Décision de référence : cc • N° 22-20.257 • 2023-12-14 • Consulter la décision →
Dans un arrêt du 14 décembre 2023 (n° 22-20.257), la Cour de cassation a rappelé une règle souvent méconnue des bailleurs : en matière de bail rural, le preneur ne peut être contraint de remettre les lieux en état pour des travaux non autorisés tant que le bail est en cours. Seule une indemnité pourra être réclamée à l’expiration du contrat. Retour sur cette affaire.
Les faits
Propriétaires d’une exploitation agricole située dans les environs de Bayonne, M. et Mme V. ont donné à bail rural à M. X. en 2010. En 2015, ce dernier a, sans autorisation, construit une stabulation et modifié le réseau de drainage, ce qui a entraîné une stagnation d’eau et une dégradation des sols. Informés en 2018, les bailleurs ont assigné M. X. devant le tribunal paritaire des baux ruraux en remise en état. Le tribunal leur a donné raison en 2020. Mais la cour d’appel de Caen, par arrêt du 16 juin 2022, a infirmé le jugement, estimant que la remise en état ne pouvait être ordonnée en cours de bail et que seule une indemnité serait due en fin de bail. Les bailleurs se sont pourvus en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pourquoi les juges ont-ils bloqué la demande de remise en état ? Leur raisonnement s'appuie sur une lecture stricte des textes. L'article L. 411-28 du CRPM dispose : « Le preneur ne peut, sans l'autorisation du bailleur, effectuer des travaux qui auraient pour effet de modifier la destination ou les conditions d'exploitation du fonds. » Cet article pose une interdiction, mais il ne prévoit pas de sanction en cas de violation. En droit civil, lorsqu'un texte interdit un acte sans prévoir de sanction, on se tourne vers le droit commun de la responsabilité (article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »). Mais ici, le législateur a prévu une sanction spécifique dans l'article L. 411-72 : « À l'expiration du bail, le preneur qui a réalisé des travaux non autorisés doit une indemnité au bailleur, calculée en fonction de la dégradation du fonds. » La Cour de cassation interprète ce dispositif comme exclusif de toute autre action en cours de bail. Pourquoi ? Parce que le bail rural est un contrat à long terme (neuf ans minimum, renouvelable). Permettre au bailleur d'exiger la remise en état à tout moment perturberait l'exploitation agricole, qui a besoin de stabilité. De plus, les travaux, même non autorisés, peuvent avoir été utiles ou amortis ; une indemnité en fin de bail est plus juste, car elle tient compte de l'état des lieux à ce moment-là. La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de se prononcer dans ce sens, par exemple dans un arrêt du 29 septembre 2016 (n°15-20.341), où elle avait jugé que la remise en état ne pouvait être ordonnée que si le bail prévoyait une clause pénale spécifique. En l'absence de clause, seule l'indemnité de fin de bail est possible. Ce n'est donc pas un revirement, mais une confirmation d'une jurisprudence bien établie. Les bailleurs, dans notre affaire, arguaient que les travaux avaient causé un préjudice grave et immédiat, justifiant une remise en état. Mais la Cour a estimé que le préjudice n'était pas irréversible : il pouvait être réparé par une somme d'argent à la fin du bail. En pratique, les juges regardent si les travaux rendent le fonds impropre à sa destination agricole ; si ce n'est pas le cas, l'indemnité suffit.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire bailleur, cette décision vous impose de la patience. Vous ne pouvez pas exiger la démolition d'un hangar construit sans autorisation tant que le bail n'est pas terminé. En revanche, à l'échéance, vous pouvez réclamer une indemnité. Par exemple, si le hangar a dégradé la valeur du fonds, vous pourrez obtenir une somme correspondant à cette dégradation. Mais attention : si vous attendez la fin du bail, les preuves peuvent être plus difficiles à rassembler (photos, témoignages). Donc, dès la découverte des travaux, faites constater les dégradations par huissier. Pour le locataire (preneur), cette décision est rassurante : vous ne risquez pas une expulsion ou une démolition en cours de bail, sauf si le contrat contient une clause spécifique. Mais vous risquez une lourde indemnité en fin de bail, et cela peut affecter votre droit au renouvellement du bail. Le bailleur peut refuser le renouvellement si les travaux non autorisés ont modifié la destination du fonds. Pour un acquéreur du fonds, attention : les travaux non autorisés peuvent diminuer la valeur du bien, et l'acquéreur peut être subrogé (remplacé) dans les droits du bailleur pour réclamer l'indemnité. En pratique, si vous vendez votre exploitation, mentionnez l'existence de ces travaux dans l'acte de vente pour ne pas engager votre responsabilité.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Insérez une clause pénale dans le bail : prévoyez une somme forfaitaire en cas de travaux non autorisés. Cela dissuade le preneur et vous permet d'agir en justice sans attendre la fin du bail. Exemple : « Tout travaux non autorisé entraînera une pénalité de 5 000 €. »
- Réalisez un état des lieux d'entrée détaillé : avec photos, vidéos, et si possible un expert agricole. Cela servira de référence pour prouver les dégradations ultérieures.
- Surveillez votre bien régulièrement : rendez-vous sur place au moins une fois par an, sans prévenir. Si vous découvrez des travaux suspects, faites un constat d'huissier immédiatement. L'huissier dressera un procès-verbal qui fera foi jusqu'à preuve contraire.
- En cas de litige, agissez vite mais stratégiquement : ne demandez pas la remise en état en cours de bail (vous seriez débouté). Privilégiez une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) rappelant l'interdiction et exigeant le paiement d'une indemnité provisoire ou la cessation des travaux. Si le preneur continue, vous pourrez demander des dommages et intérêts pour le préjudice déjà subi.
