Referenzentscheidung: cc • Nr. 79-16.560 • 1981-03-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Saint-Paul-lès-Dax erworben. Sie erhalten Ihre erste Abrechnung der Wohngeldvorauszahlungen: 1.500 € für das Quartal. Sie finden das hoch, aber Sie zahlen. Der Nachbar über Ihnen hingegen zahlt nichts. Warum? Weil seine Einheit noch unverkauft ist und der Bauträger, der Eigentümer ist, in der Gemeinschaftsordnung eine Befreiungsklausel vorgesehen hat. Ungerecht? Illegal? Genau das hat der Kassationsgerichtshof in einem grundlegenden Urteil vom 24. März 1981 entschieden.
Diese Entscheidung beantwortet eine entscheidende Frage: Kann ein Bauträger durch eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung von den laufenden Lasten für die noch nicht verkauften Einheiten befreit werden? Die Antwort ist nein. Eine solche Klausel gilt als nicht geschrieben, das heißt, sie wird so betrachtet, als hätte es sie nie gegeben. Die Folgen sind erheblich für Wohnungseigentümer und Immobilienfachleute.
Aber was ändert das konkret für Sie, Eigentümer oder künftiger Erwerber in Dax oder anderswo? Tauchen wir in die Details dieses Falles ein und sehen wir, wie Sie sich schützen können.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Geschichte beginnt Ende der 1970er Jahre. Die SCI La Réserve lässt eine Wohnanlage errichten, die dem Regime der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliegt. Wie üblich verfasst der Bauträger die Gemeinschaftsordnung, die alle künftigen Wohnungseigentümer binden wird. In diesem Dokument sieht Artikel 16 eine besondere Klausel vor: Die noch nicht verkauften oder übergebenen Wohnungen des Bauträgers werden von den Lasten befreit, mit Ausnahme der Kosten für eventuelle Reparaturen und der Versicherungsprämien. Kurz gesagt, der Bauträger zahlt keine laufenden Lasten (Instandhaltung, Heizung, Aufzug usw.) für die Einheiten, die er noch besitzt. Diese Lasten werden dann auf die Wohnungseigentümer der bereits verkauften Wohnungen verteilt, proportional zu ihren Tausendsteln.
Einige Jahre vergehen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (das Organ, das alle Wohnungseigentümer vertritt) erkennt die Ungerechtigkeit dieser Klausel. Sie verklagt die SCI La Réserve auf Zahlung der Lasten für die unverkauften Wohnungen. Die SCI wehrt sich: Sie argumentiert, die Klage der Gemeinschaft sei verjährt, da sie auf eine Überprüfung der Lastenverteilung abziele, die innerhalb von fünf Jahren nach Veröffentlichung der Gemeinschaftsordnung im Grundbuchamt (der Dienststelle, die Immobilienakte registriert) erfolgen müsse. Die Gemeinschaft hingegen vertritt die Auffassung, die Klausel verstoße gegen Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über die Wohnungseigentümergemeinschaft, der eine Verteilung der Lasten nach dem Nutzen jeder Einheit vorschreibt. Der Fall gelangt bis zum Kassationsgerichtshof.
Die Wendung? Der Kassationsgerichtshof gibt der Gemeinschaft recht. Er entscheidet, dass die Klage auf Nichtigkeit der Klausel (um sie für nicht geschrieben zu erklären) keine Klage auf Überprüfung der Lasten ist, sondern eine Klage zur Durchsetzung des Gesetzes. Daher findet die fünfjährige Frist keine Anwendung. Die Klausel gilt als nicht geschrieben, was bedeutet, dass sie rückwirkend wirkungslos ist.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965. Dieser Text ist grundlegend: Er bestimmt, dass die Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft unter den Wohnungseigentümern nach dem Nutzen verteilt werden, den jede Einheit bietet. Mit anderen Worten, jeder Eigentümer muss zu den Lasten entsprechend dem relativen Wert seiner Einheit (ausgedrückt in Anteilen) beitragen. Eine Klausel, die bestimmte Einheiten vollständig von den laufenden Lasten (außer Reparaturen und Versicherungen) befreit, verstößt gegen dieses Prinzip, da sie den anderen Wohnungseigentümern einen übermäßigen Anteil aufbürdet.
Aber das Gericht geht noch weiter. Es erklärt, dass diese Klausel als nicht geschrieben gilt, das heißt, sie ist von Rechts wegen nichtig, ohne dass ein Schaden nachgewiesen werden muss. Dies nennt man absolute Nichtigkeit, die jederzeit geltend gemacht werden kann. Tatsächlich bestimmt Artikel 43 desselben Gesetzes, dass jede Klausel, die gegen zwingende Vorschriften (wie Artikel 10) verstößt, als nicht geschrieben gilt.
Vorsicht jedoch: Das Gericht unterscheidet diese Nichtigkeitsklage von einer Klage auf Überprüfung der Lasten. Die Überprüfung der Lasten ist ein Verfahren, das es ermöglicht, die Lastenverteilung zu ändern, wenn sie unbillig geworden ist, ist aber an eine Frist von fünf Jahren ab Veröffentlichung der Gemeinschaftsordnung gebunden. Hier verlangte die Gemeinschaft keine neue Verteilung, sondern lediglich die Anwendung des Gesetzes. Da die Klausel nichtig war, musste der Bauträger die Lasten für seine unverkauften Einheiten wie jeder andere Wohnungseigentümer zahlen.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung erging unter der Geltung des Gesetzes von 1965, ist aber immer noch aktuell. Die Gerichte wenden sie weiterhin an. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Gemeinschaften von Wohnungseigentümern dank dieser Argumentation die Rückerstattung zu Unrecht gezahlter Lasten über mehrere Jahre hinweg erreicht haben.
Was das für Sie konkret ändert
Für die Wohnungseigentümer: Wenn Sie feststellen, dass in Ihrer Gemeinschaftsordnung eine Klausel den Bauträger von den Lasten für unverkaufte Einheiten befreit, können Sie die Nichtigerklärung dieser Klausel verlangen. Sie müssen nicht beweisen, dass Sie einen Schaden erlitten haben; die bloße Existenz der Klausel reicht aus, um sie für nicht geschrieben erklären zu lassen. Wichtig: Diese Klage unterliegt keiner Verjährung, da sie auf die Einhaltung des Gesetzes abzielt. Sie können also auch Jahre nach dem Erwerb Ihrer Wohnung handeln. In der Praxis empfehle ich, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu kontaktieren und die Frage auf die nächste Eigentümerversammlung zu setzen. Wenn der Bauträger noch Einheiten besitzt, können Sie die Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Lasten verlangen.
Für die Bauträger: Diese Entscheidung ist eine Warnung. Es ist nicht möglich, sich durch eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung von den laufenden Lasten zu befreien. Wenn Sie unverkaufte Einheiten halten, müssen Sie die Lasten wie jeder andere Eigentümer tragen. Andernfalls riskieren Sie eine Klage auf Nichtigerklärung und Rückzahlung. Ich rate Ihnen, Ihre Gemeinschaftsordnungen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Wie Sie vorgehen sollten – praktische Schritte
Wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden, hier die Schritte, die Sie unternehmen können:
- Überprüfen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung: Suchen Sie nach Klauseln, die bestimmte Einheiten von den Lasten befreien, insbesondere zugunsten des Bauträgers.
- Kontaktieren Sie den Verwalter: Bitten Sie um eine Stellungnahme und fordern Sie eine außerordentliche Eigentümerversammlung, um über die Nichtigerklärung der Klausel zu diskutieren.
- Konsultieren Sie einen Anwalt: Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt kann Ihnen helfen, die Rechtmäßigkeit der Klausel zu beurteilen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einzuleiten.
- Erheben Sie Klage vor dem zuständigen Gericht: Wenn der Bauträger sich weigert, die Lasten zu zahlen, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Klausel und Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Beträge erheben.
Zögern Sie nicht, mich für eine persönliche Beratung zu kontaktieren. Jeder Fall ist einzigartig, und eine maßgeschneiderte Strategie ist oft der Schlüssel zum Erfolg.
