Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 12-18.918 • 2013-07-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter einer Wohnung in Nizza, in einem alten Gebäude, das kürzlich von einem sozialen Vermieter gekauft wurde. Sie erhalten ein Schreiben: Ihr Mietvertrag wird automatisch verlängert, aber die Miete steigt von heute auf morgen um 15 %. Der Vermieter sagt: „Ich habe eine Konvention mit dem Staat unterzeichnet, ich bin frei, die Mieten nach Belieben festzulegen.“
Ihre erste Reaktion? „Ist das legal?“ Genau diese Frage stellte sich eine Pariser Mieterin, bis der Fall vor dem Kassationsgerichtshof landete. Die Antwort, am 10. Juli 2013 ergangen, ist klar: Selbst wenn der Vermieter sich zur Verlängerung der laufenden Mietverträge verpflichtet hat, muss er die gesetzlichen Regeln zur Mietpreisfestsetzung einhalten, die in der Konvention vorgesehen sind. Mit anderen Worten: Die Verlängerung ist kein Freibrief für Mieterhöhungen ohne Kontrolle.
Diese Entscheidung, die der breiten Öffentlichkeit wenig bekannt ist, ist dennoch entscheidend für Tausende von Mietern in Frankreich, insbesondere an der Côte d'Azur, wo der Mietmarkt angespannt ist. In diesem Artikel werde ich Ihnen die Geschichte hinter diesem Urteil erzählen, die Argumentation der Richter aufschlüsseln und Ihnen praktische Ratschläge geben, um zu vermeiden, in eine ähnliche Situation zu geraten.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Frau X ist Mieterin einer Wohnung in Paris, in einem Gebäude der Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI), einem sozialen Vermieter. Im Jahr 2006 unterzeichnet die SAGI mit dem Staat eine sogenannte „APL“-Konvention (Aide Personnalisée au Logement), die dem Artikel L. 353-16 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) unterliegt. Diese Konvention verpflichtet den Vermieter zur Einhaltung von Mietobergrenzen und genauen Regeln für die Anpassung. Parallel dazu verpflichtet sich die SAGI auf der Grundlage von Artikel 10-1 des Gesetzes vom 31. Dezember 1975, die laufenden Mietverträge der Mieter, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Konvention vorhanden waren, zu verlängern.
Problem: Die SAGI erhöht die Miete von Frau X erheblich, ohne die Regeln der Konvention einzuhalten. Frau X legt Widerspruch ein. Der Vermieter kontert: „Ich habe Ihren Mietvertrag verlängert, also muss ich mich nicht an die Regeln der Konvention halten, ich bin frei.“ Das Amtsgericht Paris gibt ihm in erster Instanz recht. Doch Frau X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Paris hebt das Urteil auf und verurteilt die SAGI zur Rückzahlung der Überzahlung. Die SAGI legt Kassation ein.
Am 10. Juli 2013 weist der Kassationsgerichtshof die Kassation zurück. Er bestätigt, dass die Verlängerung der Mietverträge die Verpflichtung zur Einhaltung der regulierten Mieten nicht aufhebt. Klar gesagt: Auch wenn der Vermieter versprochen hat, die Mietverträge zu verlängern, muss er die mit dem Staat unterzeichnete Konvention anwenden. Ein Sieg für die Mieterin, aber ein wesentliches Prinzip für alle Mieter von Sozialwohnungen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs stützen sich auf zwei Schlüsseltexte: Artikel L. 353-16 CCH, der die APL-Konventionen regelt, und Artikel 10-1 des Gesetzes vom 31. Dezember 1975, der die Verlängerung von Mietverträgen ermöglicht. Aber Achtung: Der Gerichtshof stellt klar, dass diese beiden Texte nicht im Widerspruch stehen. Die Verlängerung ist eine Möglichkeit für den Vermieter, die Mieter zu halten, entbindet ihn jedoch nicht von der Einhaltung der Mietregeln aus der Konvention.
Mit anderen Worten: Der Vermieter kann sich nicht die Rosinen herauspicken: Wenn er eine Konvention mit dem Staat unterzeichnet, muss er alle ihre Klauseln anwenden, einschließlich derer zu den Mieten. Die Verlängerung betrifft die Dauer des Mietvertrags, nicht die Höhe der Miete. Das ist eine subtile, aber grundlegende Unterscheidung.
Was nur wenige wissen: Der Kassationsgerichtshof bestätigt hier eine ständige Rechtsprechung: Die APL-Konventionen sind ordre public (d. h., man kann nicht durch einen privaten Vertrag davon abweichen). Selbst wenn der Vermieter sich zur Verlängerung der Mietverträge verpflichtet, kann er die Miete nicht über die in der Konvention festgelegten Obergrenzen erhöhen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen soziale Vermieter versuchten, diese Regeln zu umgehen, indem sie sich auf „Verlängerungsvereinbarungen“ beriefen. Diese Rechtsprechung verhindert dies.
Was das für Sie konkret ändert
Für Mieter einer Sozialwohnung: Sie sind geschützt. Wenn Ihr Vermieter eine APL-Konvention unterzeichnet hat (oft in Ihrem Mietvertrag erwähnt), kann er Ihre Miete nicht frei erhöhen, selbst wenn er Ihren Mietvertrag verlängert. Sie haben Anspruch auf eine gedeckelte Miete und geregelte Anpassungen (in der Regel der IRL, Indice de Référence des Loyers). Konkretes Beispiel: In Cannes hat eine 50 m² große Wohnung in einer angespannten Zone eine Mietobergrenze von 10 €/m² pro Monat gemäß der Konvention. Wenn der Vermieter versucht, auf 12 €/m² zu erhöhen, indem er sich auf die Verlängerung beruft, können Sie widersprechen.
Für soziale Vermieter: Sie müssen Ihre Konventionen überprüfen. Die Unterzeichnung einer Verlängerung gibt Ihnen nicht das Recht, die Mieten außerhalb der Regeln zu erhöhen. Sie riskieren die Rückzahlung von Überzahlungen und Schadensersatz. In Nizza musste ein Vermieter einem Mieter 5.000 € für überhöhte Erhöhungen über drei Jahre zurückzahlen.
Für Erwerber eines Sozialgebäudes: Wenn Sie ein
