Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 21-20.212 • 2023-10-12 • Entscheidung einsehen →
Ein Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen in Ille-et-Vilaine hat diese an ein Ehepaar von Landwirten verpachtet. Nach Gründung einer Gesellschaft stellten die Pächter die Bewirtschaftung der Flächen ein und übertrugen sie Angestellten. Der Kassationshof entschied in einem Urteil vom 12. Oktober 2023 (Nr. 21-20.212) klar: Wenn der Pächter die Nutzung des Guts einer Gesellschaft überlässt, ohne aktiv daran mitzuwirken, handelt es sich um eine verbotene Abtretung des Pachtanspruchs. Der Verpächter kann dann die Kündigung verlangen, ohne einen Schaden nachweisen zu müssen. Eine Entscheidung, die allzu lockere rechtliche Konstruktionen erzittern lässt.
Die Frage ist einfach: Wie weit darf die Überlassung eines landwirtschaftlichen Guts an eine Gesellschaft gehen, ohne dass dies eine verdeckte Abtretung darstellt? Die Antwort des obersten Gerichts ist ebenso einfach: Wenn der Pächter nicht mehr tatsächlich und dauerhaft an den Arbeiten teilnimmt, entsprechend den regionalen Gepflogenheiten und der Bedeutung des Betriebs, liegt eine verbotene Abtretung vor. Und zwar selbst dann, wenn die Satzung der Gesellschaft eine Beteiligung vorsieht. Die Richter schauen auf die tatsächliche Lage, nicht auf die Papiere.
Dieser Fall, der vom Berufungsgericht Rennes stammt, wird alle Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen, Bewirtschafter, aber auch Notare und Berater interessieren, die landwirtschaftliche Zusammenschlüsse strukturieren. Ein Fehltritt und die Pacht wird gekündigt. Vollständige Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X und Frau Y sind Pächter eines Landpachtvertrags über Flächen in Ille-et-Vilaine. Im Jahr 2010 gründen sie eine landwirtschaftliche Betriebsgesellschaft (SCEA), der sie die Nutzung der gepachteten Güter übertragen. Konkret bewirtschaftet die SCEA die Flächen, beschäftigt Angestellte, und die Eheleute begnügen sich damit, Einkünfte aus der Gesellschaft zu beziehen. Am 16. November 2015 beantragt der Pächter bei der Verpächterin die Genehmigung zur Abtretung der Pacht an seine Tochter. Die Verpächterin lehnt ab und beantragt widerklagend die Kündigung der Pacht wegen verbotener Abtretung.
Das Berufungsgericht Rennes gibt der Verpächterin mit Urteil vom 27. Mai 2021 recht: Es stellt fest, dass die Pächter nicht mehr tatsächlich und dauerhaft an den Arbeiten teilnehmen und dass die Überlassung an die SCEA eine verbotene Abtretung des Pachtanspruchs darstellt. Die Pächter legen Kassation ein, aber der Kassationshof weist ihre Beschwerde am 12. Oktober 2023 zurück. Er bestätigt, dass der Verpächter die Kündigung verlangen kann, ohne einen Schaden nachweisen zu müssen, sobald die Pächter die Nutzung der Gesellschaft überlassen, ohne aktiv daran mitzuwirken.
Auffällig an diesem Fall ist die Kluft zwischen der tatsächlichen Bewirtschaftung und den rechtlichen Konstruktionen. Die Eheleute waren noch offiziell Inhaber der Pacht, aber sie bewirtschafteten die Flächen nicht mehr. Für das Gericht ist es unerheblich, dass die Gesellschaft ordnungsgemäß gegründet wurde: Entscheidend ist die tatsächliche Beteiligung des Pächters. Eine heilsame Erinnerung für alle, die dachten, sich auf eine gesellschaftsrechtliche Struktur verlassen zu können.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Grundlage der Entscheidung ist Artikel L. 411-31, II, 1° des ländlichen und meeresfischereilichen Gesetzbuchs (Code rural et de la pêche maritime), der es dem Verpächter erlaubt, die Kündigung der Pacht im Falle einer verbotenen Abtretung des Pachtanspruchs zu verlangen. Das Gericht stellt klar, dass die Überlassung des gepachteten Guts an eine Gesellschaft eine verbotene Abtretung darstellt, wenn der Pächter oder, im Falle der Mitpacht, alle Pächter nicht mehr tatsächlich und dauerhaft an den Arbeiten teilnehmen, entsprechend den regionalen Gepflogenheiten und der Bedeutung des Betriebs.
In klarer Sprache: Wenn Sie Pächter eines Landpachtvertrags sind und eine Gesellschaft zur Bewirtschaftung der Flächen gründen, müssen Sie weiterhin selbst auf dem Betrieb arbeiten. Wenn Sie sich damit begnügen, Gesellschafter zu sein, ohne selbst Hand anzulegen, überlassen Sie die Nutzung des Guts der Gesellschaft, und das ist eine verbotene Abtretung. Das Gericht stellt ferner klar, dass der Verpächter keinen Schaden nachweisen muss: Allein die Feststellung der verbotenen Abtretung rechtfertigt die Kündigung.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Richter sind sehr wachsam gegenüber gesellschaftsrechtlichen Konstruktionen, die das Pachtrecht umgehen. Die Landpacht ist ein persönliches Recht, das an die Person des Pächters gebunden ist. Die Übertragung auf eine Gesellschaft ohne Zustimmung des Verpächters ist eine schwere Pflichtverletzung. Hier argumentierten die Pächter, die SCEA sei nur ein Werkzeug, aber das Gericht sah die Realität: Sie arbeiteten nicht mehr. Eine Lehre für Berater, die zu „leichte“ Satzungen verfassen.
Was das für Sie konkret ändert
Für den verpachtenden Eigentümer: Sie können nun schnell handeln, wenn Sie feststellen, dass Ihr Pächter die Flächen einer Gesellschaft überlassen hat und nicht mehr arbeitet. Sie müssen keinen finanziellen Schaden abwarten: Allein der Verstoß gegen das Abtretungsverbot reicht aus. Beispielsweise könnte ein Eigentümer von Weinbergen die Kündigung der Pacht verlangen, wenn der Pächter nach Gründung einer EARL nicht mehr an den Arbeiten teilnimmt. Vorsicht jedoch: Sie müssen die fehlende tatsächliche Beteiligung nachweisen. Ein gerichtlicher Augenschein, Zeugenaussagen oder Fotos können hilfreich sein.
Für den pachtenden Bewirtschafter: Wenn Sie eine Gesellschaft gegründet haben, stellen Sie sicher, dass Sie weiterhin tatsächlich und dauerhaft auf dem Betrieb arbeiten. Der Kassationshof verlangt eine Beteiligung „entsprechend den regionalen Gepflogenheiten und der Bedeutung des Betriebs“. Konkret: Wenn der Betrieb eine Vollzeitarbeit erfordert, müssen Sie präsent sein. Wenn Sie mehrere Pächter sind, müssen alle teilnehmen. Ein einziger Untätiger kann
