农业租赁：未实际参与经营的将租赁物交由公司使用构成禁止的转租

您拥有位于梅里尼亚克（Mérignac）的一块农业用地，并将其出租给一对农民夫妇。有一天，您得知经营者成立了一家公司，现在由雇员负责耕作土地，而承租人不再亲自下地。您能怎么做？法国最高法院（Cour de cassation）2023年10月12日的判决（第 21-20.212 号）给出了明确答案：如果承租人（或在共同承租情况下的所有承租人）将土地的享用权交给一家公司，而没有积极参与其中，这构成禁止的租赁权转租。出租人可以请求解除租赁合同，无需证明遭受损害。这一判决让那些过于轻率的法律安排为之震动。

问题很简单：将农业租赁物交由公司使用，到什么程度才不构成变相转租？最高法院的回答同样简单：如果承租人不再按照当地习惯和经营规模实际且持续地参与耕作，则构成禁止的转租。即使公司章程规定了参与义务，法官也会考察实际情况，而非书面文件。

本案来自雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes），将引起所有农业用地所有者、经营者以及负责构建农业集团（groupements fonciers）的公证人和顾问的关注。一步失误即可能导致租赁合同解除。全面解读如下。

事实：一个每日都会发生的故事

X 先生和 Y 女士是位于伊勒-维莱讷省（Ille-et-Vilaine）土地上的农业租赁承租人。2010年，他们成立了一家农业经营民事公司（SCEA），并将租赁物的享用权贡献给该公司。实际上，SCEA 经营土地、雇佣雇员，而这对夫妇仅从公司获取收入。2015年11月16日，承租人请求出租人允许将租赁权转让给其女儿。出租人拒绝，并反诉请求因禁止转租而解除租赁合同。

雷恩上诉法院在2021年5月27日的判决中支持了出租人：法院认定承租人不再实际且持续地参与耕作，将土地交由 SCEA 使用构成禁止的租赁权转租。承租人向最高法院提出上诉，但最高法院于2023年10月12日驳回了上诉。最高法院确认，一旦承租人将享用权交给公司而未积极参与，出租人即可获得合同解除，无需证明损害。

本案引人注目的是实际经营与法律安排之间的差距。这对夫妇名义上仍是租赁权的持有人，但已不再耕作土地。对于最高法院而言，公司是否合法成立并不重要；关键的是承租人是否实际参与。这对所有以为可以依靠公司结构坐享其成的人是一个有益的提醒。

法院的推理——深入剖析

判决的法律依据是《农村与海洋渔业法典》（code rural et de la pêche maritime）第 L. 411-31, II, 1° 条，该条允许出租人在发生禁止的租赁权转租时请求解除合同。最高法院重申，如果承租人（或在共同承租情况下的所有承租人）不再按照当地习惯和经营规模实际且持续地参与耕作，则将租赁物交由公司使用构成禁止的转租。

简而言之：如果您是农业租赁的承租人，并且成立了一家公司来经营土地，您必须继续亲自在土地上工作。如果您仅作为股东而不实际动手，您就将土地的享用权交给了公司，这就构成了禁止的转租。最高法院进一步指出，出租人无需证明损害：仅凭禁止转租的事实即可证明合同解除的正当性。

这一判决确认了稳定的判例：法官对旨在规避农业租赁法规的公司安排非常警惕。农业租赁是个人权利，与承租人的人身相关。未经出租人同意将其转让给公司是严重过错。在本案中，承租人辩称 SCEA 只是一个工具，但最高法院考察了实际情况：他们不再工作。这对那些起草过于“轻率”章程的顾问是一个教训。

“L. 411-31, II, 1°”

这对您有什么实际影响

对于出租人所有者：您现在可以迅速采取行动，如果您发现租户已将土地交由公司使用且不再工作。无需等待经济损失：仅违反禁止转租的规定就足够了。例如，在勒布斯卡（Le Bouscat），一个拥有5公顷葡萄园的所有者，如果承租人在成立 EARL 后不再参与葡萄收获和修剪，就可以请求解除租赁合同。但请注意：您必须证明缺乏实际参与。公证记录、证人证言或照片可能有用。

对于承租人经营者：如果您已成立公司，请确保您继续在经营中实际且持续地工作。最高法院要求“按照当地习惯和经营规模”参与。实际上，如果经营需要全职工作，您必须在场。如果您是多名承租人，所有人都必须参与。只要有一人不活跃，就可能导致租赁合同被解除。

对于专业人士（公证人、律师、农业顾问）：请修订您的章程模板。仅仅规定承租人是股东和经理是不够的：必须有一条描述其在土地上实际活动的条款。还应规定控制机制，防止承租人成为单纯的食利者。这一判决是一个强烈信号：法院会惩处那些使租赁合同内容空洞的纯粹税务或财产安排。

避免此类纠纷的四条建议

• 在租赁合同或公司章程中起草实际参与条款。明确规定承租人承诺亲自在经营中工作，并设定客观标准（每周工作时数、具体任务）。这将便于在检查时举证。
• 每年对承租人的活动进行一次检查。如果您是出租人，每年要求一份关于实际参与的宣誓证明，甚至提供 MSA（农业社会互助会）的账户记录，以证明承租人作为经营者的隶属关系。
• 避免承租人为被动股东的安排。如果您成立公司，承租人必须是经营者股东，即在土地上工作。仅贡献享用权而不工作是有风险的。在签署前咨询专业律师。
• 如有疑问，书面征得出租人同意。如果您希望将租赁物交由公司使用，请通过带回执的挂号信请求出租人授权，并详细说明每个人的角色。事先达成协议总比诉讼好。

深入分析：相关判例与演变

这一判决属于最高法院一系列严格判决的一部分。在2019年3月28日的判决（第 18-11.111 号）中，最高法院已经判定，将租赁物交由公司使用而承租人个人不参与构成禁止的转租。2023年的新意在于明确出租人无需证明损害。此前，一些法院要求证明损害。现在，仅违反规定即可。

然而，当承租人即使部分参与时，判例仍有所细微差别。例如，如果承租人年事已高并减少活动，但仍出现在经营中，法官可能认为并非完全放弃。一切取决于比例：经营规模越大，要求的参与度越高。趋势是明确的：法官要求实质内容，而非空壳。

未来，可以预见出租人将利用这一判决质疑与不实际工作的公司签订的租赁合同。法院将需要明确实际参与的标准。在此之前，谨慎行事：如果您是承租人且不再工作，您面临租赁合同被解除的风险。

实际操作：该怎么做

1. 检查您的情况：如果您是承租人，列出您亲自在经营中执行的任务。如果您是出租人，要求您的租户提供其活动的详细证明。
2. 咨询律师：在成立公司或改变经营结构之前，寻求建议。专注于农业法的律师将帮助您确保安排的合法性。
3. 如有纠纷，迅速行动：如果您发现禁止转租的情况，您可以向农业租赁合议法庭（tribunal paritaire des baux ruraux）提起诉讼。无需提前通知即可请求解除租赁合同，但必须证明缺乏参与。
4. 做好记录：保留所有证明实际参与的文件：如果您是公司的雇员，保留工资单；MSA 记录；照片；邻居证词。
5. 如有可能，协商解决：在诉讼之前，尝试进行补救。例如，承租人可承诺恢复实际活动。如果出租人同意，一份租赁合同附录可挽救局面。

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