续签的农村租约：即使没有合同条款，地租的增加也必须执行

您是位于Villefranche-de-Rouergue的一块农业用地的所有者，您的农村出租人刚刚通知您地租（fermage）将增加，您认为这种增加过高。您查看合同，发现没有任何条款规定这种上涨。这对您来说是个好消息吗？不一定。法国最高法院（Cour de cassation）在2014年3月12日的一项判决中裁定：即使续签租约中没有合同约定，省政令（arrêté préfectoral）规定的地租价格上涨也适用于双方。换句话说，法律优先于合同的沉默。

但为什么会有这样的判决？更重要的是，对于您，无论是Decazeville还是其他地方的所有者或承租人，这会产生什么后果？该判决涉及2006年7月13日法令（ordonnance du 13 juillet 2006）生效后续签的长期农村租约（18年或以上的租约）。它确认这些租约仍受《农村法典》（Code rural）旧条款的管辖，这对地租的计算有直接影响。解读一项可能决定租金稳定还是突然上涨的判决。

在本文中，我将讲述该判决背后的故事，解释法官的推理，并为您提供避免或处理此类纠纷的具体关键。无论您是出租人（所有者）还是承租人（农业经营者），您都将清楚了解自己的权利和义务。

事实：一个每天都会发生的故事

想象一下这个情况：A女士是Aveyron省Decazeville一块农业用地的所有者。她与B女士（一位女农民）签订了一份长期租约。初始租约是在2006年7月13日法令之前签订的，该法令改革了地租制度。在2006年之后续签时，租约被续签，但双方没有就增加地租的具体条款进行谈判。

几年后，A女士发现B女士没有支付她认为应得的地租。事实上，省地租政令（arrêté préfectoral des fermages）根据租约期限规定了价格上涨（租约越长，租金可能越高）。因此，A女士要求增加租金，但B女士拒绝，理由是续签租约中没有书面条款规定这种增加。

冲突升级：A女士以未付款为由提起诉讼，要求解除租约。B女士辩称，她有不支付增加租金的严肃合法理由：缺乏合同条款。Rodez大审法院（tribunal de grande instance de Rodez）受理了此案。一审中，法官支持B女士：没有条款，就没有增加。但A女士提出上诉。Montpellier上诉法院（cour d'appel de Montpellier）推翻了一审判决，并宣布解除租约。B女士向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。

案件因此提交到法国最高司法机构。2014年3月12日，最高法院驳回了B女士的上诉，并确认解除租约。最高法院认为，续签租约仍受《农村和海洋渔业法典》（Code rural et de la pêche maritime）第四卷第一编第六章的条款管辖，即2006年改革前适用的规则。因此，即使续签租约中没有合同约定，省政令规定的地租增加也适用于双方。

法院的推理——解析

要理解这一判决，必须研究过渡法：当法律发生变化且现有合同续签时，会发生什么？2006年7月13日法令修改了地租制度，特别是取消了根据租约期限增加地租的可能性。但该法令规定了过渡条款：在其生效之日存在的租约在续签前仍受旧规则管辖。对于长期租约（18年或以上），立法者规定了一种特殊制度：即使在续签后，这些租约仍受《农村法典》第四卷第一编第六章旧条款的管辖。

最高法院在此适用了过渡制度。它认为B女士的租约，即使是在2006年后续签的，仍然是受旧规则管辖的长期租约。然而，旧规则允许省政令根据租约期限规定地租的增加。法官认为这种增加是公共秩序性质的（强制性的，即使双方没有提及也适用）。简而言之，双方不能通过相反的条款，更不能通过没有条款来规避它。

因此，最高法院驳回了B女士的论点，即续签租约中没有条款阻止增加地租。它提醒说，增加直接源于省政令，而非合同。合同只是关系的载体；法律和法规规则独立于双方的书面约定而适用。这是对先前判例的确认，该判例在农村租约中已经确立。

很少有人知道的是，最高法院将推理推得更远：它根据提起诉讼之日（而非听证或判决之日）来评估解除租约请求的合理性。在本案中，当A女士向法院提起诉讼时，B女士的付款延迟已经构成（她未支付增加部分）。无论B女士是否有不付款的严肃合法理由（缺乏条款）：法官认为这一理由不充分，因为根据法律，增加部分已经到期。

最高法院还根据提起诉讼之日评估了解除租约请求的合理性。它指出，在提起诉讼之日，B女士的付款延迟已经存在，且缺乏严肃合法理由，因为增加部分是法定的。因此，解除租约是合理的。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是位于Villefranche-de-Rouergue或其他地方的所有者出租人（如A女士），这一判决是个好消息。即使您的续签租约没有提及，您也可以要求省政令规定的地租增加。但请注意：这仅适用于2006年7月13日之前签订并在该日期后续签的长期租约（18年或以上）。对于2006年之后签订的租约，适用新规则，不再可能增加。

对于承租人（经营者），该判决更为严厉。即使合同保持沉默，您也必须支付增加的地租。如果您不这样做，您将面临租约解除和驱逐的风险。但存在救济措施：如果增加金额过高或省政令不合法，您可以提出异议。例如，在Decazeville，如果省政令规定18年租约增加10%，但当地情况（产量下降）使其不成比例，您可以向农村租约合议庭（tribunal paritaire des baux ruraux）提起诉讼，要求重新评估。

在我的实践中，我遇到过一些案件，承租人认为没有条款可以保护他们，结果累积了数千欧元的欠款。结果是：昂贵的解除程序以及失去经营权的风险。如果您处于这种情况，必须迅速行动：检查适用的省政令，计算应付金额，如果您有异议，请在业主提起诉讼之前向法院提起诉讼。未付租金的诉讼时效为5年，但最好不要等待。

具体来说，对于每年10 000欧元的地租，10%的增加意味着每年额外1 000欧元。5年内，这相当于5 000欧元的欠款，还不包括诉讼费用和可能的损害赔偿。最高法院的判决使得这些金额即使没有条款也可要求支付。

避免此类纠纷的四个建议

• 在签订或续签租约时立即查阅省地租政令。 该文本规定了地租的最低和最高限额，以及可能的期限增加。可在省政府或网上获取。不要仅依赖合同：法律优先。
• 即使续签，也要起草一份书面且详细的租约。 明确提及基本地租金额和适用的增加，并参考省政令。这可以避免日后的任何争议。专业公证人或律师可以协助您。
• 如果对金额有争议，不要停止付款。 如果您对增加有异议，继续支付未增加的地租，但将差额交由执法员保管或存入托管账户。这显示您的善意并避免解除。
• 如果争议持续，向农村租约合议庭提起诉讼。 这个专门法庭可以确定地租并就解除做出裁决。对于超过10 000欧元的请求，必须聘请律师。不要拖延：诉讼时效很短。

深入研究：相关判例和演变

该判决是最高法院关于续签长期租约保留旧规则的持续判例的一部分。例如，在2013年6月5日的一项判决（n° 12-17.321）中，最高法院已经裁定，2006年之前签订的长期租约，即使在续签后，在计算地租方面仍受先前条款管辖。2014年的判决只是确认了这一路线。

相反，对于2006年7月13日之后签订的租约，最高法院持不同立场：它严格适用新规则，新规则不规定期限增加。因此，2010年签订的租约不能享受这种增加，即使双方希望如此。法院的趋势很明确：对于长期租约，适用的制度是初始签订时的制度。

未来，立法者可能会进行干预以统一制度，但目前，旧租约和新租约之间的区别仍然存在。如果您有长期租约，请检查其签订日期。如果早于2006年，您属于该判例的适用范围。如果晚于2006年，规则更简单：没有自动增加，但在政令限制内享有合同自由。

常见问题

问：如果我的续签租约没有提及地租增加，但省政令规定了增加，我该怎么办？
答：您必须适用增加，因为它是公共秩序性质的。如果您是承租人，支付增加部分以避免解除。如果您是所有者，您可以追溯要求增加部分（在5年时效内）。

问：我能否对省政令规定的增加金额提出异议？
答：可以，如果您认为金额不成比例或政令不合法。您必须在政令公布后2年内向农村租约合议庭提起诉讼。建议聘请律师。

问：如果我不支付增加部分，有什么风险？
答：所有者可以以未付款为由要求解除租约。如果拖欠超过两个租期（例如，两年未付租金），法官可以宣布解除租约并驱逐您。最好进行谈判或通过司法途径提出异议。

问：该判决是否适用于所有农村租约？
答：不，仅适用于2006年7月13日之前签订并在该日期后续签的长期租约（18年或以上）。对于9年租约（标准租约），2006年后续签适用新规则，无自动增加。

问：如何知道增加的确切金额？
答：查阅您所在省份的省地租政令，可在省政府或其网站上获取。它根据租约期限规定增加百分比（例如，18年增加5%，25年增加10%）。如有疑问，请咨询专业律师。

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