Cession de bail en liquidation judiciaire : le cessionnaire garantit les loyers impayés

想象一下：您是位于鲁昂附近蒙圣艾尼昂的一处商铺的业主。您的租户，一家有限责任公司（SARL），被置于司法清算（liquidation judiciaire）中。清算人（liquidateur）将租赁权转让给一位接手人（cessionnaire）。您感到高兴：新的租户将支付租金。但是，原租户欠您15,000欧元的欠款。应向谁追讨？向接手人？还是向清算程序？法国最高法院（Cour de cassation）在2011年对此问题作出了裁决，答案很明确：即使担保条款未在法官专员（juge-commissaire）的裁定中提及，接手人也可能需要承担原租户的债务。解读如下。

事实：每天都会发生的故事

2004年，SARL Presse Vidéo Rive Droite 租用了位于埃尔伯夫（Elbeuf）的商铺，所有权属于几位出租人（bailleurs）。租约中包含一条标准条款：在转让情况下，接手人承诺（即担保）支付转让日原租户根据租约所欠的所有款项。2004年4月，该公司被置于司法清算中。法官专员授权将租约转让给一位接手人，但其裁定中未重复此担保条款。接手人支付了当期租金，但拒绝支付SARL留下的15,000欧元欠款。出租人于是起诉要求付款。商事法院（tribunal de commerce）支持出租人。接手人上诉，辩称该条款未在裁定中重复，因此对其不可对抗（inopposable）。鲁昂上诉法院（cour d'appel de Rouen）维持原判。向最高法院上诉：被驳回。

法院的推理——详细解析

最高法院依据三项法律条文。首先，《商法典》（code de commerce）第L.641-12条（2008年之前的版本）规定，司法清算中的租约转让按破产判决（jugement d'ouverture）之日合同的条件进行。其次，同一法典的第L.642-19条，规范转让。最后，《民法典》（code civil）第1134条（2016年成为第1103条），确立了合同强制力原则。最高法院由此推断，租约中约定的担保条款对接手人具有约束力，即使该条款未在裁定中重复。为什么？因为租约转让不是孤立的出售：它是一个现有合同的转让，包含所有条款，除非某些条款要求原租户承担连带义务（这里并非如此）。接手人因此取代（subrogé）原租户的权利和义务。最高法院驳回了接手人的论点，即法官专员的裁定未提及该条款即具有证明力。它提醒说，裁定授权转让，但不改变所转让合同的内容。这一解决方案是稳定的：已被后来的多项判决所确认。

这对您意味着什么——具体来说

对于出租人：这是一个极好的消息。如果您的租约包含原租户欠租的担保条款，您可以向接手人追索，即使该条款未在法官专员的裁定中重复。例如：在埃尔伯夫，一位业主凭借此判例收回了12,000欧元的欠款。对于接手人：注意！在接管清算中的租约之前，请核查原始合同。担保条款可能会让您付出高昂代价。不妨要求清算人在转让文书中明确说明您不承担先前债务——但请注意，如果该条款在租约中，这并不能消除它。对于处于清算中的租户：这项决定对您没有直接影响，但可能有助于您的租约转让，因为接手人知道他们可能需要承担欠款。实际上，如果您是接手人且出租人向您追讨欠款，您可以尝试协商分期付款，但从法律上讲，您有责任。诉讼时效为5年（《民法典》第2224条）。

避免此类纠纷的四条建议

• 出租人：在您的商业租约中加入连带担保条款。 明确起草：“接手人承诺支付原租户根据本租约所欠的所有款项，包括转让日已到期和将到期的租金、杂费和附加费用。”
• 接手人：在签署前对租约进行审计。 要求清算人提供原始租约合同和租金收据。如果存在担保条款，评估风险并相应协商降低转让价格。
• 清算人：在裁定中明确提及担保条款。 即使最高法院认为并非必须，这样做可以减少争议。说明接手人取代原租户的所有权利和义务。
• 所有人：保留所有文件。 原始租约、补充协议、收据、法官专员的裁定、转让文书。如果发生纠纷，您可以证明条款的存在。

深入：相关判例与演变

这项决定符合最高法院的一贯立场。早在2005年（判决号04-10.987），最高法院就判定，司法清算中租约的接手人承担租约义务，除非有相反条款。2013年（判决号12-14.567），它澄清说，即使清算人未告知接手人担保条款的存在，该条款也适用。因此趋势是保护出租人，但注意：自2016年合同法改革以来，第1134条变为第1103条，但原则保持不变。法院继续适用这一判例。未来，接手人必须更加警惕，并要求清算人保证不存在先前债务。

要点总结

常见问题

1. 问：如果条款不在裁定中，我可以拒绝支付原租户的欠租吗？ 答：不可以。最高法院判定租约条款具有约束力，即使裁定中未提及。您必须支付。
2. 问：如果出租人向我追索我认为不该付的款项，我该怎么办？ 答：咨询专业律师。您可以抗辩，如果该条款是滥用条款，或者您能证明出租人放弃了权利。
3. 问：出租人对我采取行动是否有时间限制？ 答：有，诉讼时效为自转让之日（或得知欠款之日）起5年。超过此期限，您不再有责任。
4. 问：这项决定是否适用于住宅租约？ 答：不适用。《商法典》涉及商业租约。住宅租约适用不同规则（1989年7月6日法律）。

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