Décision de référence : cc • N° 92-17.702 • 1995-01-18 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Mimizan, et vous signez un bail en 1981 avec un couple de locataires âgés, en convenant que le logement sera loué « jusqu'à leur décès ». Vous pensez avoir fait un contrat clair, pour une durée qui prendra fin à un moment prévisible, même si la date exacte est inconnue. Mais voilà que les locataires, trente ans plus tard, estiment que ce bail est à durée indéterminée et que vous ne pouvez pas y mettre fin sans respecter un préavis de six mois et justifier d'un motif légitime. Qui a raison ? Cette question, banale en apparence, a divisé les tribunaux jusqu'à ce que la Cour de cassation, le 18 janvier 1995, mette fin au débat : un bail dont le terme est fixé par un événement certain, comme le décès, est un bail à durée déterminée. Et cela change tout, notamment pour les règles de résiliation et de congé. Décryptage d'une affaire venue des plages de la côte landaise, qui intéresse aussi bien les propriétaires bailleurs que les locataires.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 1981, une propriétaire, que nous appellerons Mme X, donne à bail un immeuble situé à Mimizan à un couple, les époux Y. Le contrat, signé devant notaire le 27 novembre 1981, précise que la location est consentie « jusqu'au décès des preneurs ». Les années passent, et en 1989, la propriétaire souhaite récupérer son bien. Elle délivre un congé aux locataires, qui contestent. Selon eux, le bail étant à durée indéterminée (puisqu'on ne sait pas quand ils mourront), le congé doit respecter les règles des baux d'habitation : préavis de six mois et motif légitime (par exemple, reprise pour habiter ou vente). La propriétaire, au contraire, soutient que le bail prendra automatiquement fin au décès des preneurs, et qu'elle peut donc donner congé à tout moment, avec un simple préavis de trois mois, sans avoir à justifier d'un motif.
L'affaire arrive devant le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan, puis en appel à la cour d'appel de Rennes. En mars 1992, la cour d'appel donne raison aux locataires : elle estime que le bail est à durée indéterminée, car la date de l'événement (le décès) est inconnue. Elle annule le congé et ordonne l'expulsion de la propriétaire. Mais celle-ci ne se laisse pas faire : elle se pourvoit en cassation. La Cour de cassation, dans un arrêt du 18 janvier 1995, casse l'arrêt d'appel. Elle rappelle qu'un bail dont le terme est fixé par un événement certain (le décès est inévitable) est un bail à durée déterminée, même si la date de réalisation de cet événement est inconnue. L'affaire est renvoyée devant une autre cour d'appel.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur deux articles du Code civil : l'article 1709, qui définit le louage comme un contrat par lequel une partie s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et l'article 1737, qui dispose que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans nécessité de congé. En termes simples : si le contrat prévoit une durée déterminée, même si elle est exprimée par référence à un événement futur (le décès), le bail prend fin automatiquement à la survenance de cet événement. La propriétaire n'a pas à donner un congé motivé ; elle peut simplement attendre le décès ou, si elle veut résilier avant, le faire dans les conditions prévues par le contrat ou par la loi.
L'arrêt de la cour d'appel de Rennes avait retenu que, puisque la date du décès était inconnue, le bail était à durée indéterminée. Mais la Cour de cassation corrige cette analyse : ce qui compte, c'est le caractère certain de l'événement, non la connaissance de sa date. Le décès est une certitude ; il surviendra un jour ou l'autre. Dès lors, le bail a un terme fixe, même si ce terme n'est pas connu à l'avance. La solution est logique : dans un bail à durée indéterminée, aucune des parties ne sait quand il prendra fin ; dans un bail « viager » (jusqu'au décès), les deux parties savent qu'il prendra fin au plus tard au décès du preneur. Il y a donc une différence fondamentale.
La Cour de cassation ne se contente pas de casser : elle précise que la cour d'appel a violé les textes en requalifiant le contrat. C'est une décision de principe, qui fait autorité depuis 1995. Elle n'a pas été remise en cause depuis, et elle est régulièrement citée dans les litiges portant sur les baux à durée déterminée par événement.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs : Vous pouvez conclure un bail « viager » (jusqu'au décès du locataire) en toute sécurité. Vous n'avez pas à craindre que le contrat soit requalifié en durée indéterminée, avec les contraintes qui en découlent (préavis de six mois, motif légitime). Attention toutefois : si vous souhaitez donner congé avant le décès, vous devez respecter les règles applicables aux baux à durée déterminée. En matière de bail d'habitation, la loi du 6 juillet 1989 impose un préavis de trois mois (réduit à un mois en zone tendue) et un motif légitime (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux). Mais si le contrat prévoit une clause de résiliation anticipée, elle peut être valable sous certaines conditions.
Pour les locataires : Attention ! Un bail « jusqu'à votre décès » est un bail à durée déterminée. Vous ne bénéficiez pas de la protection renforcée des baux à durée indéterminée (qui peuvent être reconduits tacitement et ne peuvent être résiliés que pour motif légitime). En revanche, vous avez la certitude de pouvoir rester dans les lieux jusqu'à votre décès, sauf clause contraire ou faute de votre
