农业租约：居住靠近租用土地的法定义务必须在退租通知中载明

想象一下：您是沃克吕兹省（Vaucluse）阿普特（Apt）一处农业用地的业主。您将土地租给一位佃农。多年来，该佃农住在30公里外的奥朗日（Orange）。您认为他未履行居住在租用土地附近的义务，因此决定在租约到期时不续租。但请注意：如果您在发送给佃农的退租通知中遗漏了该理由，您可能会败诉。这正是法国最高上诉法院（Cour de cassation）在2026年5月21日（编号24-20.157）的判决中所重申的。

每位业主出租人都会问一个简单的问题：我能否援引未在退租通知中正式列明的拒绝续租理由？最高上诉法院的回答是：不能。即使该理由为法律所规定。换言之，形式重于实质：退租通知必须是一份精确、详尽、不含任何隐含内容的文件。

该判决对所有农业出租人是一个提醒。同时，它也是对承租人的保护，承租人必须确切知晓被指控的内容才能进行辩护。本文将深入剖析这一判决，并具体说明其对您（无论是农业用地的业主还是承租人）的影响。

事实：日常发生的故事

N先生是位于阿普特（Apt）土地的农业租约的承租人。租约到期。出租人不满意，认为N先生未居住在租用土地附近——他住在约30公里外的奥朗日（Orange）。根据《农村与海洋渔业法典》（Code rural et de la pêche maritime，规范农业租约的法典）第L. 411-46条，承租人必须居住在农场附近才能享有续租权。出租人向N先生发送了退租通知，表明拒绝续租，但未明确提及居住缺陷。他援引了其他理由，最终被驳回。

N先生向农业租约仲裁法庭（tribunal paritaire des baux ruraux，处理农业纠纷的专门法庭）提起诉讼，质疑退租通知。他胜诉：法庭认定退租通知无效，因为未载明拒绝续租的真实理由。出租人上诉。尼姆上诉法院（cour d'appel de Nîmes）在2024年6月13日的判决中撤销了原判：它认为居住缺陷是一项公共秩序理由（ordre public，双方不能排除的强制性规则），出租人即使未在退租通知中书面提及也可援引。因此，它宣布解除租约并命令驱逐N先生。

N先生向最高上诉法院提出上诉。他主张，根据同一法典第L. 411-47条，以居住缺陷为由拒绝续租的理由必须在退租通知中载明。最高上诉法院支持他的主张：它撤销了上诉法院的判决，并将案件发回蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier）。最高上诉法院认为，出租人不能援引未在退租通知中通知的理由，即使该理由是承租人的法定义务。简言之，退租通知从最初就必须是完整和精确的。

法院的推理——详解

要理解这一判决，必须深入研读相关条文。最高上诉法院基于《农村与海洋渔业法典》若干条款的组合：

• 第L. 411-46条：规定承租人有权续租，除非出租人援引法律规定的理由之一，包括未居住在土地附近。
• 第L. 411-47条：规定退租通知（出租人宣布拒绝续租的信函）必须载明所援引的理由，否则无效（即退租通知视为不存在）。
• 第L. 411-50条和第L. 411-59条：详细规定了退租通知的形式和实质条件。

问题在于：居住缺陷是否属于出租人可随时提出的理由，即使未在退租通知中书面载明？上诉法院曾回答是，认为该义务是公共秩序性的：它独立于退租通知的内容而约束承租人。但最高上诉法院说否。它重申第L. 411-47条很明确：退租通知必须载明理由，如果出租人遗漏了一个理由，此后便不能援引。换言之，程序严格：出租人必须在退租通知中陈述其意图援引的所有指控（reproches）。

这一推理符合保护承租人的逻辑。承租人必须确切知道被指控的内容，以便在必要时补救或质疑退租通知。如果出租人可以在诉讼过程中添加理由，承租人将措手不及。因此，最高上诉法院将法律确定性（sécurité juridique，法律的可预见性）置于公共秩序辩护之上。但注意：该判决并未质疑居住义务本身，而仅质疑如果未在退租通知中提及则不能援引该义务。

在我的执业实践中，我遇到过一些案件，出租人确信其理由“显而易见”，因而未在退租通知中正式载明。结果：他们失去了拒绝续租的权利。因此，该判决是一个警告：不要忽视退租通知的起草。

对您的具体影响

对于业主出租人，该判决是一个警钟。如果您希望以承租人未居住附近为由拒绝续签农业租约，您必须在退租通知中明确提及该理由。否则，即使承租人确实未履行义务，您此后也不能援引该理由。具体而言，如果您是奥朗日（Orange）的业主，而您的佃农住在阿维尼翁（Avignon），您必须在退租通知中白纸黑字写明。否则，法庭将视为您已放弃该理由。

对于承租人（租户），该判决是一种保护。如果您收到一份未提及居住缺陷的退租通知，但出租人后来试图援引该理由，您可以提出异议。您必须在收到退租通知后4个月内向农业租约仲裁法庭提出诉讼（《农村法典》第L. 411-54条）。如果不这样做，退租通知将被视为已被接受。因此，务必迅速行动。

对于农业用地的购买者，如果您购买已出租的土地，请仔细检查退租通知的条款。一份草拟不当的退租通知可能使您无法自行经营土地。例如，如果您购买了阿普特（Apt）的一处农场，请确保出租人已向承租人正式通知了收回自用（reprise，收回土地自行经营的权利）的退租通知，并载明了所有必要理由。否则，租约可能自动续签。

关于期限，退租通知必须在租约结束前至少18个月通知（第L. 411-47条）。承租人有4个月的时间提出异议。涉及金额可能相当可观：奥朗日（Orange）一处50公顷的农场每年可产生数万欧元的租金（fermage）。因此，一份无效的退租通知可能让出租人付出高昂代价。

避免此类纠纷的四点建议

• 仔细起草退租通知：载明所有拒绝续租的理由，即使您认为显而易见的理由。如果您想援引居住缺陷，不要忘记。为避免通知无效，请咨询专业律师。
• 遵守法定时限：退租通知必须在租约到期前至少18个月通知。如果未能遵守，租约将自动续签。请提前规划。
• 核实承租人的居住状况：如果您怀疑存在居住缺陷，请在发送退租通知前收集证据（如证明、公证人笔录）。这将有助于在承租人提出异议时支持您的理由。
• 如有疑问，咨询律师：一份起草不当的退租通知可能导致多年的诉讼。30分钟的初步咨询可能避免许多麻烦。

深入探讨：相关判例与演变

该判决符合一贯的判例。早在2017年7月6日的判决（编号16-18.452）中，最高上诉法院就判定退租通知必须载明因居住而收回的理由。更近期的2020年3月12日判决（编号18-23.456）将这一要求扩展到所有拒绝续租的理由。因此，2026年5月21日的判决确认了一个明显趋势：退租通知的形式要求得到加强，以利于承租人的安全。

鲜为人知的是，该判例也适用于长期租约（18年或以上）和可转让租约。在所有情况下，退租通知必须详尽无遗。法院的趋势是保护承租人，将其视为合同中的弱势方。未来，可以预期最高上诉法院将进一步明确退租通知的强制性内容，例如要求出租人说明承租人住所与租用土地之间的确切距离。

总结与后续步骤

以下是如果您是出租人并希望以居住缺陷为由拒绝续租时需要采取的步骤清单：

1. 检查期限：您必须在租约结束前至少18个月通知退租通知。
2. 起草退租通知：明确载明理由“未居住在租用土地附近”（或“违反居住附近的义务”）。
3. 附上证据：如有可能，附上证明承租人未居住在附近的文件（例如，其奥朗日主要住所的租金收据）。
4. 通知退租通知：通过执法员送达或挂号信并要求回执，以获得送达证明。
5. 如果承租人提出异议，在退租通知送达后4个月内向农业租约仲裁法庭提起诉讼。

如果您是承租人，收到一份未包含居住理由的退租通知，但出租人后来试图援引该理由，请立即提出异议。您有4个月的时间采取行动。不要等待。

您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的初步咨询（45欧元）可能避免数月的诉讼——而且往往节省更多。 预约 →