si le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.
En langage clair : si vous êtes preneur d'un bail rural et que vous créez une société pour exploiter les terres, vous devez continuer à travailler vous-même sur l'exploitation. Si vous vous contentez d'être associé sans mettre la main à la pâte, vous abandonnez la jouissance du bien à la société, et c'est une cession prohibée. La Cour précise en outre que le bailleur n'a pas à démontrer un préjudice : la seule constatation de la cession prohibée suffit à justifier la résiliation.
Cette décision confirme une jurisprudence constante : les juges sont très vigilants sur les montages sociétaires qui permettent de contourner le statut du fermage. Le bail rural est un droit personnel, attaché à la personne du preneur. Le transférer à une société sans l'accord du bailleur est une faute grave. Ici, les preneurs plaidaient que la SCEA n'était qu'un outil, mais la Cour a regardé la réalité : ils ne travaillaient plus. Une leçon pour les conseils qui rédigent des statuts trop « légers ».
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : vous pouvez désormais agir rapidement si vous constatez que votre locataire a mis les terres à disposition d'une société et ne travaille plus. Inutile d'attendre un préjudice financier : la simple violation de l'interdiction de cession suffit. Par exemple, un propriétaire de vignes pourrait obtenir la résiliation du bail si le preneur, après avoir créé une EARL, ne participe plus aux travaux. Attention toutefois : vous devez prouver l'absence de participation effective. Un constat d'huissier, des témoignages ou des photos peuvent être utiles.
Pour le preneur exploitant : si vous avez créé une société, assurez-vous de continuer à travailler sur l'exploitation de manière effective et permanente. La Cour de cassation exige une participation « selon les usages de la région et l'importance de l'exploitation ». Concrètement, si l'exploitation nécessite un travail à temps plein, vous devez être présent. Si vous êtes plusieurs preneurs, tous doivent participer. Un seul inactif peut faire tomber le bail.
Pour le professionnel (notaire, avocat, conseiller agricole) : révisez vos modèles de statuts. Il ne suffit pas de prévoir que le preneur est associé et gérant : il faut une clause décrivant son activité effective sur le fonds. Prévoyez aussi des mécanismes de contrôle pour éviter que le preneur ne devienne un simple rentier. Cette décision est un signal fort : les tribunaux sanctionnent les montages purement fiscaux ou patrimoniaux qui vident le bail de sa substance.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Rédigez une clause de participation effective dans le bail ou les statuts de la société. Précisez que le preneur s'engage à travailler personnellement sur l'exploitation, avec des critères objectifs (nombre d'heures par semaine, tâches spécifiques). Cela facilitera la preuve en cas de contrôle.
- Faites un point annuel sur l'activité du preneur. Si vous êtes bailleur, demandez chaque année une attestation sur l'honneur de participation effective, voire un relevé de comptes de la MSA (Mutualité Sociale Agricole) qui prouve l'affiliation du preneur en tant qu'exploitant.
- Évitez les montages où le preneur n'est qu'associé passif. Si vous créez une société, le preneur doit être associé-exploitant, c'est-à-dire travailler sur le fonds. Un apport de jouissance sans travail est risqué. Consultez un avocat spécialisé avant de signer.
- En cas de doute, demandez l'accord du bailleur par écrit. Si vous souhaitez mettre le bien à disposition d'une société, sollicitez l'autorisation du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant le rôle de chacun. Mieux vaut un accord préalable qu'un contentieux judiciaire.
