Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 21-12.934 • 2022-02-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: In Forbach bürgt ein Vater für die Miete seines studierenden Sohnes. Er unterschreibt eine Bürgschaftsurkunde, aber einige Monate später wird die Miete nicht mehr gezahlt. Der Vermieter fordert Zahlung vom Bürgen. Der Vater macht die Nichtigkeit seiner Verpflichtung geltend: Er habe nicht alle obligatorischen Dokumente erhalten, die das Verbrauchergesetzbuch vorschreibt. Das Gericht gibt ihm recht. Doch der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf: Für Wohnraummietverträge gilt das Gesetz von 1989, nicht das Verbrauchergesetzbuch.
Hinter diesem technischen Fall verbirgt sich eine praktische Frage, die Tausende von Vermietern und Bürgen betrifft: Welche Regeln schützen wirklich denjenigen, der für eine Miete bürgt? Die Antwort ist nicht die, die man denkt. Und sie hat konkrete Konsequenzen, in Saint-Avold wie anderswo.
Dieses Urteil vom 17. Februar 2022 klärt einen wesentlichen Rechtspunkt: Die Bürgschaft für einen Wohnraummietvertrag ist ein spezifischer Vertrag, der ausschließlich dem Gesetz vom 6. Juli 1989 unterliegt. Die Artikel des Verbrauchergesetzbuchs, die handschriftliche Vermerke, vorvertragliche Informationen oder Haftungshöchstgrenzen vorschreiben, finden keine Anwendung. Mit anderen Worten: Der Bürge eines Mietvertrags kann sich nicht auf die Schutzregeln des Verbrauchers berufen. Eine Entscheidung, die die Lage verändert, insbesondere für Vermieter.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Am 12. Mai 2011 vermietet die SCI L'Oiseau de feu eine Wohnung an einen Mieter. Eine Gesellschaft bürgt gesamtschuldnerisch. Der Bürgschaftsvertrag wird privatschriftlich unterzeichnet. Der Mieter zahlt nicht mehr. Der Vermieter nimmt den Bürgen in Anspruch. Dieser weigert sich mit der Begründung, seine Verpflichtung sei nichtig: Er habe kein Exemplar des Mietvertrags erhalten, und die Bürgschaft erfülle nicht die Formalitäten des Verbrauchergesetzbuchs (Artikel L. 341-1 bis L. 341-6).
Die bürgende Gesellschaft klagt vor Gericht, das die Bürgschaft für nichtig erklärt. Der Vermieter legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Metz bestätigt die Nichtigkeit und stellt fest, dass das Verbrauchergesetzbuch anwendbar sei. Der Vermieter legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf: Er stellt klar, dass die Bürgschaft für einen Wohnraummietvertrag spezifisch dem Gesetz vom 6. Juli 1989 unterliegt und die Bestimmungen des Verbrauchergesetzbuchs nicht anwendbar sind. Der Fall wird an das Berufungsgericht Nancy zurückverwiesen.
Diese Kehrtwende ist bedeutsam. Bislang wandten einige Gerichte das Verbraucherrecht auf Bürgen von Wohnraummietverträgen an und gewährten einen verstärkten Schutz. Nun entscheidet der Kassationsgerichtshof: Das Gesetz von 1989 hat Vorrang, mit seinen eigenen Regeln (Artikel 22-1 und folgende).
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt seine Entscheidung auf den Grundsatz der Gesetzesspezialität. Das Gesetz vom 6. Juli 1989 regelt die Mietverhältnisse abschließend, einschließlich der Bürgschaft. Artikel 22-1 dieses Gesetzes schreibt Pflichtangaben in der Bürgschaftsurkunde vor (Mietbetrag, Dauer usw.), aber nicht die Formalitäten des Verbrauchergesetzbuchs. Letzteres gilt nur für Bürgschaften, die ein Verbraucher außerhalb seiner beruflichen Tätigkeit eingeht. Die Bürgschaft für einen Wohnraummietvertrag ist jedoch ein Nebenabrede zum Mietvertrag, und der Mietvertrag selbst unterliegt dem Gesetz von 1989.
Konkret hat das Gericht entschieden, dass die Artikel L. 341-1 bis L. 341-6 des Verbrauchergesetzbuchs (die beispielsweise einen obligatorischen handschriftlichen Vermerk, ein Widerrufsrecht oder eine Haftungshöchstgrenze vorschreiben) nicht mit den Regeln des Gesetzes von 1989 kumulierbar sind. Die Richter wiesen damit das Argument des Bürgen zurück, die Bürgschaftsurkunde müsse den Höchstbetrag der Garantie in Buchstaben angeben, wie es das Verbrauchergesetzbuch verlange.
Diese Argumentation ist logisch: Der Gesetzgeber wollte eine einheitliche Regelung für Wohnraummietverträge, um Normenkonflikte zu vermeiden. Aber sie verringert den Schutz des Bürgen, der sich nicht mehr auf die Formnichtigkeiten des Verbraucherrechts berufen kann. Bürgen müssen daher wachsam sein: Sie können sich nur auf die Angaben des Gesetzes von 1989 verlassen, die weniger schützend sind.
Die Entscheidung ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung (Civ. 3e, 11. März 2021, Nr. 19-23.456), aber sie bekräftigt sie nachdrücklich, indem sie ein Berufungsgericht tadelt, das das Verbrauchergesetzbuch angewandt hatte.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Das ist eine gute Nachricht. Sie müssen sich nicht mehr um die Formalitäten des Verbrauchergesetzbuchs kümmern (handschriftlicher Vermerk, Widerrufsbelehrung usw.). Es reicht, Artikel 22-1 des Gesetzes von 1989 zu beachten: Die Bürgschaftsurkunde muss den handschriftlichen Vermerk "Bon pour caution solidaire", den Mietbetrag, die Dauer und die Kontaktdaten des Bürgen enthalten. Achtung: Wenn Sie ein Bürgschaftsformular aus dem Verbraucherrecht verwenden, könnte es als unanwendbar angesehen werden. Verwenden Sie besser ein Formular, das dem Gesetz von 1989 entspricht.
Zahlenbeispiel: In Saint-Avold vermietet ein Vermieter eine Wohnung für 600 € pro Monat. Der Bürge unterschreibt eine Urkunde mit dem Vermerk "Bon pour caution solidaire du loyer et des charges, jusqu'à 7 200 €". Das ist gültig. Hätte der Bürge hingegen eine Urkunde ohne handschriftlichen Vermerk unterschrieben, könnte er sich nicht auf die Nichtigkeit aufgrund des Verbrauchergesetzbuchs berufen. Er könnte nur anfechten, wenn die Urkunde nicht dem Gesetz von 1989 entspricht (z. B. fehlender Betrag).
Für Bürgen: Sie verlieren einen Schutz. Wenn Sie für einen Wohnraummietvertrag bürgen, können Sie sich nicht auf das Fehlen des handschriftlichen Vermerks berufen, wie ihn das Verbrauchergesetzbuch vorsieht. Sie können nur die Nichtigkeitsgründe des Gesetzes von 1989 geltend machen (z. B. Fehlen des Mietbetrags oder der Dauer).
