Clause abusive en copropriété : autoriser des travaux extérieurs sans vote de l'assemblée générale est nul

À Paris, un propriétaire d’un local commercial en rez-de-chaussée pensait pouvoir modifier la devanture de son magasin sans demander l’avis de quiconque. Son raisonnement était simple : le règlement de copropriété comportait une clause l’y autorisant expressément, par avance, et sans vote de l’assemblée générale. Une situation qui, en apparence, semblait limpide.

Pourtant, lorsqu’il a entrepris les travaux, les autres copropriétaires se sont insurgés. Était-il vraiment possible qu’un seul copropriétaire, fût-il clairement désigné, puisse s’affranchir des règles collectives touchant à l’apparence de l’immeuble ? Voilà le nœud du litige que la Cour de cassation a tranché le 25 juin 1997.

Sa réponse est sans équivoque : toute clause d’un règlement de copropriété qui autorise un copropriétaire – même nommément identifié – à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble doit être réputée non écrite. Autrement dit, elle est frappée de nullité absolue. Ce principe, toujours d’actualité, mérite qu’on s’y attarde.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Au cœur d’un immeuble parisien en copropriété, la SCI Claude et Bernard détient un lot à usage commercial situé au rez-de-chaussée. Son règlement de copropriété contient une disposition particulière : celle-ci autorise ce copropriétaire spécifique à réaliser, à ses frais, des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, sans avoir à solliciter l’aval de l’assemblée générale. Fort de cette clause, le propriétaire engage des transformations visibles depuis la rue.

Rapidement, les tensions montent. Le syndicat des copropriétaires, représentant l’ensemble des résidents, estime que cette prérogative est illégale. Pour lui, toute intervention sur l’enveloppe du bâtiment relève du pouvoir de décision collectif. La SCI Claude et Bernard, de son côté, s’accroche à la lettre du règlement : pourquoi aurait-elle besoin d’un vote puisque le texte fondateur de la copropriété le dispense justement de cette formalité ?

L’affaire est portée devant les tribunaux. En première instance puis en appel, les juges donnent raison au copropriétaire commerçant, s’appuyant sur la clause pour valider les travaux. Mais le syndicat ne désarme pas et forme un pourvoi. La Cour de cassation va alors rappeler un principe fondamental : le caractère impératif des règles de la copropriété l’emporte sur toute convention particulière insérée dans le règlement.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La haute juridiction commence par poser une règle de droit implacable : « doit être réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire même précisément identifié à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ». Cette formule lapidaire emporte deux conséquences majeures.

D’abord, elle souligne que l’aspect extérieur d’un immeuble est une partie commune par essence, car il constitue l’enveloppe visible de la collectivité. Or, selon les textes qui régissent la copropriété, toute modification d’une partie commune nécessite une décision de l’assemblée générale. Cette exigence n’est pas une simple faculté : elle est d’ordre public. Aucun accord individuel, fût-il inscrit dans le règlement, ne peut y déroger.

Ensuite, les magistrats précisent que l’identification du bénéficiaire n’y change rien. Que la clause vise « la SCI Claude et Bernard » ou « le lot n° 12 » importe peu. Le vice est intrinsèque : en autorisant par avance et de manière définitive un copropriétaire à agir seul sur le visage de l’immeuble, la disposition prive les autres copropriétaires de leur droit de regard. C’est une rupture d’égalité qui contrevient à l’esprit même de la copropriété, fondé sur la gestion collective.

La Cour de cassation casse ainsi l’arrêt d’appel. Elle ne se contente pas d’annuler la décision : elle impose une lecture uniforme de la loi. Désormais, tout syndic, tout copropriétaire peut invoquer la nullité de pareille clause, quels que soient les termes du règlement.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur ou un commerçant à Paris, la tentation de s’appuyer sur une clause sur mesure est grande. Pourtant, la décision de 1997 anéantit toute sécurité juridique que l’on pourrait croire tirée de tels privilèges. Si vous avez un projet de ravalement de façade, de changement de fenêtres ou d’installation d’une enseigne, vous devez impérativement obtenir l’accord de l’assemblée générale, même si le règlement semble vous en dispenser.

Concrètement, celui qui engagerait des travaux en violation de ce principe s’expose à de lourdes sanctions. Le syndicat pourrait d’abord exiger l’arrêt immédiat du chantier, puis une remise en état complète, le tout aux frais du contrevenant. Imaginons un ravalement partiel de façade sur un immeuble du Marais : la facture de restauration pour revenir à l’identique peut facilement dépasser 15 000 euros, sans compter les honoraires d’avocat si le contentieux s’envenime. Quant au locataire, s’il a entrepris les travaux à la demande du bailleur, il risque une résiliation de bail pour trouble de jouissance.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez solliciter l’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le délai est d’au moins 21 jours avant la tenue de celle-ci. Prévoyez de joindre un descriptif technique précis pour mettre en confiance les copropriétaires. J’ai pu observer qu’une demande bien préparée obtient souvent l’aval de la majorité.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Identifiez la nature des travaux avant toute chose. Dressez la liste des interventions et vérifiez si elles touchent aux parties communes (façade, toiture, halls) ou à l’aspect extérieur. En cas de doute, un architecte ou un géomètre expert peut rendre un avis.
• Ne vous fiez jamais aveuglément au règlement de copropriété. Relisez-le en parallèle des dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965. Une clause apparente peut être nulle sans le dire. Ce que la loi interdit, le règlement ne peut l’autoriser.
• Soumettez systématiquement votre projet au vote. Même si vous pensez que c’est anodin, l’assemblée générale est souveraine pour tout ce qui affecte l’harmonie de l’immeuble. Une résolution adoptée à la majorité de l’article 26 (double majorité) ou 25 (majorité absolue) selon les cas vous protège.
• En cas de refus, privilégiez la médiation. Plutôt que de passer en force, proposez une réunion de conciliation avec le syndic. Une modification de votre projet pour répondre aux objections des voisins peut débloquer la situation sans frais judiciaires.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1997 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. Déjà en 1985, la Cour de cassation jugeait non écrite une clause qui autorisait un copropriétaire à occuper une partie commune sans l’accord de l’assemblée générale. Plus récemment, dans un arrêt du 17 octobre 2019, elle a rappelé que toute autorisation permanente contraire aux règles d’ordre public de la copropriété est frappée de nullité absolue, peu important l’ancienneté de la clause.

La tendance des tribunaux est claire : la gestion collective de l’immeuble ne souffre aucune entorse conventionnelle. Pour l’avenir, les rédacteurs de règlements ne peuvent plus espérer « verrouiller » des droits privatifs au détriment de la collectivité. Cela renforce la sécurité des acquéreurs, qui ne se retrouvent pas liés par des clauses occultes, mais complexifie parfois les projets des commerçants en rez-de-chaussée.

Ce qu’il faut retenir

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