Clause illicite de copropriété : exonération de charges des lots invendus

En plein cœur de Paris, des acquéreurs emménagent dans un immeuble flambant neuf, ravis de leur achat. Puis vient le premier appel de charges. La somme est étrangement élevée. À l’assemblée générale, un propriétaire s’étonne, le syndic hausse les épaules : « C’est le règlement de copropriété, il exonère les lots encore détenus par le promoteur. » Silence dans la salle. Tous réalisent alors qu’ils paient pour des appartements vides.

Ce scénario, qui pourrait se dérouler dans n’importe quel programme immobilier parisien, pose une question criante : un promoteur peut-il reporter le poids des charges sur les seuls acquéreurs initiaux en exonérant ses lots invendus ? Et si cette clause est inscrite dans le règlement de copropriété, est-elle coulée dans le marbre à jamais ?

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 décembre 1981, a balayé cette idée d’un revers de la main. Elle a jugé qu’une telle clause, contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, devait être réputée non écrite. Plus fort encore, elle a déclaré l’action du syndicat recevable sans avoir à passer par la lourde procédure de l’article 12. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L’affaire remonte à la fin des années 1970. Un promoteur — nous l’appellerons « LAVILLE » — fait édifier deux immeubles qui composent un ensemble immobilier dans la région parisienne. Comme le veut la loi, un règlement de copropriété est rédigé et publié. Jusque-là, rien d’anormal.

Sauf qu’une clause, la clause 16, retient l’attention des premiers acquéreurs. Elle dispose que « les appartements non encore vendus ou livrés seront exonérés des charges de copropriété, ces charges devant être réparties entre les propriétaires des appartements vendus proportionnellement à leurs millièmes ». En clair, le promoteur, tant qu’il n’a pas trouvé preneur pour certains logements, ne verse pas un centime au titre des charges communes. Ce sont les copropriétaires déjà installés qui supportent la totalité de ces frais : chauffage, ascenseur, nettoyage, entretien des espaces verts…

Face à cette situation, les syndicats de copropriétaires des deux immeubles décident de réagir. Ils assignent le promoteur en justice, demandant l’annulation pure et simple de la clause. L’argument avancé ? Elle est illicite car elle contrevient à l’article 10 de la loi de 1965. Le promoteur, de son côté, plaide l’irrecevabilité : selon lui, cette action serait en réalité une action en révision des charges (c’est-à-dire une modification de la répartition fixée par le règlement), soumise aux conditions draconiennes de l’article 12 de la même loi — notamment une différence de plus du quart entre la répartition prévue et la répartition « juste », et une décision en assemblée générale prise à une majorité qualifiée. Or, les syndicats n’ont pas respecté ce parcours du combattant.

La cour d’appel de Paris donne raison aux syndicats. Le promoteur se pourvoit en cassation. L’affaire atterrit donc devant la troisième chambre civile, qui va rendre une décision limpide et protectrice.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation doit trancher une question de pur droit : une action visant à annuler une clause du règlement qui exonère certains lots de charges relève-t-elle de l’article 12 (révision de la répartition) ou de l’article 10 (principe de contribution obligatoire) ? L’enjeu est de taille, car l’article 12 impose un verrou procédural très lourd, que beaucoup de syndicats ne parviennent pas à franchir.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe fondamental d’ordre public : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. » En d’autres termes, tout lot — vendu ou non — doit contribuer aux charges selon son utilité et sa quote-part. Aucune exonération totale n’est permise, car elle fausserait l’équilibre collectif.

L’article 12, lui, ouvre une porte étroite pour corriger une répartition déjà existante, mais seulement si une erreur grave (plus du quart d’écart) est démontrée, et après un vote en assemblée générale à la majorité des deux tiers. La procédure est exigeante, et à juste titre : elle vise à ne pas remettre en cause trop facilement l’équilibre voulu à l’origine.

Mais ici, argumente la Cour, l’action des syndicats n’est pas une révision de la répartition. Elle ne cherche pas à ajuster des tantièmes, à remplacer une grille par une autre. Elle demande purement et simplement que soit rayée du règlement une clause qui viole délibérément l’article 10, un article d’ordre public. Une telle clause est, depuis l’origine, nulle de plein droit. Elle est réputée non écrite, c’est-à-dire qu’elle est censée n’avoir jamais existé.

Dès lors, pas besoin de passer par les fourches caudines de l’article 12. Le seul fondement de l’action est la nullité de la clause contraire à une disposition impérative. La Cour de cassation rejette donc le pourvoi et confirme l’arrêt d’appel : la clause 16 n’est qu’un fantôme dans le règlement, et les lots invendus doivent contribuer aux charges comme tous les autres.

Ce faisant, la haute juridiction rappelle un principe vieux comme la loi de 1965, mais qu’il est bon de marteler : un promoteur ne peut pas faire supporter aux seuls acquéreurs le coût des parties communes dont il profite aussi, même indirectement, en tant que propriétaire des lots non vendus.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision, bien que rendue il y a plus de quarante ans, reste d’une actualité brûlante. Voici ce qu’elle implique selon votre situation.

Vous êtes copropriétaire dans une résidence récente. Un promoteur conserve encore plusieurs logements qu’il n’a pas réussi à commercialiser. Vous venez de recevoir un appel de charges anormalement lourd. Regardez le règlement de copropriété : si une clause exonère de charges les lots invendus, elle est nulle. Le promoteur doit régler sa quote-part pour chacun d’eux. À Paris, dans un immeuble du 15e arrondissement, imaginons un budget prévisionnel annuel de 60 000 € et un promoteur détenant 20 % des tantièmes. Sans clause, il devrait payer 12 000 €. S’il est exonéré, ce sont les autres propriétaires qui doivent se répartir cette somme — soit pour un appartement de 100 m² représentant 200 millièmes, un surcoût de près de 2 400 € par an. La décision de la Cour de cassation vous permet d’exiger du syndic qu’il appelle ces charges auprès du promoteur, au besoin en saisissant le tribunal.

Vous êtes acquéreur. Avant de signer, lisez le règlement de copropriété. Une clause d’exonération des lots invendus est un signal d’alarme. Elle est non seulement illégale, mais elle révèle souvent une tentative du promoteur de masquer le coût réel de la copropriété. Si vous constatez une telle anomalie, vous pouvez demander sa suppression avant la vente, ou négocier le prix en conséquence.

Vous êtes promoteur. La tentation est grande, surtout en période de commercialisation difficile, de réduire vos charges en les faisant supporter par les premiers acquéreurs. Mais c’est parfaitement illicite. Non seulement vous vous exposez à une action en nullité de la clause (et elle est imprescriptible !), mais vous risquez aussi de devoir rembourser des années de charges indûment payées par les copropriétaires, avec intérêts au taux légal.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez réagir vite. Adressez un courrier recommandé au syndic en lui rappelant l’article 10 et la jurisprudence de 1981. S’il ne réagit pas, une assignation en référé peut contraindre le syndicat à appeler les charges ou à inscrire le point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Scrutez le règlement de copropriété avant d’acheter : ne vous contentez pas du compromis de vente. Demandez une copie du règlement et lisez attentivement le chapitre sur la répartition des charges. Repérez toute clause qui exonère certains lots, qu’ils soient invendus ou attribués à un usage particulier. N’hésitez pas à vous faire assister d’un professionnel.
• Vérifiez la situation du promoteur à l’échéance de chaque exercice : lors de l’assemblée générale d’approbation des comptes, regardez le solde de chaque copropriétaire. Si le promoteur détient encore des lots mais n’a effectué aucun versement au titre des charges générales, levez la main et interpellez le syndic. Une simple observation peut suffire à faire cesser une irrégularité.
• Faites jouer le syndicat rapidement : si une clause d’exonération est découverte, le syndicat peut agir en nullité sans avoir à suivre le chemin de croix de l’article 12. Il peut même solliciter une provision au juge des référés pour les charges dues par le promoteur, et ce, dans un délai de quelques mois à peine.
• Ne laissez pas prescrire les arriérés : l’action en nullité de la clause elle-même est imprescriptible. Mais la réclamation des charges non payées par le promoteur est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. Autrement dit, vous ne pouvez généralement remonter que sur les cinq dernières années. Alors, ne tardez pas.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La décision de 1981 n’est pas un éclair isolé. Elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui protège l’équilibre des charges en copropriété.

Ainsi, la Cour de cassation a eu l’occasion de réaffirmer ce principe dans un arrêt du 7 novembre 2007 (Cass. 3e civ., n° 06-19.711) : une clause du règlement qui dispensait un lot déterminé de toute participation aux charges d’ascenseur a été réputée non écrite, car contraire à l’article 10, l’utilité de l’ascenseur pour ce lot ne pouvant être niée. Peu importe que le copropriétaire concerné n’utilise pas l’ascenseur : dès lors que son lot a théoriquement une utilité de l’équipement commun, il doit contribuer.

Plus récemment, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 19 mars 2013 (n° 11-28.456), a rappelé que toute clause contraire à une disposition d’ordre public de la loi de 1965 est réputée non écrite, et que l’action peut être introduite à tout moment, sans condition de délai.

La tendance est donc sans équivoque : les juges refusent de laisser prospérer dans les règlements des clauses qui faussent la répartition obligatoire des charges. Pour les copropriétaires, c’est une garantie solide ; pour les rédacteurs de règlements, un garde-fou dont ils feraient bien de se souvenir.

Ce qu’il faut retenir

Vos questions, nos réponses

Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite en copropriété ?
C’est une clause insérée dans le règlement de copropriété mais qui heurte une règle impérative de la loi de 1965. Elle est considérée comme n’ayant jamais existé, et tout copropriétaire ou le syndicat peut en demander la suppression au juge, sans limitation de durée.

Puis-je contester une clause exonérant les lots invendus de mon promoteur ?
Oui, absolument. Cette clause est contraire à l’article 10 qui impose une contribution de chaque lot aux charges. Le syndicat peut agir en nullité sans passer par la lourde procédure de l’article 12, et le juge la déclarera réputée non écrite.

Quel est le délai pour agir ?
L’action elle-même est imprescriptible, mais pour récupérer les charges non payées par le promoteur, vous ne pouvez remonter que sur cinq ans (prescription quinquennale). Agissez donc au plus vite pour ne pas perdre d’argent.

Quels sont les risques si je laisse faire ?
Vous paierez pour les lots vides, parfois pendant des années, ce qui alourdit vos charges de 20, 30, voire 40 %. De plus, cette situation peut masquer de réels problèmes de trésorerie de la copropriété et dévaloriser votre bien à la revente.

Le promoteur peut-il contourner cette règle en créant une clause subtile ?
Non. Dès qu’une clause aboutit à exonérer totalement un lot de certaines charges auxquelles il devrait participer au regard de l’utilité ou de la quote-part, elle est illicite. Les juges examinent la réalité de la répartition, pas l’habillage juridique.

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